解读2010年中国房地产市场

　　纷繁的房地产市场无非是寻找一条回归当初设想的路。

　　目前的这个时间点，2010年的中国房地产市场即将收官，但房地产调控的这幕大戏还远未结束。各地时时刷新的“地王”和房地产商频频传来的业绩捷报，与房地产上市公司被死死按在地上的估值形成鲜明的对比。

　　在2010年这个拐点上，中国的房地产将穿越极寒，激变，突围。

楼市寒中乍暖

　　尽管被公认为史上最严厉的房地产调控，但在政策打出一系列组合拳的这段“极寒”时间，房地产市场却暖意渐现。

　　根据国信证券的数据统计，2010年11月，18个重点城市销量平均同比回落27.3%，平均环比回落8.5%，除广州、厦门两地出现销量二次探底现象以外，其余城市楼市仍带“银十”余温，青岛、东莞、重庆三地11月销量实现同比正增长，北京、天津、武汉、昆明四地环比增幅均在15%以上。

　　而很多房地产公司业绩表现明显优秀，从累计销量上看，二、三线城市表现明显优于一线，其中青岛表现最佳，前11个月累计销量已超去年全年水平，武汉、重庆紧随其后，分别达到去年全年的92%和84%，其余城市多在60%左右。

　　而“二次调控”之后楼市乍寒还暖的表现在一定程度上提振了开发商对市场需求的信心。京、深、杭等8个城市11月份新批售上市的住宅面积环比10月增长26%；北京、上海等地12月第一周的批售量仍在增加。

　　如此看来，12月的市场供应很可能高于11月，同时市场逐渐适应调控、新盘多以优惠面市以及“限购令”到期预期等因素的作用下，在供应增加的情况下，12月销量有望实现环比增长。

　　同时，在价格方面，各重点城市均价维持高位震荡，表现相对平稳，11月均价数据涨跌各半，11个重点城市均价平均环比回落1.6%.

　　从库存来看，虽然11月以来市场供应有所增加，但各地库存未现积压，目前市场可售量增长缓慢，整体上仍处在历史低位，10个城市11月份可售量平均环比涨幅仅为2%，其中，杭州、青岛两地甚至出现了6%左右的下滑。

　　总体看来，2010年政策调控不断，但房价仍在上涨。东海证券数据显示，截止到11月，全国房价较年初上涨9%，一线城市上涨28%，二线城市上涨24%。

　　从两次政策出台的情况看，4.17政策出台后，各城市成交量普遍出现地量，成交量萎缩甚至于超过2008年；而9.29政策出台后，各城市的成交量萎缩却不明显，价格更是保持了稳定。特别在二三线城市，需求显得更为强劲，甚至于一些二三线城市的商品住宅成交量，已经恢复至调控前的水平。

房地产两罪并罚

　　2010年房地产政策面压力既有来自于2009年行业量价暴涨所引发的基本面压力，也有整个行业过去5到10年缺乏制度实质性改革和政策完善所带来的历史亏欠，所以，是两罪并罚。

　　简单回顾一下房地产的历史就可以知道，从2003年被确立为我国经济的支柱产业开始，房地产便飞速发展；2005年，房地产业的过快增长引发第一波真正意义的房地产调控，房地产业一度陷于低谷。

　　然而，由于2007年美国次贷危机引起的全球金融风暴，中央被迫收起调控利剑，通过政策扶持房地产业，鼓励住房消费，拉动经济，抵御全球金融危机。房地产业在多年支柱产业的基础上，很快实现了触底反弹。

　　2008年中国房企旺市中力求夯实基础，苦练内功者寥寥。更多企业寻求多元化发展，盲目扩张。但是，因各地政府托市，极度宽松的货币政策让市场峰回路转，让病入膏肓的房企重新有了喘息之机，2008年之殇被2009年繁荣轻易掩蔽。

　　于是，2007年经历的种种疯狂行为，在2009年再次上演。房地产公司又开始大举借债、高价圈地、高速扩张，钱永远都不够花。而借力高资金杠杆率，几乎成为国内房企融资的不二法门。

　　而在2010年经济发展方式转变和产业结构调整的历史背景下，房地产调控不再局限于行业层面，而是从经济全局考量的战略抉择。中长期看，政策环境和产业地位的变化，必然带来房地产行业主流经营战略和盈利模式的变革。

　　中国社科院近期发布2010《国家竞争力蓝皮书——中国国家竞争力报告》，指出，中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而是靠消耗的资源和扩大投资，尤其是房地产业膨胀发展。

　　相关数据显示，目前在固定资产投资中，房地产的投资仅次于制造业，且具有上升的趋势，占GDP的比重也在不断扩大。而近年资本流动性过剩导致的房地产市场投资尤其是投机成分比重过大，亦为整体经济埋下隐忧。不难看出，正在加紧深化转型的中国经济开始淡化房地产的支柱地位。

　　而最新定调的十二五规划中明确提及扶持新能源等战略性的产业，但并未提及房地产业，房地产所谓支柱产业的光环明显被削弱。

　　所以，房地产市场在2010年面临的是一个转折之年，会呈现新的面貌和思维方式。

三大模式锁定优秀公司

　　而最有可能的是，经过连续打压的房地产，从2011年开始，股价的受政策绑架程度会降低，政策收紧后股价有可能会形成回升趋势。股价将会实际反映上市公司的真实价值，优质上市公司具有较强的业绩增长能力，股价会有进一步表现。

　　比如万科，销售额提前四年的突破1000亿，突破投资者之前的认识和预期极限，但资本市场给予的公司估值却一再被压低，从最高28倍一度到最低11倍。2010年之后，这种情况将会改观。

　　而各大券商的2011年房地产的策略先后出炉，见仁见智中颇多争议。理财周报认为，战略顺应以下趋势的公司将在未来获得持续的竞争优势：

　　从业务的布局看，中国房地产增长重心将由东部转向中西部、从一线城市转向二三线城市。城镇化和旧城改造加速将推动中小城市楼市进入高速成长周期。如荣盛发展、福星股份、中天城投等；

　　从盈利的模式看，随着土地、税收等制度转向促进供给端成为常态，囤地坐收土地红利的盈利模式难以继续生存，加速开发周转将成为促进扩张的主流盈利模式。这要求公司具备前瞻性的战略和高效的管理组织，土地储备和开发布局全国且有层次。如龙头万科；

　　从经营模式看，受益中国经济增长、城镇化推进和居民的财富提升，商业地产需求将获得持续提升，政策环境显著好于住宅。2011年，商业地产拥有资金从住宅回流、房地产信托基金试点和通胀保值功能等多项催化剂。如浦东金桥、金融街、世茂股份等。

　　而环渤海、长三角、珠三角地区这三个“泛区域城市圈”，区域中心城市消费升级，周边中小城市将进入快速发展期；以武汉、郑州、长沙为核心的中部城市带和以成都、重庆、西安为核心的西部板块在产业西移和高铁建设的推动下将成为未来五年的房地产热点区域。