中小户型受追捧 刚需市场成主要推力

　　2011年伊始，“新国八条”出台，许多楼盘发现，跟大户型相比，中小户型受到的追捧更多了。新政下，中小户型更为给力。

刚需成市场绝对主力

　　新国八条规定，原则上对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有二套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　由此一来，购房者的阵营即大为缩减。只剩下首次购房的本地人，购买第二套房改善型本地人，首次置业的纳税外地人，如果对这类人的需求细加分析，那么可能会发现，首次置业者可能会首先90平方米左右的小户型，而纯粹出于改善目的的二套房购房者，所需要的房源会集中在120—140平方米左右的三房或四房户型。

新政下小户型更好卖

　　作为一个定位比较平民化的楼盘，丁桥的广宇上东城针对的客群，主要是首次置业者和改善型自住者，所以跟一些高端楼盘相比，它相对受到的影响比较小。不过，购房结构已经有变化。该项目副总经理姚国高表示，目前楼盘最好卖的，是一批80多平方米的三房户型。因为客户大多是首次置业的刚需，虽然银行也提高了首套房贷的首付和利率，但因为要在杭州安家、要结婚等等刚性需求，客户买房的迫切性还是很强。

　　事实上，新政抑制投资投机性需求，控制高房价，抑制房产过度消费的意图非常明显，“三套房禁购”等条例，就很好说明了这一点，由此高端住宅项目的成交也势必要下降。这也将推动开发商及时应变，推出更符合刚性自住需求的产品，比如加大小户型房源的开发和推盘等等。

酒店式公寓有望受宠

　　值得一提的是，接下来，还有一类小户型房源有望迎来爆发行情，那就是商业类小户型。之前，因为不能落户、没有煤气等原因，加上在同样的面积下，住宅的实用性可能更强，所以商业型的酒店式公寓往往火不过住宅，不过，这种状况或将在新政后发生变化。

　　事实上，无论是禁购第三套房，还是提高二套房首付和利率，针对的都是之前热得冒泡的住宅，并不针对商业地产。在新政下，住宅作为一种房地产投资品的属性将逐渐被削淡，与此同时，很显然，真正的投资品商业地产的优势却日益凸显。在住宅多轮调控之后，商业地产的贷款政策，依旧为“首付5成，利率上浮10%”，甚至比二套住宅“首付6成、利率至少上浮10%”的政策还要优惠。

　　政策限制住宅过度消费，业内人士认为，原来准备投入住宅的资金，可能会有相当部分转投到商业地产。而其中，面积比较小的商业地产比如酒店式公寓，因为总价比较低，租金回报比较高等优势，势必受到购房者青睐。而投资者在获取高出租回报的同时，也可以在经济高涨时期再行出手。