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网友再驳人大报告 称房产僵局难破

来源:新浪博客字号:小

  人民大学发布报告称:“明年全国房价将下降20%。中国人民大学经济学院预测,2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题,房地产价格将出现接近20%的下滑,但是不会出现房地产市场硬着陆的情况”。这是对中国楼市的严重误判,全部预测为臆想,数据推测全部失真,而且不符合逻辑。

  人民大学的全国房价,应该指的是国家统计局的全国70个大中城市的房价,这个数据模型实际上已经落后,首先这个概念的提出是1985年的事,那个时候70个大中城市基本上代表了中国城市的总体水平,而现在中国经过了26年的城市化,已经有661个城市有成熟的房地产市场,所以,70个大中城市既不科学也不符合中国楼市的实际情况。

  即便是按照70个大中城市房价来算,明年发生20%的跌幅也是痴人说梦。不错,像今年第四季度一样,有个盘房价下降,有区域房价泡沫破灭,不排除会发生个别开发商携款潜逃,中介公司关门大吉,甚至上市公司资金链告急,但是,这绝对不是明年楼市的主流。因为,发生这一切,绝对不足以力压整体房价,更不可能促使整体房价的大幅下跌。

  促使房价大幅下跌,只有两个可能:一个可能是中国社会发生住房体制上的深刻变革,政府真正倡导住房民生,让土地财富实现全民共享,同时推出阳光法案和开征房产税。这种变革的力度必须十分强劲,在全国661个城市开发的社会保障住宅占整个住宅开发总量的70%以上,房产税的税率对三套住宅以上住宅至少不低于5%,在货币环境趋于紧缩并且利率为正的情况下,才能可能推动房价下降20%。

  不过,这种情况只是一种理想型的状态,根本不可能发生。

  一是中央政府现在立足发展区域经济,而房地产经济是最有区域经济的特征,所以,不可能实现住房民生。这些年来,这些城市市长的把柄全在开发商手上,开发商出了大问题,最后拔出萝卜带出泥,市长们一个都跑不掉,试想,将会发生什么?所以,地方政府肯定会拼命阻止住房民生,而将老百姓全部赶上商品房的末班车,拔掉老百姓的最后一层皮。

  二是开发商根本不敢降价。目前敢于降价的只是个别大型上市公司,对于一些负债率过高的房企来讲,在2011年无论资金链怎么紧张,他们都不会大幅降价。因为现在的市场是人人都知道的,之所以还有购买,只是因为房产可以保值,而一旦房价下降,保值功能消失,房价下降就将是一泻千里,无人能挡,政府再救市都不会起作用。现在的开发商,死扛房价是唯一的选择。所以,说2011年房价平缓的下降,只是痴人说梦。

  三是即使货币政策有所改变,也不可能在明年上半年实现正利率。现在一年期存款利率是2.5%,而CPI是明年上半年不会低于4%,况且,开发商的炒作天才堪称一流,即使利率转正,也会找出其他题材继续推高房价。比方说,有的专家最近提出,要跑赢M2。意思是,没有跑赢M2的投资,就不是保值。M2和投资有关系,但不是类比的关系,这么一扯又会拉到一些买家入市。中国人多,傻瓜尤其多。

  中国楼市将要走的是另一条路,那就是彻底崩溃,也就是人民大学声称不会出现的硬着陆。彻底崩溃是中国房地产唯一的解决之道,除此,不会有第二条路。

  看起来这是很残酷的一件事,实际上却成了必然。因为,房价的僵持局面无法轻易打破,社会的发展却不会给高房价以更多的时间。2011年是房价高度僵持的一年,中国社会很难有一种力量能打破这种僵持。尽管会有一些个盘下降,尽管会产生破产倒闭等情况,但是,由于以上原因,不会导致房价的整体性下跌。那么,什么情况下会发生房价的整体性下跌呢?

  一是基尼系数突破0.55,这将超过中国社会和国际社会的容忍度。联合国是每年2月公布上年度的基尼系数,也就是说2012年2月,联合国将公布2011年的基尼系数,2010年,中国的基尼系数预期突破0.52;2011年,预期突破0.55。也就是说,中国的基尼系数位于全球倒数第四位,只是比南非三个全球最贫穷的国家要好一点。而且,通胀越严重、房价越高,基尼系数就越高,中国的两极分化充分暴露在光天化日之下。

  二是年龄结构剧变,导致购房群体大规模消失,最后买房的90%是空置,住房彻底失去了应有的居住意义。如果一个国家把货币都这么转移到不动产商,按照货币与不动产的反相关原理,最后引发的是经济崩溃。在整个房地产经济发展模式中,最致命的就是人口数量巨变,从而导致居住观念的变化。美国历经这么多年,大量的年轻人重回父母身边,与父母一起享受天伦之乐,谁还会去买另外一套房子?

  三是刘易斯拐点生成,中国城市化的使命宣告结束。现在还把自己的小孩送出来打工的农民,已经非常少了,即使在最贫困的山村,人们对打工改变命运的想法已经绝望,中国失去的不仅仅只是中国传统的价值观,勤劳勇敢再也不是国人应有的秉性,人人都想不劳而获,现实对勤劳两个字已经嘲弄了很多年,刘易斯拐点的出现,只是一个小小的惩罚。

  当然,我也不相信,中国会成为第二个津巴布韦。因为我们现在面临的国际环境,比津巴布韦当年更为复杂,处境更加艰难。中华民族应该聚集一个民族的智慧,来解决这些问题,而不应该各自维护自己的利益,不惜伤害和掠夺他人的利益。尽管现实是,谁也不会放弃自己的利益,那么,最后的结局就是看看中国社会的容忍度。 (作者:牛刀)

(责任编辑:羽篪)
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