写字楼销售现回落 租金走势趋平稳

　　今年三季度，北京、上海、广州、深圳四大城市写字楼总体销售量与去年同期基本持平，优于同期住宅市场表现。写字楼租赁方面，除上海写字楼租金指数有所回落外，其余七个城市延续上月走势，变化幅度不大。北京和深圳写字楼租金累计涨幅超过20%。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，由于空置率持续上升，预计深圳未来租金涨幅将收窄；上海写字楼租金在上月快速上涨后出现明显回落，但考虑到今年以来上海写字楼空置率持续下降，预计未来上海写字楼租金将会波动上升。

供求双双回落 广州价格领涨

　　供应方面，9月，北、上、广、深四大城市写字楼总供应面积约为59.15万平方米，环比上月小幅减少11%，同比依然增加25%。北京在经历了前两个月的供应大幅放量后，本月供应量萎缩至13.20万平方米。深圳自今年以来一直没有新的办公物业入市，供应量紧缩直接影响其销售市场的活跃程度。上海和广州本月供应量则分别大幅增加161%和49%，广州本月供应量亦创出当地市场年内新高。

　　销售方面，9月四大城市写字楼销售面积约为39.09万平方米，环比和同比分别减少31%和29%。深圳写字楼销售面积环比大幅增加516%至1.97万平方米，仅次于年内销售量最高的一月份。广州市场走势平稳，销售面积较上月微幅上涨9%。京沪写字楼销售面积环比则分别减少47%和32%。

　　从前三季度来看，四大一线城市写字楼总体销售量与去年同期基本持平，但城市之间出现明显分化。上海和广州今年前三个季度的累计销售面积分别为148.27万平方米和70.29万平方米，较去年同期分别增加22%和38%；北京和深圳今年前三个季度的累计销售面积分别为164.80万平方米和11.84万平方米，较去年同期分别减少12%和62%。由于调控周期延长，四大一线城市今年前三个季度的住宅累计销售面积较去年同期均出现下滑，总体销售量减少9%。一线城市写字楼销售市场的表现依然优于住宅市场。

　　价格方面，9月，深圳、广州、成都、杭州、重庆和南京写字楼销售价格走势比较平稳，各个城市售价上涨和下跌的幅度不大。其中，广州和深圳环比分别上涨2.80%和0.86%，成都环比下降0.11%，杭州、重庆以及南京则与上月持平。本月，受供应放量销售回暖影响，广州写字楼价格领涨六个城市。本月，这六个城市的租金回报普遍下跌，其中以成都的环比跌幅3.40%最为明显，杭州、重庆以及南京与上月持平。目前，广州、成都、重庆的租金回报率水平相对较高，分别为5.87%、7.67%和5.35%；深圳、杭州和南京的租金回报率分别为4.35%、3.99%和4.55%。

租金走势平稳 上海高位回落

　　9月，在中原监测的八大城市中，除上海环比上月下降外，其余七个城市的写字楼租金指数变化幅度不大。深圳、广州、成都三个城市表现较好，租金指数环比分别上涨1.03%、0.90%和0.08%。北京、杭州、重庆和南京租金指数与上月持平。空置率方面，八大城市出现分化。上海、成都和杭州置率延续上月明显回落之势，北京、广州、重庆以及南京与上月持平，仅深圳的空置率出现5.45%的上涨。上海甲级写字楼和准甲级写字楼的租金指数分别为162.38点和164.49点，在上月的高位水平上分别出现4.63%和3.73%的明显回落，6大样本商圈的写字楼租金水平环比上月均小幅下滑。虽然上海写字楼租金在8月份显示出复苏迹象，但受宏观调控大环境的影响，市场出现反复。刘渊认为，由于上海甲级写字楼和准甲级写字楼的空置率自今年以来已各自累计下滑约3个百分点，反映出当地的租赁需求依然旺盛，预计未来一段时间上海写字楼租金会出现波动上升的局面。

　　从今年前三个季度八大城市的写字楼租赁市场表现来看，北京和深圳位居第一阵营，今年前三个季度两地的写字楼租金指数累计涨幅均超过20%；广州、杭州和南京位居第二阵营，今年前三个季度当地的写字楼租金指数累计涨幅在10%至20%之间；上海、重庆和成都位居第三阵营，今年前三个季度当地的写字楼租金指数累计涨幅在3%至6%之间。其中，北京在租金快速上涨的同时，空置率亦出现明显下降。甲级写字楼的空置率从年初10%的水平下降至目前约3%的水平，是当地历史最低位。今年，虽然深圳的租金亦保持快速上涨之势，但空置率却出现小幅上升。9月，深圳甲级写字楼的空置率水平为6%，今年前三个季度累计上涨34%。空置率的持续上升将影响未来深圳写字楼租金的上涨速度，本月深圳写字楼租金的环比涨幅较前期已有所收窄。

商办用地成交火热 商业地产行情看涨

　　根据中原监测的13个重点城市土地供应和成交数据显示：今年前三个季度，商办土地的供应面积和成交面积分别为1769万平方米和1581万平方米，同比分别增加26%和24%。而同期居住用地表现差强人意，供应面积和成交面积同比分别下滑16%和29%。一线城市中，北京出让商办用地的成交总金额为394亿元，较去年同期增加120%，超过同期出让居住用地的收入，占北京土地财政收入近一半。

　　刘渊说，自2010年4月开始的房地产市场调控已持续一年半时间，限购令这一行政措施使得住宅市场的大量投资性需求被挤出。保利、富力等全国性开发商高调宣布进入商业地产领域，市场上规模庞大的国内外避险资金亦在全国范围内寻找高投资回报率的商业地产项目。由于上海写字楼租金重新进入上升轨道，销售市场表现也明显好于与其市场容量相当的北京，上海写字楼以及商业市场的投资潜力依然被国内外各大机构所看好。

　　今年以来，尤其是第三季度，上海写字楼投资市场大宗交易十分活跃，交易金额约为50亿元。9月，私募基金黑石集团将所持有的普陀区长寿路155号名为Channel 1的购物广场95%股权以14.6亿元人民币的价格出售给香港新世界发展公司，最终卖出价约为2008年黑石购入该项物业的1.5倍，投资收益颇丰。瑞安建业出售旗下浦东陆家嘴金融区的21世纪中心大厦42层至55层共81套房源，总成交金额达22.7亿元，成交均价约102715元/平方米，创下上海写字楼成交均价的新高。若以瑞安建业去年11月购入该物业9.3亿元的成本计算，公司在不到一年的时间里所获得的投资收益率约144%。