11月里的一天，市民王先生终于在购房合同上郑重地签下了自己的名字。经过近半年大海捞针般的搜索，一套110㎡的房子成为了他的囊中物。
一直在期盼着房价走下“神坛”的他，直到成为了一名真正的购房者，也没有遇到这一情况的出现。沈阳楼市昂首挺胸即将迈进2011年。回望过去，2010沈阳楼市到底卖给了我们什么？
成交量 淡季不淡
在房地产行业内，成交量算是衡量市场活跃与否的重要标志。通过或涨或跌的数据，人们能从中敏锐地嗅出下一阶段楼市走向。
虽然不是业内人士，但市民王先生在实际购房中，也将楼市成交量数据作为未来房地产市场的判断依据。“好比股市一样，一条条线的走势，仿佛在向人们传递着一个个数字般的信号。”
按照王先生的判断，在沈阳每年的春、秋两届房交会过后，楼市成交量会出现一定幅度的下滑。“这是因为在房交会期间，楼市成交量放量过后，人们的需求也得到了一定程度的释放，因此在接下来的时间里，市场必然因需求下降而出现成交下滑。这应该算是‘自然规律’。”
于是，王先生将购房时机锁定在了今年10月份。然而，这一次的情况却并未如王先生所想。
根据香港联祥集团的市场调查数据显示，2010年10月份沈阳商品住宅成交量突破150万㎡，创下了今年新高。即便在11月份，商品住宅的成交量环比下降了35.5%，但其115.37万㎡的成交量依然非常给力。
香港联祥集团总经理杜宏鹏表示，今年沈阳商品房市场与去年相比，依旧高速发展。“之所以会出现这种快速增长的情况，一方面缘于沈阳市场一直以来的健康态势，另一方面也与国家大的宏观环境有关。”杜宏鹏认为，在经济高速增长之下，大量资金涌入房地产行业。加之消费者对未来房地产市场的预期，两方面共同促使消费者涌进楼市。
点评：别等别靠，全是看需要。只要是刚性需求占主导，市场就是健康的。不过需要提醒普通消费者可别跟着那些炒客玩刺激，投机买房很危险。
成交面积 老生常谈
上世纪90年代，沈阳房地产市场随着万科地产的进入，迎来了全新的时代。
虽然在当时福利分房尚未退出历史舞台，但住房商品化已经在一部分具有经济实力的人群中传播开来。
“那时，购买商品房不仅仅是为了改善居住环境，更像是一种身份的象征。”职业经理人温先生表示。
不知从何时开始，房地产市场中的户型从三室变为两室，面积从180㎡变成了90㎡。产品户型的变化，在楼市政策上频繁显现。国家在每一次的楼市调控政策中，都会将“大力发展中低价位、中小面积户型”作为政策的一部分。
在香港联祥集团的调查数据中，我们不难发现，2010年沈阳楼市中的中小户型已经成为了普通消费者购房时的首选。在今年前11个月沈阳商品房成交面积数据图中，代表着成交面积的曲线始终在80-100㎡之间浮动。即便在全年最高值的9月份，数值也在无限接近100㎡的同时，始终无法突破。
“对于沈阳普通消费者而言，80-100㎡的户型多为两居室，能满足一家三口的居住需求。同时，中等户型产品在总价上相对适中，即便是消费者采取贷款方式，月供的压力还易接受。”辽宁保利房地产开发有限公司副总经理何智韬表示。
而正是由于消费者对中小户型的认可，才使得开发商在产品研发以及销售时，更是将中小户型定为了市场首选。
于上月开盘的步阳江南甲第二期中，在总共推出的150套房源中，90㎡以下的中小户型占到了60%的比例；在保利溪湖林语的近期开盘中，中小户型房源达到了952套，占所推出全部房源的63%；而唐轩公馆所推中小户型比例为85%，而这部分产品的销售率更是达到了94%，高出同期销售的中大面积户型三十个百分点。
点评：先摸腰包，再掏荷包。消费者更加切合自己的实际了。不图大，只求合适。但成交面积在100平方米徘徊也是有原因的，谁让房价一直往上蹿，想买大的，也真是无能为力啊。
土地市场 问多拿少
市场中，对于今年政策层面从紧、楼市依旧火热的局面有过这样一种观点，那便是这得益于去年土地市场的活跃，使得今年市场供应量更加游刃有余。
在2010年沈阳土地供应市场中，截至目前，共有近3000万㎡的土地被投入到市场中，其中，居住用地依旧占据着较高的比例。但与去年相比，这一数字则显得有些“寒酸”。在去年沈阳土地供应市场中，仅11、12两个月，便有超过2500万㎡的土地供应量。这与2010年全年土地供应量相近。
在土地供应同比减少的情况下，沈阳土地成交市场又表现如何呢？
据香港联祥集团的数据显示，2010年前11个月沈阳土地成交量将近2000万㎡。“受到房地产大环境和宏观调控的影响，开发商们拿地也开始谨慎起来。另外，开发商手中的土地储备比较充足，如果地块的位置等综合条件不理想，一般也不会轻易竞地。并且，今年新开工项目较多，资金回笼较慢，也影响到今年沈阳土地市场的成交。”
不仅如此，一些业内人士表示，今年沈阳土地市场的情况会逐渐在明年沈阳楼市中得以体现。“毕竟，今年开工量大、拿地少，使得在未来某一开发时期会出现供应量相对减少的局面，进而对供求关系造成一定影响。”
点评：种地得有种子，卖房得有地。土地市场的供应也影响着开发商的产出。由于2009年土地成交量有点猛了，今年相对而言表现就不那么突出了。
楼市区域
王先生所购的商品房，位于二环外。如果放在几年前，无论如何他也不会将家安在这里。“公交不发达、配套不完善，怎么住啊？”
可如今，在他眼中“不发达、不完善”的区域，已经成为了沈阳楼市中炙手可热的板块。
随着主城区土地资源的减少、价格的持续高涨，越来越多购房者将目光锁定在了二环外，乃至三环外。在他们看来，未来巨大的升值潜力，是吸引他们到此安家的关键。
浑南某项目销售负责人孙经理告诉记者，过去在人们眼中，浑南地处二环外，各项生活配套不完善。“仅仅几年时间，区域就发生了巨大变化。尤其是在奥运会过后，区域内配套更是进一步得到完善。房价自然也水涨船高，目前区域内均价至少在5000元/㎡。”
浑南房价的不断上升，一方面得益于区域近几年的高速发展，另一方面也因为区域内土地资源丰富，能够保证市场中的产品供应量。
与浑南区域一样，同样处于二环外的于洪区也是2010年沈阳楼市又一热点区域。万科、恒大、保利、中海等多家品牌房地产企业纷纷在此开发建设。
数据显示，今年截至目前，沈阳二至三环间商品住宅供应量将近600万㎡，远高于其他几处环线板块。
“随着主城区内可供开发土地愈发减少、城市化进程的不断进行，未来沈阳二环外，乃至三环外将逐渐成为沈阳楼市的‘主战场’。”何智韬认为，在区域楼市不断升温的同时，相关配套设施也应该加紧建设的步伐，如教育、医疗、公共交通等方面。
点评：眼光再放远一点，买房决策再果断一点。以前不被看好不代表以后不好。买房也得靠眼光，更要靠判断，要想房子保值增值，这一点对于消费者很关键。
