公租房成住房保障体系主要形式

　　历经几次高规格会议后，公租房的角色定位终厘清，正式成为住房保障体系中的“新主力”。中央政府描绘了规模庞大的建设蓝图。据报道，2011年全国保障房建设规模将高达1000万套，与2010年的580万套相比，增加了420万套，其中公租房将占主要部分。

　　与之相呼应，国内主要城市也纷纷抛出大规模公租房建设计划。最为激进的重庆，提出将原计划在2020年前建设4000万平方米公租房的目标提前至2012年完成，可解决60多万户中低收入家庭的住房问题。

　　政府希望通过发展公租房扩大保障覆盖范围，从而影响市场预期促进房地产调控，其意图可期，现实却不容乐观。公租房由谁来建、如何建、保障谁、怎么管理，特别是土地、资金从哪来，这些都是摆在政府面前的大课题。

　　虽然一些问题目前还不会有定论，然而各地正在探索的不同模式，依然值得业界关注。

公租房成保障房建设的主要形式

　　“我们将按照原来申报的规模直接上调50%来制定新的计划。”山东省某地级市住房和城乡建设局相关人员向记者证实，住建部日前向各地发出了《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》。

　　《通知》提出2011年我国计划建设保障房任务是1000万套，要求各地调整之前上报的保障房建设规划。据记者了解，该《通知》中新增的保障房建设任务将以公租房为主。

　　对于刚结束的中央经济工作会议上提出的住房政策，北京大学房地产研究所所长陈国强(博客)(博客)表示，将“保障性住房体系”和“商品房体系”并列来提，尚属首次，这说明保障房将被提升到一个更高的地位。而在保障房范畴，提到“大力发展公租房”，这表明公租房已被认定为保障房建设的主要形式，而经济适用房将逐渐淡出。

　　事实上，与经适房相比，租赁型保障房更符合政府提供公共产品的思路。“经适房是政府补贴买房，也即补贴投资、补贴财产，肯定会产生腐败和权力寻租。而公租房是政府补贴租房，是补贴消费，这才是正确思路。”在年中一次住房政策研讨会上，国务院参事陈全生曾直言不讳地指出。

　　一位接近住建部的专家告诉记者，最近这两年我国基本完成了最底层住房困难家庭的保障任务，未来几年将重点解决“夹心层”住房难问题。他透露，在2011年新增的保障房建设任务中，重点将偏重于公租房项目。

　　作为呼应，全国各主要城市都披露了规模庞大的公租房建设计划。北京市“十二五”期间计划新建、收购各类保障房100万套，保障房要占到整个住房供应的60%，而公租房则力争在公开配租配售保障房中占到60%；上海宣布保障房比例将占房地产开发的60%，深圳计划未来5年建设18万套公租房，西安也宣布未来3年建设373万平方米公租房；重庆的公租房建设计划在得到中央肯定后，更是提出到2012年建设4000万平方米公租房的“激进”目标。

公租房建设遇资金难题

　　与宏伟的计划数据相比，公租房在实际操作中困难重重，首当其冲的就是资金问题。

　　目前，保障房建设资金主要来自中央财政拨款、地方政府土地出让收益提成、公积金收入以及地方财政的配套资金。公租房也同样如此。

　　“如今各地的公租房建设，资金方面都遇到了问题。”上述接近住建部的专家告诉记者。以北京西二旗公租房项目为例，该项目总投资2.9亿元，其中开发商自筹20%，剩余80%通过公积金贷款和商业银行贷款解决。项目建成后，北京市住建委以5700元/平方米的价格回购，一次性投入2.85亿元。该项目共692套公租房，按照每户每月租金1500元计算，每年可收取租金约1245万元。

　　如果政府以贷款回购，按照5%利率计算，政府每年需要付1425万元的利息。也即是说，其租金将冲抵利息成本。如果不计利息成本，也需要23年才能收回投资；如果计算利息成本，则需要60年才能收回成本。

　　重庆的4000万平方米公租房计划，更需高达1000亿元的投资。重庆市市长黄奇帆曾算过一笔账，这1000亿元中，政府将投入30%的资本金，由土地出让金收入、对高价房的税收、土地储备收入等来负担；其他70%则依靠市场融资，包括商业银行贷款、保险资金、信托、债券等。但业内人士指出，从目前重庆的土地出让净收益、公积金和中央财政补贴等指标来看，重庆市政府计划投入的300亿元资本金至少还有上百亿元的缺口，而另外700亿元资金的融资模式也并未成熟。

　　就商业银行的开发贷款而言，其一般期限为3年左右，而公租房建设所需资金期限可能长达20年以上，所以商业银行并不乐意支持这类项目。

　　“若不能解决长期资金的投资问题，公租房很有可能将来被卖掉，以缓解地方政府的财政压力。”有专家担心，这样的话，公租房将再度回到经适房的老路上，腐败丛生。

　　另一方面，土地供应也同样制约公租房的大规模建设。以明年1000万套保障房计划来算，每套保障房约60平方米，就意味着6亿平方米的住宅供应，按平均容积率2计算就需要约3亿平方米土地，接近以往全年住宅用地供应。

　　对此，业界有一种担心，如果满足上述土地要求，那么在有限的用地总量内，保障房将对商品房用地形成“挤出效应”，推高商品房价，让商品房购买者为住房保障建设“埋单”。甚至在政府财政投入有限的情况下，越大规模建设保障房越会依赖于土地财政，进而挤占保障房用地空间。

创新势在必行

　　诸多难题待解，创新则势在必行。国务院副总理李克强曾明确表态，中央鼓励各地在国家总体原则指导下，因地制宜，积极探索符合当地实际的公租房发展新模式。在投资、土地、财税、金融等方面加大政策支持力度，同时引导社会力量参与投资建设和运营，多渠道多方式筹集资金和房源。

　　北京的创新非常深入。除了政府建设、回购公租房外，北京市还在探索农村集体土地建设租赁房模式。12月16日，北京昌平区七家镇海鶄落村集体土地租赁房项目开建，可提供7800套租赁住房，这在北京尚属首例。

　　此前，北京市曾提出在唐家岭等5个村试点集体土地租赁房项目。北京市国土局还与国土资源部沟通协调，牵头编制集体土地建设租赁房试点方案。按照政策，集体土地租赁房由村集体组织自建、自管，由市场调节房租价格，收益归村集体所有，由村集体组织以股份形式分配给农民以增加农民收入。不同于现有公租房，集体土地租赁房将面向包括流动人口在内的所有人群。但据记者了解，北京正在试点的集体土地租赁房项目，未来是否纳入公租房范畴，目前尚未定论。

　　全国工商联房地产商会旗下的建银精瑞基金，在11月已经将由其主导的国内首个公租房基金方案，提交上报至全国工商联、住建部和国家发改委。建银精瑞董事长李晓东称，他们的公租房基金打算做一个Pre-REITs的产品，计划在基金投资后第7年退出。

　　更多的创新依然在资金来源的拓展上，除了财政资金和公积金收入外，保险资金、企业年金等资金也是各地政府正在盘算的长期资金。“甚至，可以由地方政府发行长期债券来支持公租房建设。”有金融界人士如是建议。

　　另一值得期待的模式创新，是将REITs引入公租房建设领域。联想融科投资管理公司总裁李汝容与深交所金融创新实验室主任毛志荣曾发文建议，应尝试利用资本市场的力量、社会化的资金和商业化的运作来帮助解决保障房的资金难题，完成公共品和资本品的对接。