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万科的海外棋局:边学边走 谨慎落子

2013-01-29 10:13来源:经济观察报字号:小

    距离1993年万科B股上市已整20年,万科B股历史任务宣告终结,随之而来的H股将开启另一扇门。在香港市场,万科期待流动性、品牌;投资者期待估值提升。还有两个不言而喻的共同期待:更少限制的市场和低廉的海外资金。

    1月21日,停牌大半个月的万科发布详细的B转H方案后,首日复牌交易。万科A开盘即涨7%,换言之,这是个市值百亿的好消息。

    收购了半年的南联地产也在21日正式更名为万科置业海外,股价最高飙升16%至17.92港元。相比之下,万科去年5月提出的收购价5.6港元颇为划算。

    手握两个海外上市平台,万科将如何摆弄更丰富的这盘棋?

    总裁郁亮的答案是,B转H仅为了增强流通性,“是非常纯粹的一件事,没有跟融资结合在一起”。万科置业海外将在原本南联的基础上,壮大香港业务。

    坐言起行,1月21日为香港荃湾西站六区综合住宅地皮截标日,万科低调地首次在港投入标书。两天后,结果揭晓,万科以34.34亿港元的高价中标,平均地价超出市场预期20%。

    此次试水,万科并非单刀赴会,而是联手郑裕彤家族的新世界发展共同竞投,他们的对手包括长江实业、恒基兆业、新鸿基等7家财团,几乎囊括了所有香港老牌地产商。郁亮在新闻稿中表示,希望能协同新世界发展的品牌效应,增加在港市场份额。

    内地住宅开发呈现三雄鼎立时,万科制定了国际化策略,成立美国业务小组和香港管理部。另外两个强劲对手——中海和保利早已有了成熟的香港上市平台,本就在香港起家的中海在香港楼市重新活跃,近两年来共投得5个项目,涉资34亿港元。

    虽是合作开发,万科试水香港市场第一单金额便与中海近两年在港投地总额相同,绝不能说是保守。现时万科在香港所有的物业,是万科置业海外位于葵涌的丽晶中心。葵涌在新界西部,为传统工业旧区。卖壳前南联旗下另外两个地段更优质的物业,已于去年分拆出去。

    根据报表,截至2012年前6个月,万科置业海外所持的丽晶中心录得约3000万港元的利润,物业估值为11.3亿港元。值得留意的是,万科置业海外并非持有丽晶中心100%权益,其可供出租的6.5万平方米写字楼占总建筑面积64%。

    万科此次联合新世界发展所购土地,位于新界南部。荃湾最早为一个浅水湾,上世纪70年代港府大规模填海后,逐渐发展成人口百万的卫星市镇。此次招标的荃湾西站六区地皮,为特首梁振英公布2013年施政报告后首幅截标的住宅用地,市场估值介乎26亿至29亿港元,相当于每平方米地价约4万港元。

    地皮为临海地段,毗邻地铁站、公园和海滨长廊,即使政府对开发定下诸多限制,仍能吸引发展商积极入标竞投,呼声最高的是已投得两旁用地的长江实业。

    只有一次入标和出价机会,价高者得。万科和新世界发展组成的公司Ultimate Vantage Limited以每平方米5万港元的地价,力挫其他财团,并且接受颇为苛刻的开发条件:要兴建一个1.3万平方米的公众体育馆,且最终58%的公寓必须为小户型,不能超过54平方米。美联测量师行董事林子彬预计,建成后部分海景公寓每平方米售价可达10万港元。

    香港公司注册处资料显示,Ultimate Vantage Limited早于2012年11月9日成立,现任两位董事欧德昌和陈观展都为新世界发展的高层。

    与香港地产商合作的结果并不意外。去年8月初,万科在香港开中期业绩发布会时,郁亮已将南联定位为万科国际化的实验平台:“它本身业务比较小,适合做尝试。”他还透露,早些年曾带队到新鸿基的香港楼盘偷师,对其会所和管理印象极深,并模仿新鸿基完善了万科的物业管理和会所模式。

    至于香港业务,郁亮坦言相比香港财团,资金绝非万科的优势:“我们的钱只是他们(香港财团)的一个零头。”

    那什么是万科在香港的优势?郁亮认为是客户,即万科近30年来在内地积累的品牌效应,可在香港、甚至海外(如美国)的华人心中有正面影响。但此一时彼一时,现阶段这样的品牌效应很难再吸引内地投资客来港买万科楼盘——因楼市过于炽热,港府出台了一系列的平稳措施,其中一项是针对香港居民以外买家的特别印花税,达购买价的15%。换句话说,内地人以后想在荃湾买万科的楼盘,一套500万左右的“入门级”公寓需要额外付出126万的印花税。

    香港建筑成本颇为高昂,测量师估算荃湾项目总投资将达60亿港元,其中万科占20%,即需要付出约12亿的资金。市场的疑问是,手握仅3000多万现金的万科置业海外如何引入资金去投地开发?

    拿地翌日,万科置业海外开始前宣布停牌,待发澄清公告。1月24日晚7点半,公告刊出,万科置业海外指自己未参与荃湾项目的投标,理由是“碍于时间所限”。参与的公司为万科置业(香港),即万科置业海外的控股母公司。公告中最耐人寻味的一段是:“万科企业会考虑将TW6地段发展项目之权益或与其相关之营运项目转让至本公司。然而,本公司尚未正式作出决定及由于尚待各方批准,本公司参与TW6地段发展项目不一定会落实。”

    可以肯定的是,去年5月高调买壳南联,万科当时没有想到B转H可以这么快成事。中集(H股2039,B股200039)成功转板的珠玉在前,技术和制度上的障碍已不存在。

    根据转板方案,万科为B股股东提供了现金选择权,接手的第三方包括华润、GIC(新加坡政府公司)和高瓴资本。不想将手中B股转为H股的投资者,可以选择用13.13港元卖给上述三方,此价格较停牌前收市价有5%的溢价。

    对此安排,万科并不讳言是模仿中集早前的转板方案,连溢价幅度也相同。“(现金选择权)股价高于2008年年初以来任何一天。”谭华杰强调,同时拒绝预测转板后续具体时间表。

    停牌时,中信证券香港内部员工表示,万科转板的项目比其他项目更受重视、更为保密,颇有“只许成功不许失败”的意味。

    B股转H股意味着什么?郁亮指,这相当于万科历史上第二次股改,第一次是2005年的A股股改。转板的目的,是期望能在国际化的舞台上衡量万科的管治水平是否足够优秀,同时,为投资者提供更好的交易环境。郁亮坦言,这么多年在两地市场看到的状况是,内地投资者更偏爱小盘股,而对于万科这样重量级的大盘股,在香港市场或许能得到更合理的估值。

    转板后估值上升,是各大行的整体看法。花旗地产分析师蔡金强(OscarChoi)表示,万科B转H后估值可有“结构性的改善”,即之前融资渠道有限和资金成本较高的障碍料可扫除。港股上市同业中,和万科规模相当的,只有中海外和华润置地,二者都是恒生指数成分股。

    花旗的估值模型显示,万科现价较NAV有33%的折让,中海外只有4%;万科2013年预测市盈率为8.7倍,中海外为10.4倍。“一旦转板可以落实,我相信估值差距能够缩窄。”蔡金强相信。摩根大通更乐观,指万科盈利增长势头强劲,应享有比H股同业公司更高的估值。

    估值代表投资者情绪,从去年第三季开始,香港市场对内地地产商青睐有加,包括中海外在内的多只内房股股价屡创上市以来新高。情绪高涨之余,市场还期待转板后财务成本可以显著减少,因为香港的资金更低廉、更充裕。

    蔡金强预计,2至3年内,万科的融资成本可由9%至10%,降至6%至7%,以现时总借贷630亿的水平估算,每年可少付15亿利息:“虽然万科之后在香港做股权融资前仍需要得到中国证监会的批准,但海外融资渠道更多选择,比如可以发美元债、做银团贷款等。”

    在发债、银贷之外,万科还可以做股权融资,比如配股增发。但郁亮指这是最后一个选择:“万科始终知道,股东钱是最贵的,所以能不拿就不拿。”上一次配股是2007年,郁亮骄傲地回忆说5年来没有做过一次资本市场融资,销售却从400亿增加到1400亿,“万科已经习惯了没有资本融资也可以解决发展问题”。

    融资仅是一种可能性,按郁亮的说法,公司现时并无偿债压力,“像万科这样资金充裕的公司不是很多”。2012年三季报显示,万科负债率为79%,但若撇除负债中的预收款,净负债率约为37%,处同业低位。

    一位不愿署名的基金经理表示,从市值管理的角度理解,现阶段万科管理层对在香港融资持保守态度是较聪明的做法:“现在融资进展还不清晰,如果把市场期望打得太高,万一到时不能兑现,会影响万科的形象和估值。”该人士向本报表示:“并不是非融(资)不可,但折腾这两个海外上市平台,有合适时机不争取廉价资金,对万科的股东也不公平。”

    截至1月24日,今年已有12家内地房企在香港和新加坡发债融资,整体涉资逾350亿,已超过2012年全年的一半水平。最新加入的是龙湖地产,发行10年期的5亿美元优先票据,票面利率为6.75%。据花旗的敏感度测试,若主要内房股利息成本减少1%至2.5%,2014年行业净利润可提升10.4%。该行总结近期内房发债情况,发现票面息率平均较去年低2%至3%,若未来流动性持续,预计实际借贷利率(考虑折价发行因素)可由现时的7.5%至8%回落到6%至6.5%。

    短短半年内即完成了收购+拿地,很容易让市场猜想,“80后”万科将把第四个十年的主力放在海外发展。郁亮对这样的误解并不陌生,他反复解释,国际化仅是一个探索和尝试,意在提升管理水平、寻找全球合作者,“不只是说为了盖房子、赚点钱”。

    同时,针对内地市场“饱和论”,郁亮仍相信中国市场足够大,仍能够支撑万科未来发展。他盘点,现在万科已进入60个城市,但国家公布房价指数是70个大中城市,“我们连70个大中城市都没有进完,所以内地对我们发展空间是很大的”。

    之前“南联装商业、万科攻住宅”的猜想也被否认。对于商业地产,郁亮指早前成立的商用物业管理部,主要是管理现有小区里的商业配套,是为了做好住宅而做商业,而非为商业而商业。“到今天为止我们对商业地产发展仍然实施保留态度,目前商业地产在个别城市出现了一些过快发展的势头,如果住宅出现发展势头过快,你有可能通过降价解决,商业地产的话降价卖不出去就只能通过闲置来处理掉,这是一个危险的事情。”郁亮总结道,“万科对商业地产,在谨慎态度下发展。”

    董秘谭华杰在万科记者会上做开篇致辞时特别提到,1993年3月发行的万科B股有着非常重要的作用:“1993年B股募集4.5亿资资金,这在1993年的是一个巨款,正是因为这笔钱,万科在1993、1994年行业大调整中,不仅没有受影响,而且抓住了利用低谷发展的机会。万科B股发行最大的影响是让万科第一次直接地和国际投资者、国际资本市场有了亲密接触。”

    现在,香港地产市场和资本市场一同敞开怀抱,该怎么走下一步棋,万科仍在学习。郁亮说:“现在确实香港市场融资成本相对比内地低一点,工具多一点,但是外资进入资本市场也是有管理的,也不是拿了钱就可以用的,这些都需要慢慢摸索。”

(责任编辑:羽篪)
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