上半年济南楼市供需两旺 三季度或打折

　　据了解，7月12日，国务院常务会议提出5条措施继续巩固和加强房地产市场调控效果（业界称为“新国五条”），房地产市场的沉寂被再度打破。业界分析认为，在楼市半年期总结之际，中央政府高调要求巩固和加强楼市调控效果，表明上半年调控基本实现了预期目的，但未来半年调控依然不能放松。7月18日，国家统计局公布的6月全国70个大中城市住宅销售价格变化情况表明，70个城市新建商品住宅价格环比最大涨幅为0.4%,同比最大涨幅为9.3%,按照一季度各地公布的年度房价调控目标（涨幅不高于GDP或人均可支配收入增幅），上半年调控也基本实现了预期目标。

　　未来楼市会怎样发展，济南的房价会不会下行？19日，世联地产在包括济南在内的国内多个城市发布“2011年上半年全国房地产市场回顾与下半年展望”报告时指出，未来较长一段时期内，伴随调控政策进入全面消化期，房地产市场将由政策主导型转为市场力量主导型，未来一年之内全国范围内潜在供应量可能会大幅增加，楼市将逐渐朝着政府预想的方向发展。具体到济南，面向刚性需求（首次置业和首次改善型置业）的产品仍将是市场主流，随着供应增加、竞争加剧，大范围的打折促销可能在今年第3季度到来。

　　世联地产分析认为，上半年全国房地产市场呈现出6大特点：

　　一是房价快速上涨势头得到明显遏制。国家统计局公布的前6月全国70个大中城市住宅价格变化情况表明，政府抑制房价过快上涨的措施取得显著成效，但多数城市房价环比仍在上涨，尤其是未限购的二三线城市成为涨价领头羊，调控之路任重而道远。

　　其二，市场依然活跃，需求依然非常旺盛。数据表明，上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然保持正增长，全国住宅销售面积同比增长12.1%,表明市场依然活跃。同时，在调高业绩和政策趋紧背景下，万科、恒大、绿城、中海、保利、万达、绿地等房企上半年目标完成率依然较好，表明市场需求仍比较旺盛。

　　其三，市场重心明显转移到二三线城市。统计表明，上半年一线城市（京、沪、广、深）销售面积在全国仅占4.6%,比去年下降0.1个百分点；二线城市（其他省会城市、直辖市和计划单列市）占30.2%,比去年下降0.26个百分点；三线城市（地级市）占65.2%,比去年提升0.36个百分点。

　　其四，调控政策正在稳步消化。目前楼市调控政策集中体现为限贷、限购、限价和加大保障房供应。目前限贷、限购政策的影响力有所下降，保障房开工不足导致购房者对该政策信心明显不足，各地房价调控目标则被认为是变相涨价令，因此“新国五条”明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购，并可能在房价控制目标和保障房建设上加大执行力度。

　　其五，市场集中度明显提升。数据显示，上半年全国前10大房企销售额占13.5%,比去年提升3.3个百分点；前20大房企占18%,比去年提升3.6个百分点。万科、中海、恒大、保利、华润等房企上半年销售额同比增长均超过50%,明显高于全国平均水平。

　　其六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。数据显示，上半年房地产开发资金来源分类指数已连续4月低于100,表明开发商资金链不容乐观。资金趋紧直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎，上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%,流拍率提升至28.9%.

济南楼市供需两旺房价稳步上涨

　　具体到济南来看，上半年济南土地市场供应明显减少，半年新增供应仅60宗、189.5万平方米，仅为去年同期的55%.受此影响，土地成交43宗、121.2万平方米，成交面积仅为去年同期的一半，同时受土地最高限价政策影响，多宗土地流拍。从成交价格来看，土地竞拍虽然激烈，但成交土地的楼面地价大多低于前期同区域成交地块价格，调控政策影响下，土地市场成交趋于理性。

　　住宅市场方面，上半年济南市场依然活跃，需求依然非常旺盛。据世联怡高统计，上半年全市新建商品住宅供应总量为17640套、196.2万平米，同比上涨65.8%和64.5%;新增供应逐月上涨，5、6月份尤为突出，两月新增套数同比上涨70%,面积上涨75%.成交量同比大幅上涨，上半年共成交137.9万平米，同比上涨65.8%.

　　高性价比产品持续热销，刚需产品渐成供应主流，刚需客户是支撑楼市的重要群体。“品牌”+“刚需产品”+“低价”的组合成为市场成交主力。为迎合市场，开发商积极调整推盘策略，主推刚需产品，以争夺政策环境下的有效客户。从成交价格来看，济南上半年新建商品住宅价格稳步上涨，但涨幅明显放缓，国家统计局发布的前6月数据显示，上半年济南新建商品住宅价格累计上涨了2.1%.

未来1年供大于求或成为常态

　　业务分析认为，下半年决定房地产市场的核心要素一是政策，二是市场供求力量。“新国五条”已传递出继续加强调控的强烈信号，下半年将着重加大房价控制目标、保障房建设和部分房价上涨过快城市限购政策的落实力度。市场供求方面，下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量有望大幅增加，供大于求或成为常态，未来市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。

　　世联地产认为，目前房价尚未实质性下跌，为防止政策退出可能出现的房价报复性上涨，政策将是长期性的，未来将以巩固和加强执行为主，如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大或有新的政策出台。

　　从市场供需和量价走势看，下半年全国商品住宅供应将迅速放量，上半年的多余供应也将延至三四季度，使供销差在2012年1季度达到顶峰，房价面临较大下行压力。今年4季度至明年1季度由市场供求主导房价调整的概率增加。随着“新国五条”的发布，购房者房价下行的预期进一步加大，加剧了未来的不确定性。

济南楼市3季度打折或盛行

　　具体到济南来看，业内人士分析认为，下半年济南仍有372.6万平方米计划土地需要推出，预计第3季度济南将迎来土地集中放量的高峰，随着调控政策的持续细化，下半年土地成交将更趋理性，开发商拿地将采取积极谨慎的态度，同时商品住宅项目配建一定比例公租房或将成为一种趋势。

　　住宅市场方面，由于上半年大多数开发商并未完成既定任务，3季度将是完成全年任务的最后一搏，同时受货币政策影响，加息累积效应正集中释放，企业融资成本和难度进一步增加，开发商的资金链将更加紧张，从而迫使部分开发商增加出货，因此预计下半年将会出现集中放量的现象，供应量有望进一步大幅增加；从供应结构来看，预计上半年市场反应较好的刚需产品仍将成为供应主流，多次改善型产品将持续面临较强的市场压力，可能会出现更多的营销手段，为迎合市场，新推房源价格将更为理性。

　　而受货币政策影响，数次加息的叠加效应逐渐显现，不少购房者已到承受临界点，因此贷款利率提高和贷款难度增加将迫使部分购房者放弃或推迟购房计划，带有投资性的多次置业、异地置业仍将受到抑制，中高端产品受到的影响尤为明显。

　　尽管上半年济南房价并未出现下降，但6月底开始，迫于竞争压力，部分项目已出现“起价”、“特价”等价格宣传，市场上已开打“价格战”.世联地产山东区域有关人士预计，随着下半年市场竞争加剧，宏观调控仍未放松，开发商定价将更加理性，大范围的打折促销有可能在今年第3季度出现。