调控以来一手房价未降
大部分受访的房地产商称当地一手房价格自4月以来有所上升。
住宅类房屋价格并未下降——实际上，大部分房地产商称当地一手房价格自4月以来有所上升。其中，9家开发商称价格涨幅达10%-20%。二手房市场情况则略显逊色，5家开发商称二手房价出现一定下跌，8家表示没有变化，而11家表示价格上涨了1%-10%。
我们还询问了过去四周来的价格走势。一手房价格保持平稳或出现上涨。大多数受访者认为11月价格仍将保持稳定，还有一小部分受访者认为房价会上升或下降。
就土地问题，我们也进行了采访——24家受访者称土地价格在4月之后并没有下降。绝大多数开发商（30家中的29家）都认为未来3月内土地价格不会下降。
我们还询问了受访开发商对其他开发商行为的预期。稍过半数的受访者称他们知道少数或多家开发商正在或计划降价。但这种预期仅局限于一定范围之内。在高档房市场，价格上涨速度似乎快于中档房。
对于中央政府是否会出台更多楼市调控政策，我们的受访者与其他人一样困惑。我们的调查是在10月份进行的，当时12个城市出台限制个人购房套数的规定。
不过，大多数受访者相信未来3个月调控政策将更加紧缩（见图8）。换言之，也许不会推出新政，但已出台的政策会继续贯彻执行，意味着整个行业仍受到紧缩。
渣打报告认为，一旦货币政策再次放松，中国的房地产泡沫问题将重新显现。
调控还未出现明确赢家
政府正在与房地产业进行一场战役。无论结局如何，决出胜负都需要相当长的时间。
中国政府正在与房地产业进行一场战役，以期在2010-2011年调控房价。即使不能在一线城市降低房价，政府也希望至少能使房价稳定。到目前为止，这场战役还未出现明确的赢家。无论结局如何，决出胜负都需要相当长的时间。
领导层似乎已明确过剩流动性、资产泡沫及由此引发的公众对于房价高企的不满已严重威胁到经济发展和政治形势。因此，中央政府从4月份开始出台了一系列相关调控政策。这些政策大部分是通过行政手段来限制购房套数，提高首付比例及贷款成本，同时对房地产开发商施压抑制开发商囤地。这些措施旨在阻止投机性购买活动。此外，政府还出台一系列政策促进保障房建设，为低收入家庭提供住房。
这些举措明显减少了购买行为，并使投机需求降温（受访的开发商中，三季度五分之一的销售量为投资性购房），但却未解决根本性问题。我们认为，中国的房地产问题并不是一个真正的房地产市场问题，而是利率问题（利率为零或负利率），金融市场问题（缺乏其他投资渠道），土地垄断问题（地方政府能够通过抬高地价牟取利益），以及币值低估问题（国内存在大量过剩货币供给，同时海外热钱不断涌入）。因此，如上述问题没有得到解决，即便中国政府能够赢得2010-2011年调控房价的这场局部战役，却仍会成为与房地产业整场战争的输家。
2010-2011年房价调控战役在10月初已进入第二阶段，国务院出台新的调控政策，通过提高首套房首付比例并要求更多城市限制家庭住房购买数量来进一步施加压力。国务院公告一出台，上海市政府即公布了上海市房地产调控细则，规定上海市居民只能新购一套商品房——另有14个城市现在也已出台类似规定，将会限制投资性购房需求。
此外，在中共十七届五中全会闭幕后，央行即宣布自2007年12月以来的首次加息。这是诸多根本问题中的实际负利率问题首次被强调。这些措施表明中央政府仍有能力并愿意通过制定新政来进一步调控房地产业。加息的举措也表明领导层开始考虑如何赢得整场战争，而不仅仅是赢得2010-2011年的房价调控战役。
近期或出房产税试点方案
至2011年第二季度末将有四次加息；房产税改革即将启动，目前还不确定将带来多大影响。
下一步政策发展似乎已很清晰。
1. 未来将有四次加息。
我们认为，至2011年第二季度末将有四次加息，一年期基准贷款利率将提升至6.56%。一些人认为出于打压投机性购房需求的目的，加息的举措将对经济发展产生较大影响，但目前经济发展势头强劲，我们认为仍有数次加息的空间。对大范围通胀风险的担忧也支持了这一观点。
央行及国务院目前的首要任务是抑制国内资产价格的通胀预期。若当局能采取有效手段警示资产价格无法保持长期单边上涨，则能抑制境外热钱及国内游资大量涌入房地产市场。对非本地居民购房及居民购房套数的限制政策将使外部资金及投机资本进入本地市场的困难加大。
央行将在加息后用一至两个月的时间评估加息对房地产调控的效果，若效果仍有限将继续加息。
在未来某一时点，利率水平将触顶。至明年第一季末，房地产建设项目可能将放缓，拖累经济增长速度。在一些有大量过剩库存的城市可能出现价格回落，引发“政策超调”的担忧。此外，还会存在吸引热钱流入的担忧。
2. 房产税改革即将启动，目前还不确定将带来多大影响。
关于对一些大城市（重庆、上海和深圳）引入房产税改革的讨论仍在继续。第一个试点方案可能在12月初召开的中央经济工作会议中通过并公布。
正如此前我们提到的，开征房产税是一件好事情。城市必须停止向农民征用土地并将这些土地出售给开发商以筹集城市基础建设资金。
不过，房产税的引入仍存在许多技术及政策性难题。首先，如何为房产定价？有报道称，最近上海拟定的一套房产税改革方案被国务院否决，原因据说是上海市政府未对该方案所涉及的大量住房进行充分调查取样，而完成这项工作需耗时几个月甚至几年。假设按照房屋最后一笔过户成交价计算，即便是相邻的住房所需缴纳的房产税都会出现巨大差异，显失公平。此外在城市居民的教育、医疗和其他公共服务未得到改善的情况下，增加其税收负担还会产生一定政治风险。理论上讲，城市居民应当为所有的道路建设、城市轨道交通、水处理系统等公共服务支付费用，但很少能够施行。
因此有充分的的理由相信，房产税税率将会定在一个较低水平（曾经有过关于实行累进税率的讨论，即按年度征收房产税，每年的税率在房屋市值的0.3%-0.6%之间浮动），且征收对象限定在一定范围之内（向第二套房或第三套房以及大面积高端住宅的购买者征税）。因此征收房产税并不会给地方政府带来大量财政收入，而更像是在征收高端财产税，虽然无法为当地政府带来大量收入，却能够抬高购买多套住房的成本。
但领导层也可能认为有限的征税措施对于市场情绪不会产生任何影响，进而可能会提高税率（目前也有人认为可以将税率提高至1.2%），并扩大征收对象范围。若出台类似政策，将大大超出普遍预期并对市场情绪产生负面影响。 （本文选自《中国——渣打房地产调研报告（二）》，略有删节）
