九月过半楼市呈现放量迹象

　　9月19日，为期四天的2010北京秋季房地产展示交易会落幕，组委会提供的数据（均为意向成交数据）显示，新政后北京楼市成交量正大幅回升，成交总套数达2208套，成交总金额为27.02亿元，人流量11.22万人次。

　　不仅北京楼市成交火爆，记者发现，“金九”过半多个城市楼市成交开始出现放量迹象，而房价依然居高不下，部分业主和开发商受成交放量刺激反而增加了提价和不降价的底气。

　　接受记者采访的业内人士认为，随着博弈的深化，楼市调控开始步入关键敏感期，如果成交放量再次带动房价走强将令楼市调控承受较大压力，围绕信贷、土地等方面可能会有新政出台。

　　回升“金九”过半多城市成交放量“金九”伊始，全国多个城市出现楼市成交放量的迹象。中国指数研究院的统计显示，9月6日至12日监测的35个城市楼市交易情况显示，这一周多个重点城市成交量连续上涨。其中，北京、大连和三亚成交面积环比涨幅都在70%以上，仅少数城市成交量环比下降。10个重点城市中，仅上海、重庆和天津环比下跌，其他城市成交面积均环比上升，其中北京升幅达72.47%，剔除保障性住房后，升幅仍在20%左右。

　　另据“链家地产”市场研究部统计，9月上半月，全国八个城市（成都、大连、青岛、天津、广州、苏州、上海、深圳）的主要成交数据中上升明显的是广州、苏州、深圳三个城市，广州的环比上升幅度为37%，同时比8月份上半月的成交量多出1倍多。9月上半月广州市商品房成交量达到5494套。其中，9月9日成交554套，达到了8月份以来单日成交量的最高值。而且，9月上半月，广州有10天的日成交量在300套以上。

　　同期，苏州上涨的环比也达到了28%，深圳的成交上涨环比为18%。其余城市的环比上涨幅度在2%至7%之间，只有上海9月上半月成交量环比有所下降。如果与8月份上半月相比，8个城市的成交量上升明显。广州上升的幅度最大，而其他城市的上升幅度均在30%以上。

　　杭州某知名房地产公司资深人士向记者透露，刚刚过去的一周内（9月13至18日），杭州一手房日成交量以每天60%左右的速度增长，17日达到450套左右。9月份到现在的成交量已逾5000套，预计整个9月成交量会达到7000至8000套。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，9月份的成交量继续上涨是市场的正常的发展趋势，由于经过8月份成交的上涨，9月份市场的需求继续增加，促使更多的观望人群采取购买行动，因此9月份的成交在逐渐地增长。根据目前9月份整体的市场环境，仍然存在继续上升的潜力。如果按照8月份成交的趋势，9月份下半月，各城市的成交将会继续稳步上升，或将达到新政后成交的最高值。

　　记者了解到，随着市场对调控政策的逐步消化，国内楼市刚性需求开始释放，房价下调预期明显减弱。6月以来，5大一线城市二手住宅成交量持续回升。据中原领先指数系统数据显示，截至8月底，5大城市二手住宅成交面积较5月低谷期增加100%至250%之多。其中，广州、深圳、天津8月二手住宅成交量已接近2009高峰期的月均水平。其中，深圳8月二手住宅成交90万平方米，为2009年月均水平的94%；广州和天津分别相当于2009年月均水平的98%和95%。

　　中原集团研究中心经理瞿安新认为，在经历国内严厉调控政策以及购房者持续观望之后，在政策并未有任何松动的情况下市场成交量就快速回升，且有加剧嫌疑，主要原因还是市场刚性需求再度释放。预计9月各地二手住宅市场成交量将依然保持活跃。

　　坚挺房价依然居高不下目前，部分业主受成交放量的刺激心态开始发生变化。记者从中原地产获悉，随着成交量的反弹，业主对后市信心开始增强，挂牌价格下调比重下降，议价空间缩小，甚至出现小部分业主调高报价的情况。这从一组数据中可以看出端倪，根据中原地产二手房源挂牌价格环比变化情况统计显示，北京5月为-2.60%、6月为-1.90%、7月为-1.40%、8月为-0.90%；上海5月为-1.20%、6月为-0.90%、7月为-0.70%、8月为0.20%。

　　张月告诉记者，近期楼市比较活跃，成交量上涨的同时局部区域出现了部分楼盘调高价格或二手房业主调高价格的现象。虽然迄今为止这些调高价格的楼盘几乎都无人问津，但是在未来成交继续增长的情况下，部分刚性需求可能因为恐慌程度加深而去购买这些调价楼盘，从而造成成交价格在当今相对高位的基础上继续回升，甚至达到调控前水平。

　　亚豪机构统计显示，截至18日，北京9月成交均价为19897元/平方米，尽管环比8月同期略降了4个百分点，但同比去年同期14002元/平方米的成交价格，上涨幅度超出了四成之多。

　　上述杭州房地产公司资深人士介绍说，虽然部分楼盘有一些让利活动但房价依旧坚挺。他认为，现在和2009年5、6月份情形相似，经过此前几个月的成交量攀升之后，库存被大量消耗，已手握大量回款的开发商会趁势提价，购房者也不得不被动地随行就市，随后房价强劲上涨。“即使9、10月份维持300套左右的日成交量，库存仍会被大量消耗，届时如果没有新的政策出台，房价会很快出现上涨态势。”

　　在他看来，开发商之所以有底气提价，除了手里有回款心里不慌之外，一个很重要的原因是现行调控并没有从根本上完全卡紧资金链。“虽然二套房贷等措施收紧了银行信贷流往房地产市场最便捷的通道，但银行信贷还是会通过其他渠道往房地产领域流。”再者长期看好的收益率，也使越来越多的投资客愿意重新返回楼市进行投资。“现在看来，无论是开发商还是投资客都对未来楼市持比较乐观的预期。”另外对于普通购房者来说，成交量的大幅回升和房价的居高不下，会因担心房价出现新一轮报复性反弹而入市。

　　走向楼市调控步入关键敏感期随着楼市博弈的继续，楼市调控也开始步入关键敏感期。对于后续调控，多数业内人士认为，调控效果尚未全面显现，如果房价依然居高不下，后续调控将会继续发力。不过也有观点认为，目前出台第二轮调控的可能性不大。

　　亚豪机构副总经理高姗接受记者采访时说，尽管目前决策层一再强调不会放松楼市调控政策，但是在政策紧密执行期内成交量却还是出现了快速反弹，同时，4月调控以来各月成交价格起伏不定，9月前期尽管环比回落，但仍创下了调控之后的第二高度，且同比去年同期保持高幅度上扬之势。市场的种种表现，均显示出前期调控政策对市场的影响力与控制力正在逐步趋弱，目前楼市调控尚未实现预期效果，价格在跌宕中还在上行，成交却已提前回暖，投资型购房者卷土重来，在决策层企稳前提下，楼市的复苏有可能成为引发新一轮打压政策出台的信号。

　　高姗认为，具体政策可能包括进一步收紧购房信贷条件来限制需求、挤压开发商现金流迫使其低价出货、增加供地打击囤地加大市场供给等，如果决策层推出更加严厉政策，那么楼市反弹势头很难延续，成交量很可能二次探底，房地产市场终将由量降过渡到价跌，回归理性。

　　张月也认为，从目前市场的表现来看，此轮调控的目的还没有达到，再结合国内外经济发展的情况分析，预计此轮调控不会出现类似于2008年因为经济发展出现巨大变动而被迫松动的情况。因此，虽然具体调控持续时间无法估计，但是可以预计的是，只有在房地产市场价格长期平稳时，调控政策才有可能放松。

　　张月表示，如若继续出台新政，新政的目的则很可能是两个方面：一方面，继续促进存量放量，增大供给；另一方面，控制楼市资金的流入和流出。这两方面所对应的具体政策可能是出台空置税、房产税、加息，继续缩紧信贷，限制其他行业对房产的资金投入比例，控制房产企业资金流等。

　　严格清算土地增值税也是一种可能。美联物业全国研究中心主任徐枫认为，土地增值税清算政策如严格执行会在一定程度上对开发商的资金链造成压力。中建下属一房地产开发公司人士向记者透露，提高预征率已经使部分开发商有点措手不及了，一旦严格清算很可能会使开发商不得不压缩利润空间降价销售，“最近这方面的风声还是挺受关注的”。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，从目前情况看，出台第二轮调控的可能性不大。“毕竟国家的目的，是想遏制房价过快上涨的势头，整个房地产行业实现平稳发展，并不是要打压这个行业。”

　　但林蕾也表示，如果市场在近期内出现强势反弹，也不排除第二轮调控的可能性。她认为，如果真的有第二轮调控的话，可能会更多的从金融层面入手，例如房地产预售款的资金监管、房地产投机去杠杆化等等。另外，考虑到政策的延续性，再次动用行政性手段调控的可能性不大。