进入2012年，楼市悄然发出新信号，春节期间多地惨淡成交局面预示着“价滞量缩”成为当前楼市的“标准样式”，限购令会不会松绑、保障房覆盖范围会不会扩大、房产税试点方案会不会进一步完善？在北京、上海、广州、深圳等城市召开的两会上，这些问题成为社会关注的焦点。如何在变数中寻求可持续发展的源动力？如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？著名独立地产评论人，陕西建祥物业代理有限公司总经理李连源接受记者采访，回答了以上问题。
陕西建祥物业代理有限公司总经理李连源
记者：西安两会年前刚刚结束，关于房地产的有关政策丝毫不见松动迹象。此前盛传的限购放松也被证实为“空穴来风”。您怎么看待目前的调控措施？接下来的全国两会上，您认为是否会有针对房地产的调控政策出台？如果有，会集中在哪些方面？
李连源：“不放松”是中央对待房地产调控的一贯态度，温家宝总理又在1月30日强调“坚持房地产调控政策不放松，促进房价合理回归”,从最初房价回归合理到促进房价合理回归，无不反映出中央调控楼市的决心，从而让房价回归到百姓能接受的价格上。
在接下来的全国两会上，如果会有调控政策出台，那么很大可能会集中在房产税和全国42城市住房信息联网上。房产税去年已经在重庆和上海两个城市试水，有一定的可借鉴性。开征房产税并不是抑制投资者不去买房，而是促使住房资源在配置上更加合理，房价合理回归。住房信息全国联网，无论是政府还是普通买房卖房人，个人住房信息系统联网只是提供更科学更理性的决策和依据，会使房屋持有者住房信息更加透明，也将便于政策作出更好的调整。
记者：西安的房价连续5个月下降，顺利实现了稳中有降的目标。在去年持续的行业“三限”政策以及金融政策等叠加影响下，不禁让人联想到2012年的房价控制目标，对此您有怎样的预测？
李连源：今年1月份西安住宅均价6579元/㎡，同比下降幅度为4.98%,是连续5月下降幅度最大的一次。西安楼市是一个以刚需为主导需求的市场，目前购买力仍然旺盛，其中首次置业者占70%以上，大多数人能够接受的房屋总价在40-60万之间，换算下来能接受的房屋均价在5000-6000之间，当下房价与购房者心理预期仍然有差距。面对逐渐萎缩的成交量和开发商日益紧绷的资金链压力，以及房企“去库存化”的诉求，一边是持币待购的购房群体，房价下行压力逐渐增大。不论是房企自保、还是顺应市场，房价都应该适时下调，保守估计今年西安房价仍然会下降10%左右。
记者：2012年，政府还将扩大保障房建设，您如何看待目前的保障房的保障标准，是否需要扩大保障范围
李连源：由于我国目前CPI长期走高、房价居高不下，居民每年的收入却非常有限，收入的增长与CPI、房价的涨幅很不相符，使众多前两年有能力买房的人因房价涨幅过快而望房兴叹。所以，很大一部分人的住房问题需要依赖于保障房建设去解决。
去年，我市共完成保障性住房139697套（户），完成全年目标任务的111%,在全省年终综合考核中名列第一，但面对市场保障房建设需求依然很大。去年，政府也在鼓励企事业机关单位参与建设保障房，其主旨就是为了缓解目前市场保障房严重短缺的局面。近日，财政部要求今年各地要拓宽资金来源渠道，加大保障性安居工程投入力度，确保不留资金缺口。今年增加的地方政府债券收入优先用于保障性安居工程。所有迹象表明，保障房建设力度逐年加大，已成为居民安居的重中之重。随着保障房基数的增加，保障房范围势必会逐步扩大。
记者：就目前楼市态势，房企促销手段花样翻新、资金吃紧销售低迷，西安部分楼盘已现缺钱停工状况，这样一来如果国家加大调控力度，房企应有哪些对策？
李连源：2012年，在调控力度不减的态势下，房企活路是首要问题。如果国家加大调控力度，不同的房企应对方式会有所不同，对于一些产品过硬，资金趋缓的房企来说，要走精细化、优质优价道路；但对于资金实力一般或靠信贷开发，产品定位普通没有特别之处的企业，不妨及时撬动房价杠杆，让资金尽快回流。不过房地产政策和市场走向仍将面临长期的博弈，2012年房价有望唱响“稳中有降”的主旋律。
