房企巨头加速扩张 商业地产迎来井喷期

　　2010年，传统的商业地产开发商加速扩张，众多住宅品牌开发商也纷纷宣布进军商业地产。

　　有消息称，万科、绿地、保利等知名住宅开发企业都已开始进入商业地产领域，涉及资本高达千亿元以上。分析人士称，商业地产将迎来‘井喷’期。

商业巨头加速扩张

　　2010年，万达、SOHO中国、世茂股份、凯德中国等众多老牌商业地产开发商纷纷加速扩张。

　　万达近日宣布，其在上海的第四个万达广场——宝山万达广场即将揭幕。2011年，在全国范围内又将有17座万达广场拔地而起，平均每月就有一个项目建成开张。

　　以商业地产开发著称的SOHO中国同样在加速扩张，潘石屹在2009年将东海广场收入囊中后，又在2010年先后三次布局上海商业地产。2010年6月，潘石屹砸下22.5亿元收购上海外滩204地块61.506%股权。8月，又以15.62亿元竞得紧邻上海虹桥交通枢纽的临空15号地块的土地使用权。10月，再投12.1亿元收购卢湾区43号街坊项目。潘石屹在其微博中表示，还有一些项目正在洽谈。

　　专注于商业地产开发的上市公司世茂股份正在通过世茂广场将世茂百货以及世茂影院等多种业态整合，以连锁经营的方式在全国迅速扩张，宣称要在全国“复制”20个世茂广场。

　　与此同时，外资不甘示弱，作为最早进入中国的外资产业地产开发商之一的凯德中国，被业内称为最了解国内商业地产的外商，旗下的知名地标性综合商用项目品牌来福士广场颇为成功。2010年1月凯德中国收购东方海外发展（中国）有限公司，5月宣布，斥资60亿元在深圳兴建大型城市综合体来福士广场，年底再次宣布，投资96亿元在位于上海长宁核心区域的综合地块上建造同城第二座来福士广场。

住宅开发商“转场”

　　除了老牌商业地产开发商在急速扩张，住宅开发品牌企业也不约而同地展示了各自的商业地产宏图，欲将其势力版图从住宅市场逐渐扩展到商业地产领域。

　　2010年年初，万科宣布计划将商业物业开发的比例提高至总开发物业的20%。年末，上海万科首个商业地产项目中粮万科VMO项目交出了令人满意的答卷，项目在2010年12月11日开盘后的一周内完成了一期可售房源88%认购率。

　　此前华润置地也表示，五六年后在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40%左右，甚至会更高。2010年6月，华润就有所动作，在上海购入轨道交通10号线吴中路停车场大型综合开发项目50%股权，这一位于闵行地区的地块将被建设成为华润标志性商业综合项目——“万象城”。

　　中粮集团也在2010年宣布，计划在未来5-10年在全国拓展20个大型商业地产项目，总资产达到700亿元的规模，占中粮集团总资产的30%。

　　另外，保利集团计划到2012年，商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。首创置业将在未来三年内预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。金地今年的土地投入的计划中，就有20%的资金会投向商业项目。还有一直在住宅领域发力的龙湖地产也进军百货业淘金，旗下一些大型综合项目的商业部分将由龙湖自主招商并运营。在未来5至7年内，龙湖投资性商业物业可持有面积计划达到200万平方米，预计占整体土地储备量的15%左右。远洋地产也在近期成立了新的商业地产事业部，与国际知名的商业地产公司、酒店集团签订了战略协议，并预计到2015年，远洋地产在商业地产领域将达到百亿元的经营目标。

　　“房企转向商业地产，一方面是因为住宅市场受楼市调控政策的影响颇大，另一方面是因为当下开发商拿地成本增加，住宅未来预期利润开始摊薄。像万科、保利这样资产上亿的企业，持有一定数量的商用物业，对稳定企业资金有一定作用。如果经营得好，会给企业带来稳定的现金流增长。”仲量联行投资部经理刘裕通认为，当下房企通过增加商业项目比重来平衡发展风险，需要评估自身资金抗风险能力以及人力物力上的配置，预计未来1-2年住宅开发商转型的趋势将更加明显。

迎来井喷式发展

　　同策房地产咨询机构分析师告诉记者，2010年政府出台了一系列政策调控住宅市场，但商业地产受的冲击力度较小，因此受到众多投资者的关注，资金开始流向商铺和写字楼，此外许多地产大鳄也纷纷转战商业地产，供需两旺下必将带动商业地产的快速发展。

　　中国指数研究院华东分院研究副总监杜丙国表示，从长期来看，单一的住宅开发蕴藏风险越来越大，多元化经营将是未来房地产企业的生存之道，特别是持有型商业物业的收益将成为最稳定的收入来源。同时，中国目前的商业地产市场尚未完全成型，这也为品牌企业进军商业地产提供了很大的上升空间。

　　仕一邦房地产顾问投资的分析师认为，2010年以来住宅市场的持续调控导致商业地产成为房地产商、投资客避险的洼地，在通胀的宏观背景下，其中虽有泡沫但远未到临界点，具有相对较大的升值空间，在政策等利好支持下，商业地产有望继续抬头。

　　另外一个强劲的催化剂是预计在2011年，国内REITs基金的渐次放行，将进一步给商业地产找到快速发展的融资新模式。接踵而至的“限购令”使大批敏锐的投资客撤出住宅市场，转而投向商业地产，我们在2011年很可能看到商业地产迎来量价齐升的井喷局面。

　　戴德梁行商铺部华东区董事韦泽铭表示，商铺市场将迎来高速发展期。2010年的世博会效应给上海的商业市场注入一针强心剂，全年的商铺租金稳步上扬。2011年还将有约51万平方米的高档商铺新增供应。