今年，全国楼市似乎普遍饱受重创，尤其进入到下半年的时候，当前，关于全国楼市的种种现象的讨论依然还是人们口中的主要话题。尽管今年来楼市一路低迷，但2012年的调控应对之策却迟迟未现。行业人士认为，正在酝酿新一轮洗牌与变革的中国楼市，接下来将如何应变正成为这场行业大博弈的终极途径。
在这场“大潮”中，长沙楼市在受到限购、限价、限贷等多重政策调控下，究竟市场发展状况如何？新的一年又将如何发展应对？日前，我们邀请到了长沙天音企业策划有限公司董事长撒韬，他对此做了深入探讨，并前瞻了长沙市的楼市前路，同时也为全国楼市行业分析提出了一方看法。
长沙天音企业策划有限公司董事长撒韬
记者：在目前的市场形势下，虽然受政策的影响。但是，在大家做战略调整的时候，一方面是根据各自公司的资金实力做应变；另外一方面，如果有资金实力的基本上都会推迟看看，当前需要资金回笼的就选择降价入市。您认为降价促销是否已经成为楼市推盘的唯一之选了呢？在当前局势下，降价能否真的点燃市场信心，打破观望迷雾呢？
撒韬：两个字，不能，降价真的没用。因为，客户最需要的是信心，还有一个是门槛。降到多少买？降到800元/平方米？那整个经济都会崩溃，都不用想这个问题。
长沙房价现在的均价有统计是6324元/平方米，那还是把保利、运达算进去了，把高价的剥掉，其实开发商没有多少钱赚。你把融资成本、机会成本算进去，6000元/平方米的售价几乎是做一般生意。另外长沙是平面地形，可扩张面太大。再加上长株潭融城，中间有一大片的腹地，估计到2020年都开发不完。长沙楼市价格暴涨不太现实，长沙核心资源面上的项目会有一定的涨幅，但长沙不会出现大跃进。
记者：在当前冷市形势下，请问您所代理的楼盘销售情况如何？在营销策略上，各公司有怎样的战略调整？
撒韬：目前，手上的项目普遍销售额比较淡，这是大势。但是，开发商的心态都比较好，卖不动了就筹备年会，准备玩儿，玩好。有些开发商就说干脆今年不开了，还有些开发商觉得今年还有任务没有完成，那就冲一冲吧。开发商还是要降低预期。造成目前冷市的局面，核心地说，并非市场必然，而和政策息息相关，其中限购并没有多大影响市场，主要是限贷，银根紧缩对开发商资金链造成了冲击。最近比较出名的新城国际花都，3600元/平方米。亏本在卖，除非你这样做，否则你很难抢占市场。这个冬天冷是冷一点儿。不怕，扛吧。
记者：那么，您觉得会“冷”多久呢？
撒韬：现在，我们虽然卖得不是很理想，但也不急，开发商也不急。大家都理解市场困顿的原因，也不着急，也不想亏钱卖，该怎么卖就怎么卖。而且，这个量在明年不长的时间里必然会释放出来，支撑一段时间以后，价格方面再说吧。
记者：您能不能谈一下贵公司在营销代理上有什么策略的变化？有什么实例吗？
撒韬：该做的已经做了，该布点的已经布点了，该收的收了，营销布点不变，根据项目的情况和各方面的要求，该冲的冲。比如某楼盘本来10月份要上市的，开发商决定先把楼盖完了，到明年四五月份再说，再去考虑上市。比如新城那边是加班加点连夜赶，各个开发商的节奏不一样，我们只是提供给他们一些可参考的东西。开发商自己内部有自己的计划，该冲的还是会冲一把。
记者：与资金链有关系？
撒韬：对，也与发展战略有关系。像恒大那种上市公司，也有一些动作，我们就是不冲动，不降价。
记者：您如何看待代理机构在整个房地产行业扮演的角色？
撒韬：行业不成熟的时候，代理机构的作用越大；越成熟，代理机构就是东莞制衣厂。对于恒大、中海这样的开发商，不可能是代理公司告诉其产品该怎么做，该用什么材质，户型该怎么处理，空间该怎么处理，代理机构做不到这一点，因为他们的产品已经很成熟了，万科的产品都是走流水线了，作为代理公司，你就只能负责卖产品。
只有一些还有理想追求的中小开发商，产品还没有城市化以及完整套数的，代理机构才能把自身的智慧和想法贡献出来。
