据中国社科院老年研究所测算，目前中国老年经济的潜力高达1万亿元人民币左右。据资料显示，目前整个养老市场的商机大约有4万亿元。到2030年，有望增加至13万亿元。另外，“十二五”规划中对养老事业的重视，也向市场释放了积极的信号。此刻，与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，正吸引着越来越多的资本觊觎争食。
尽管如此，国内目前养老矛盾突出，观念、资金、人才等多个方面不足都造成了养老行业的“非主流”，社区养老已到亟待突破的阶段。目前我国的养老地产是怎样的状态？存在怎样的问题？又要如何解决？未来要怎样发展？
“虽然许多人都说‘养老地产’，但它绝对不应是房地产的范畴。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。与许多房地产行业专家不同的是，在她看来，养老地产只是我国养老产业的一个环节，属于内需服务行业。尽管如此，她还是鼓励开发商进入养老地产，“长期稳健地持有物业”将是开发商在调控下应当去调整的方向。同时，她还预计10年之内将是养老产业的井喷阶段。
反对：养老地产并非属于房地产业。对于不少业内人士认为养老地产是房地产的类型之一，聂梅生持反对的意见。她反复强调，不应将养老地产看作是房地产行业的一个细分，而应该是我国养老产业中的一个环节。“这个属于内需服务行业，而非房地产行业。”
她说，这两者是有本质区别的，房地产是受国家政策调控的产业，是属于投资型的，而养老产业是国家大力支持和扶持的，属于解决民生问题的。她解释说，养老产业应包括房地产、医疗、卫生、服务等相当多的行业，房地产仅是养老产业的载体，开发商在其中只是起到开发和硬件建设作用，开发商不可能全部承担起包括医疗、保险在内的多个职能。“在目前调控的环境下，房地产业发挥产业载体作用将成为趋势。”
按她的理解，属于内需服务业的养老地产将迎来政策的“春天”。在国家公布的“十二五”规划中，提出将内需消费作为拉动经济增长的首要方式，其次是投资，最后才是出口。“内需和消费一定是房地产价值新方向的重要方面，因为符合我们国家的发展阶段，符合我们政府宏观方面整个经济转型的需要。”她在早前一个公开的论坛中表示。
支持：开发商应建长期持有、支持民生的物业。“养老地产能提供持续的现金流，而且受政策鼓励，开发商为什么不搞？”在“养老地产并非属于房地产业”的前提观点下，对于养老地产的运营模式，聂梅生认为，养老地产如酒店一般，会是开发商乐于建设的一种业态，其持有模式能带来稳定的现金流。她称，养老地产的投资回报率会比一般生产行业略高，但投资周期较久，需8-10年。
聂梅生介绍，养老住区服务业都是可以租赁的，要找专业的租赁、找专业的上门服务，所以这个领域面临的是产业链的整合，和以往的房地产开发是不同的，其投入和回报更多的是来自于长期稳健持有。
“当然，做不做还是要看开发商自身的现金情况，这么长投资周期的业态适合有充裕现金流的开发商，但毕竟持有是更高一级的业态，开发商应该少做一点建了就卖的低级业态形式。”她建议开发企业“不要将鸡蛋都放在一个篮子里，不要一味地争抢高低价、争抢商品房去推动投资炒房，而应分出一部分给长期型的、持有型的、支持民生的物业。”
出路：正探讨养老地产认证体系。对于目前社会上的“居家养老”的观念，聂梅生认为，现在倾向“居家养老”的多是“40后”，而养老地产将更多针对“50后”的人群。她说，在2013-2020年这个阶段，中国整个福利保障、福利水平会不断提高，到2020年老年住宅将会成为消费主题，现在40-50岁的中年人，再过10年也将是支撑老年产业的主流。因此，她预计10年之内养老产业会出现井喷现象，需求量会保持每年10%的增长水平。“‘50后’就算想居家养老都不一定有人养。”
不过，令“养老地产”这一朝阳产业的巨大蛋糕沦为开发商“噱头”的一个重要因素，则是因为国内目前并没有任何有关“养老地产”的政策，更谈不上监管。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林曾表示，现阶段国家还没有养老地产的相关政策。
聂梅生透露，目前全国工商联就召集了包括民政、卫生、医疗保健、住建部门等多个部委就养老产业进行探讨，建立一个联合认证体系，未来对于通过这个认证体系的企业，鼓励他们进行养老产业示范试点。
