关于解除房屋租赁合同的三种途径

　　房屋租赁是房地产交易市场中较为流行的主要方式之一。在当前国内房地产行业大环境的影响下，房屋租赁行业日益发展，然而由于租赁市场行业规范性的缺乏，也由此引发了一系列的纠纷。

　　在房屋租赁时，正规情况下都会签订正式的房屋租赁合同。但租赁过程中一些不确定因素随时可能发生，那么如何正确解除房屋租赁合同呢？专家为您支招解答。

　　房屋租赁合同解除在法律上有几种不同的情形，而且根据不同的情形解除租赁合同的法律后果也是不同的。一般房屋租赁合同解除途径有三种，分别是：

　　第一，房屋租赁合同约定解除自双方当事人达自协议生效解除协议或在原合同中约定的解除合同条件发生后时当事人一方向另一方送达的通知到达对方时即解除。

　　第二，对于法定解除，当事人可通过向人民法院起诉、或向仲裁机构申请仲裁、或通知对方的形式来得到实现。我国《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”据此，只要一方有第九十四条规定的情形之一，另一方就可以解除合同。主张解除合同的一方只要通知到违约方，合同即行解除。

　　第三，因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除，则须经过人民法院或仲裁机构的确认。

　　但在实际上，不论是哪种形式的解除合同，都往往会引起合同当事人之间的争议。在面临争议的情况下，当事人并不一定能达成一致，所以解除合同大多只能通过人民法院或者仲裁机构来解决。值的注意的是在一当事人行使通知权时，被通知一方当事人如有导议则应当向人民法院或者仲裁机构提出申请，才有可能否定合同解除的效力，除非法院或者仲裁机构作出另一方当事人解除合同的通知不生效的裁决，否则该合同已经解除。如果另一方当事人没有向人民法院或者仲裁机构申请确认合同解除的效力而仍然行使原合同中的权利，就是其他独立法律关系中的侵权行为。例外的是，如果涉及诉讼或仲裁认定合同不解除，为了防止因恢复原状而造成不必要的损失，应当规定在生效裁决作出前，合同不产生解除的效力。