资本看好 养老地产成“青春产业”

　　养老住宅近年来被视作一项为老年人提供高品质居住需求的“青春产业”，迎来了发展机遇。专家指出，随着需求的逐步释放与政策的完善，未来十年养老地产有望真正迎来快速发展阶段。

养老地产

养老地产方兴未艾

　　在时下最热门的保障房类型——公租房中，北京市正探索为老年人提供一定房源。9月29日，北京市朝阳区常营公租房项目正式开工，这一公租房项目是北京市首次进行老年公租房的试点。据了解，该项目也是近年来国内首个开工建设的老年公租房项目。

　　朝阳区常营公租房项目总规划建筑面积94453平方米，建成后可提供1080套公租房，其中包含120套老年公租房，老年公租房中零居占70％，一居占10％，二居占20％，由北京市保障性住房建设投资中心投资、北京市天成住宅合作社负责建设。

　　北京市住保办有关负责人介绍，朝阳区常营公租房立足于居家养老、社区养老的理念，体现了政府为养老服务进入社区、提高老年人生活质量所做的努力，是在社会福利社会化道路上的积极探索和实践。

　　各路社会资金也在逐步涌入养老地产，万科地产、首创、今典集团等企业已在养老地产中不同程度进行布局。

　　今典集团董事长张宝全告诉记者，今典集团在转型中正加大对养老地产的投入力度，正在开发酒店式的养老地产。

　　万科地产则指出，对于养老住宅等住宅市场的新兴细分领域，将对客户需求展开充分研究，推动产品落地，形成竞争优势。

　　尽管如此，目前养老地产仍然未能大规模发展，尚未迎来行业发展黄金期。当前养老的格局以福利院、敬老院、居家养老为主，各大地产公司尚处于养老地产的初步试验阶段，养老地产的业态、模式并不清晰。

市场潜力大备受追逐

　　尽管仍处于起步阶段，但各界几乎一致看好养老地产的发展前景。亚豪机构市场总监郭毅表示，随着中国城市与社会的高速发展，人口老年化趋势较为明显，老年人口规模大，消费潜力大，养老地产发展前景广阔。

　　中国第六次人口普查结果显示，60岁及以上人口占13.26％，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87％，比2000年人口普查上升1.91个百分点。这些数据显示，中国已经处在老龄化社会进程中，而且人口老龄化的速度正在加快。

　　对于进军养老地产一事，万科地产表示，为了顺应城市发展和市场的需求，万科将推动业务创新，积极开拓新的盈利增长点。

　　张宝全则认为，在住宅市场受到政策调控之际，养老地产是资金较好的出路之一。

　　从中国财富的动向可看出老年人的消费潜力。今年公布的胡润财富报告指出，截至2010年底，除香港、澳门、台湾之外的全国31个省、市、自治区中，千万富豪人数已达96万人，千万富豪平均年龄为39岁。而且在千万富豪中，占到20％的炒房者平均年龄比其他千万富豪高一点，为45岁。另外，全国6万个亿万富豪的平均年龄为43岁，比千万富豪年长4岁。

　　一位分析人士指出，到2020预计60岁以上的人口将为2亿多人，占总人口比重将进一步提升。现在四五十岁的中年人，再过10年也将步入老年，他们现在是消费的主流，届时也是支撑老年产业的主流。预计10年之内养老产业会保持每年10％的增长水平，出现井喷现象。

　　事实上，由于长期以来传统观念的影响，买房置业一直被老年人视为安全的保值增值渠道。记者在北京昌平一个养老地产项目现场看到，1个小时之内就来了5批老年客户看房，其中多个买房者表示，具有买房养老的情结。

发展养老地产尚需完善政策配套

　　北京市朝阳区常营公租房项目设计师梁勤表示，就项目而言，养老社区应该强调细节设计，注重硬件和软件的配置。设计要考虑到不同人群尤其是老年人的使用需求，提供相应的配套设施，如常营公租房项目在首层设置了老人的功能服务层，设有会客、健身、棋牌、餐厅兼多功能厅、医务室、阅览室、洗衣间、理发室、无障碍卫生间等。

　　另一个重大难点是，养老地产的运营模式至今仍难以吸引开发商大举进入。由于养老地产与普通的居家住宅养老不同，需要一二十年时间的运营周期，其中需要开发商不断地在设施和服务上进行更新投入，提供高品质专业化的养老服务，这种长期运营的模式，对房地产开发企业以往的短期盈利模式形成挑战。一位正在探索养老地产的开发商高层人士表示，这就意味着充裕的资金链对养老地产的发展至关重要。

　　郭毅表示，发展养老地产，关键还是需要各类政策的支持，尤其是资金、土地、税费等方面的支持，甚至包括整个社会保障制度的支撑。

　　而就目前而言，养老地产市场隐蔽了各类风险。分析人士指出，在大力发展养老地产的同时，也需要对老年人购买养老地产进行风险提示，打击违法行为。当下不少养老地产项目以租赁为运营模式，配套、继承、到期续租、土地产权等问题较多，如何保障承租人权益值得探讨。