房产投资：2016风险大于机遇

　　由于大量的三四线城市住房库存问题还需要政府出台一些政策才能有效解决，预计2016年房地产投资不会上升，但是可以明显感觉到财政政策和货币政策都在朝着利好房地产市场的方向调整。

　　监管层又对楼市频出救市“大招”，2015年底城市工作会议重启，房地产去库存任务上升到前所未有的高度。从“330新政策”到降息降准、地方解除限购再到调整公积金政策，2015一整年，政策火力持续加大，部分城市房价止跌反弹的现象开始显现。

　　虽然楼市松绑究竟能带来多大的效果，目前还不能盖棺定论，但是可以肯定的是房地产市场已经在政策层面上迎来了“宽松时代”。那么2016年房地产的冰冻期会结束吗?投资者可以放手一搏吗?

　　房地产市场或继续分化

　　目前，就全国市场而言，房地产市场仍处在“严寒期”，政策的暖风能否吹化冻结的冰面、吹化多大冰面，尚未可知。但是对于少数一二线城市而言，2016年楼市仍可能会出现“量价齐涨”的局面。

　　根据广发证券(000776,股吧)发布的最新数据显示，2015年11月我国一线城市合计推出地块规划建筑面积988万平方米，同比增长54%。其中住宅用地532平方米，同比增长52%，一线城市年末供地放量增长。同时在政策刺激下，11月份商品房销售额增速创下年内新高。

　　房地产市场继续分化。一线城市房地产市场明显回暖，交易量上升较快，库存下降较快，价格环比上升;三四线城市的销售增速则继续下滑，去库存压力丝毫未减。数据显示，2015年1～10月，全国新建商品住宅销售面积同比增长7.9%，北上广深四大一线城市新房销售面积涨幅高达52%，而同期40大重点城市涨幅仅为23%。正所谓“冰火两重天”，部分三四线城市人口出现负增长，房地产库存“压力山大”。

　　相关专家分析，这种分化在2016年将会进一步拉大，一二线城市的房价和交易量将会出现双升，2016年房地产市场继续繁荣。但是三四线城市的去库存力还需要继续挖掘。

　　市场有望缓慢回温

　　虽然，对于2016年的房地产市场发展不能简单地一概而论，更不能“一刀切”，但是可以看到的是，房地产市场正在对政策释放的积极信号作出一定的反应，房地产市场有望缓慢回温。

　　社科院城市与竞争力研究中心的华房指数预测：房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波较大幅度下跌的可能，但商品房投资有望缓慢回升，对经济增长带动有望增强。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞解释说：“未来房价具体走势一方面取决于房地产市场的自我调整程度，另一面受宏观政策的影响。”2016年房地产市场调控的三大目标：去库存、防风险、促投资，以实现销售大幅增长，房价增幅保持在合理范围，房地产投资回归到正常水平。可见政策风力强劲，2016年房地产市场可期。

　　地产大佬任志强在易居沃顿中国房地产投资论坛上也表示，目前大量的三四线城市库存问题还需要政府出台一些政策才能有效解决，虽然预计2016年我们的房地产投资不会上升，但是可以明显感觉到财政政策和货币政策都在朝着利好房地产市场的方向调整。

　　然而不得不提的是，救市政策纷沓而至，但是相比较而言，这些政策都是短期的，不能代表未来楼市的基本面会一直持续回升，救市政策频出的原因在于房地产形势严峻，未来房地产市场存在的风险仍然不可忽视。

　　专家观点“喜忧参半”

　　关于2016年房地产市场的预测，机构观点可谓是“喜忧参半”。有机构认为受城镇居民住房需求高潮已过、库存压顶难以缓解、楼市扶持政策边际效应减弱的影响，2016年楼市并不会有明显起色;但是也有机构持不同观点，在他们看来，高层“去库存化”意图坚定，政策已箭在弦上，目前是房地产市场购房的最佳时机。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，虽然一系列救市政策的出台已经导致楼市的基本面转好，但是好转局面不会持续，当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。

　　离岸资产配置专家刘磊认为，虽然2015年一线城市房价逐步企稳，但是对于投资者而言，投资市场的介入和回暖还远未到来。

　　虽然，机构和专家们看空的悲观情绪较浓，但是持乐观预测的机构也不在少数。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，2016年房价上涨难动摇。严跃进指出，一二线城市房价继续上涨毋庸置疑，但三四线城市的房价可能处于一个相对不涨不跌的态势，主要原因在于人口背后的需求还没有被挖掘出来。

　　高盛房地产投资研究部主管王逸也持相同观点。王逸认为，2016年，中国内地的房地产政策会偏向宽松，这应该会支持房价持续复苏。

　　在全国主要城市房地产销售价格、销售量方面，中金公司研究部作出如下预测：预计一二线城市销量将持平，而销售均价将上涨10%。三四线城市的房地产市场受高库存和弱需求以及当前宏观经济低迷的影响，2016年房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%。2016年，房地产去库存将成为中国经济的一个关键指标，但这需要一方面鼓励地产商降价，另一方面推动整个行业兼并重组，提高房地产业集中度，推动城市化进程，鼓励农民进城购买适销对路的房产。

　　可见，2016年房地产市场机遇与挑战并存，风险可能大于机遇。房地产投资的黄金时代已经一去不复返。