“短时间来看，发展养老地产并不会成为国内房企的主流，大规模开发估计最快也要到5年以后。目前的最大瓶颈是，一方面土地成本太高，另一方面还未能与社保养老资金挂钩，这都需要政府制定相关的配套政策。”1月7日，刚刚从日本考察养老地产归来的保利地产董事长宋广菊对记者说。据介绍，2011年，保利将在广州启动3个养老地产研究试点，预计3～5年内完成。
其实，保利并非国内最早关注养老地产的房地产企业。去年12月27日，万科已正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。与此同时，包括首创、华润等房企在内的国内知名开发商，也早已成立养老产业研究团队，而泰康人寿、中国人寿等保险公司亦纷纷启动养老产业项目。一时之间，各方对养老地产的关注似乎达到了一个新的高度。
而种种迹象表明，日本的养老地产模式正成为当前国内房企普遍学习的对象。
老龄社会催生地产转型
中国老龄化问题的日渐凸显，正在造就养老地产的市场机遇。按照世界卫生组织的标准，当某国家或地区60岁以上的老人超过总人口数的10%时，就步入了老龄化社会。据全国老龄工作委员会办公室统计发布的信息，截至2009年年底，全国60岁及以上老年人口已经达到1.67亿人。
“到2011年，中国老龄人口会达到13%；到2020年，中国的老龄人口将接近30%，来势迅猛。”中国老龄产业协会副秘书长郑卫华说。他预计，5～10年以后，中国会逐渐迈入老龄化社会，养老地产的需求将会迅速增大。
近段时间，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆在公开场合屡次强调“人口拐点”对未来住宅运营模式的影响。他对记者表示，养老地产之于万科战略地位，将不亚于曾经的工业化住宅的地位。他透露，万科或将在北京、上海两地探索养老地产的运营模式，“暂时不考虑利润率问题”。
宋广菊则告诉笔者，保利对于养老地产已经开展了两年多的研究，并已在上海、广州开始试点。关于养老地产的发展战略，2009年保利年报以及2010年中报中都有所提及。在她看来，旅游地产、养老地产以及城市综合运营等低风险业态，是保利未来的“新的盈利增长点”。
值得注意的是，在国内部分开发商发现养老地产商机的同时，资本也闻风而动。2010年12月25日，挚信资本就与养老企业亲和源签订投资协议，向后者注资1亿元。
中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦认为，中国养老产业目前虽然还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。他预测，5年后随着第一代独生子女的父母相继进入退休年龄，相关养老产业有望进入“爆发式”发展阶段。
养老模式仍待探索
然而，养老地产的运营模式却成为当前房企探索中遇到的普遍难题。
宋广菊指出，养老地产区别于其他居住产业的显著特点是机构要提供各种满足老人需求的服务。因此养老地产的主要任务是两类：一是根据老人的需求和特点，设计居住环境并建设住宅；二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。而这也意味着，养老地产的开发将不同于普通住宅，它势必将有大量资金沉淀用于后续的服务。
目前正在试水养老地产的北京万年基业总经理黄玺庆告诉笔者：“养老地产目前不管在设计上还是产品上都相对成熟，关键是运营模式的问题。如果自己持有经营的话，沉淀的资金太大，一般的开发商并没有这个实力。”
宋广菊也表示，由于配套政策的缺失，发展养老地产目前面临成本较高的问题。据她介绍，保利目前正在考虑采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交50万元的会费，入住以后根据不同的护理程度每月再缴纳护理费用，当老人去世以后，会费将退还给子女。
这一模式借鉴了日本经验，也获得毛大庆、黄玺庆、开彦等人的认同。他们普遍认为，在资金短缺的情况下，这一模式比较符合中国的市场现状。但是，这一模式相对高端，不可能实现普遍覆盖。
事实上，在国外，传统的养老模式已经被打破，滋生出许多新型的老年生活方式。
以丹麦为例，目前最流行的是自助养老社区。而“以房养老”模式则在美国得到认同。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己退休后的生活。因此，孟晓苏博士多年来倡导的“反向抵押贷款”也是国外成功的养老模式之一。
此外，异地养老、跨国发展养老产业在欧洲也渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的房屋价格、充足的阳光，正吸引着越来越多的企业和老年人。
但在中国，受传统文化的影响，“居家养老”依然是主流形式。毛大庆认为，目前国内的许多社会养老机构，都是“拼富”的地方，并不是真正意义上的养老地产。他表示，万科未来还可能在一些住宅项目中，打造一定比例的老年住宅作为配套。
“未来政府一定要给予相关的政策支持，一是配套的土地出让政策，二是与社会养老保险打通，否则难以调动市场的积极性。不过，养老地产领域市场前景宽广，而且具有较大的社会价值，值得一部分企业先行先试。”宋广菊如是说。 （作者：祁凝）
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