房地产信托结构性递减 恐引致反弹

　　7月以来，房地产信托新设规模虽继续领先其他信托产品，但募资比重已持续回落到信托总额的四成以下；房地产信托的发行主体发生了大规模移位。

　　“房地产信托的年化净收益率在发生分化，信托发行将随之出现部分暂停。”7月27日，银监会非银部一位官员在接受本报记者电话采访时如此预计。

结构性递减

　　今年上半年，信托资金投向房地产集合信托的资金达到1191亿元，占整个集合信托成立资金比例的43.7%。去年同期，房地产信托仅新增332亿元，同比增长2.59倍。

　　这是非银部认可的一份中介机构统计报告呈现的数据，由此可见房地产信托在今年上半年的火爆之势。

　　而用益信托的统计数据显示，今年上半年，房地产信托在已成立信托产品中的平均预期年收益率最高，可达9.72%。其中，信托公司的收益率一般稳定在2%～3%的区间。这是推高房地产信托的重要动力。

　　今年5月，银监会相继对部分房地产信托规模发展迅猛的信托公司进行了窗口指导。6月30日，银监会非银部以业务研讨会名义召集信托公司，重申“事前报备”制度并开始严格执行。当时，业界一度揣测，这不过是监管层的试探之举。

　　但一个月下来，各大信托公司不再如此侥幸。上述非银部官员表示，投资者对信托政策的偏悲观预期，以及主要信托公司按照政策指引做出的主动或被动调整，已经促使房地产信托出现了结构性调整。

　　据用益信托工作室统计，7月以来，新成立房地产信托资金占集合信托成立资金的比重，一改今年上半年的迅猛之势，一直在40%以下。房地产信托的平均预期年收益率虽仍居榜首，但其与收益率第二名的差距正在缩小；几大房地产信托产品的收益率也出现了较多折让的情况。

　　中融信托一位高层7月27日接受本报记者采访时透露，银监会窗口指导开始以后，一些房地产信托大户开始逐渐淡出房地产信托的新发队伍，到7月份，房地产信托发行的活跃主体已是一些新兴信托公司。“房地产信托发行主体的大规模移位，说明了它（房地产信托）的结构性变化。”

　　在此局势下，信托公司开始积极调结构、避颓势。据上述高层透露，中融信托等不少大型信托公司，拟在保持一定盈利产品的前提下，积极开拓新的增长性产品，逐步实现从房地产信托的稳步抽身。

　　同时，几大信托公司纷纷提出或上马房地产基金产品，信托拟以自己手中的大客户资源继续从房地产领域攫取顾问费等收益。

恐引致反弹

　　“当然，不会立刻停止发行房地产信托。”上述中融信托高层预计。上述非银部官员则预计，年化净收益率发生分化后，信托发行将随之出现部分暂停。这说明，监管层与市场之间，仍在上演“猫鼠游戏”。

　　今年以来，有关“房地产信托被叫停”的监管声音不断溢出，引发的吵吵嚷嚷已经足够纷杂。对于“无风不起浪”的疑问，上述非银部官员认为，叫停传闻背后，监管层的思路是一贯的，即一贯禁止的是那类“假股权、真贷款”的房地产信托项目，各类消息的起源也在于此。

　　从目前的执行效果来看，对房地产信托上半年迅猛之势形成制约的，是5月的窗口指导和6月末的事前报备。

　　上述非银部官员认为，“非银部通过重申事前报备，突出明确了自己的审批权，信托公司的房地产相关业务，从7月1日开始需要其逐笔审批，这才压制住了房地产信托的整体势头。”

　　中融信托等大型信托公司则从窗口指导开始就主动或被动放缓了房地产信托业务。

　　据前述中融信托高层透露，当时有23家信托公司被“窗口指导”，监管层要求其中房地产信托余额较大的信托公司“规模要实现稳中有降”；其中房地产信托新增规模较大的信托公司要“把握好节奏，严格控制增速”。

　　事实上，窗口指导远不止这些。据上述中融信托高层透露，一些地方银监局进行窗口指导时，频频警示信托公司的资本金考核任务，并且都是用打电话而非文本通知的方式进行。这样的行政手段对信托公司的房地产信托业务的现实约束力更强。

　　不过，争议随之而起。上述非银部官员即透露，窗口指导压制了一些发展迅猛的大型信托公司，却给一些净资本方面较为宽松的信托公司提供了扩张房地产信托业务的机会。为此，已经有信托公司将状告到了银监会。

　　“房地产信托问题的根源在于房地产。”这是该非银部官员的一贯观点。他认为，房地产信托扩张的直接动力来自房地产开发商。“房地产信托项目被要求真股权、真贷款，这意味着开发商需要满足四证齐全、项目资本金达标、不得用于土地储备贷款等条件，信托公司需要审核这些条件。果真如此的话，开发商和信托公司根本不会走到一起。”

　　基于此，该非银部官员虽预计房地产信托可能暂停，但长期来看，绕开这些行政措施的“业务创新”将在所难免，房地产信托业务这一信托公司的主业，整体上会出现反弹。