企业纷纷走进房地产“围城”

　　昨日，国家统计局公布上半年的经济数据，虽然2011年的调控政策不断加码，但是全国房地产开发投资仍同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。在数据的背后却是这样的一番风景：在这大半年的时间里面，虽然很多房企纷纷放缓了扩张的步伐，但更多制造业公司却在大踏步的进入房地产行业。这些外行的制造业大佬们纷纷以资本运作为名抢滩房地产市场份额，已经成为房地产业的一道独特风景线。

房地产行业成一座围城

　　“七匹狼做地产，美的做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产，苏宁做地产，国美做地产，苏泊尔做地产，格力做地产，格兰仕做地产，奥康做地产，娃哈哈做地产，喜之郎做地产，奥克斯做地产，长城床垫做地产，长虹电器做地产，五粮液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都在做地产，神奇的地产啊，让72行最后都殊途同归！ ”这个段子近日热传网络。房地产行业，因其高额的利润与支柱产业的稳固地位，让众多企业纷纷走进这座“围城”。

　　近日，小家电王苏泊尔加快进军房地产行业的步伐。据媒体报道，继去年下半年在沈阳拿地之后，苏泊尔集团再度在沈阳慷慨拿地，分别以1000元/平方米和970元/平方米的成交价，拿下了沈阳新北站地区两地块。同时，还斥巨资15亿参与沈阳北部 CBD投标。

　　苏泊尔并非孤例，家电行业也绝非典型，不少制造业企业涉足房地产行业的时间已经很长，也尝到了房地产高额利润的甜头。

　　着名民营服装企业雅戈尔集团，以服装制造文明，但如今工作人员更津津乐道的却是他们的地产利润。早在1992年，雅戈尔便开始涉足房地产开发，这个曾在2007年以 14.76亿元拿下在杭州的首个地块，手捧地王，高调进入杭州地产界的服装制造企业，到如今，已经累计开发住宅、别墅、商务楼等各类物业300万平方米。

　　目前这家公司已将房地产业务列为与公司服装业务和金融投资业务并列的三大业务之一。去年底两个楼盘的交付使得房地产业务单季净利润接近10亿元，这样的成绩显然成为了企业业绩表的一个亮点。去年10月，雅戈尔置业初入上海房地产市场，便豪掷33亿元，以楼面价25966元每平米，创下普陀区长风地块最高楼面价。

　　
外行看到利润 内行规避风险

　　“制造业企业纷纷进军房地产行业，归根到底是房地产给人留下的暴利印象。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成向记者表示。“相比服装、家电等制造行业，房地产行业的利润显然更高。其他行业的企业看到的是房地产的暴利，并且认为还将继续暴利下去。”他解释道，老百姓需要住房，土地财政需要房地产，这样的情况下房地产依然是支柱产业，被人看好并纷纷试水，这并不奇怪。

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍也持同一看法。她表示，目前的家电业已非朝阳产业，利润不高，平均利润率低的情况非常明显，而房地产行业在经济转型前仍就是支柱产业，利润当然非常可观。 “所谓无利不起早，如果我们常说一句话叫 ‘水往低处流’的话，资本恐怕是要奔利润高处去走的。”

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍则将这个原因归结于制造业目前的状况有可能比房地产行业还要恶化。“这几年中国虽号称全球家电的制造中心，但并没有诞生出一家真正意义上的国际化企业，加之整体盈利能力在下降，所以，看到前几年家电企业在房地产领域比较挣钱，就都开始进军这个领域。”宋会雍如是说。

　　相比这些制造业企业，已经在这个行业获利的房地产企业或许更为冷静。绿地集团等老牌房企尝试多元化发展，开始涉足矿业等新领域。 “说明他们已经意识到了暴利时代将要结束，相反，在调控背景下，风险正在扩大。”尹伯成告诉记者，这些企业投资的分散化，正在尽量规避风险的有效手段。

　　中国指数研究院副院长陈晟则告诉记者，制造业企业涉水房地产并非坏事，未来可能会有越来越多这样的交叉。“制造业的利润实在太低，企业在不放弃主业得前提下，通过投资房地产补充主业利润，进一步发展主业，这样的反哺于企业是有利的。”陈晟认为，未来有两类企业具有发展潜力，一类是像万科这样专营房产，且维持高周转率的大型房企；另一类是采用X+房模式，主业与房地产均有，例如中粮、中信等企业。“单元化发展好，还是混合模式好，还需要市场很长一段时间的考验。”

调控政策实则成建房催化剂

　　殊途同归，在这些赫赫有名、举足轻重的企业都大举进军房地产行业后，不免让人担忧，一旦出现一些人预想的楼市崩盘，毁掉的恐怕不是一个行业，而是整个国家的经济。在这样的压力下，房地产调控政策的难度似乎又增加了。

　　对此，尹伯成表示不必过度担忧，崩盘并不是调控的本意，出现的可能性微乎其微，而某些企业的进进出出对调控政策的影响不会很大。

　　“调控其实是制造企业进军房地产的催化剂。”尹伯成表示，在过去的两三年，众多房企疯狂拿地，现在，在调控政策的打压下，面临着缺钱的窘境。可是政府依然在推地，手中资金充分的制造企业便揽起了接盘的重任。换言之，房企资金链的吃紧给了其他行业更多的机会。

　　宋会雍也指出，制造业企业进入房地产行业第一步就是土地，“一种是直接参与竟地，正面竞争，另外一方面就是与房企进行合作。现在很多的拿地采用联合体的做法，其中就有不少是制造业的马甲公司。而在以前这种情况非常少。”宋会雍透露道。对于房地产调控政策的难度似乎又增加了的问题。宋会雍则认为，如果要放松将会使得调控前功尽弃，“政府绝对不会有所放松，针对目前的这种情况，如果大多制造业进入房地产行业只是一种短期行为的话，那么政府完全会反向操作，对制造业进行政策疏导，让热钱回流。”宋会雍如是说。

　　姚玲珍则不认为制造业 “搞房子”只是一种玩票。她表示，由于目前进入房地产行业的大多都是制造业的上市公司，因此通过进入一种新领域，肯定要有所风险规划，目前很多家电公司的进入，其主要还是看好房地产行业的后市，将其作为一个新的利润增长点，再加上目前这些企业的现金流要比一些房企的要充裕，正好可以借势进入。

　　陈晟也提出了相似的见解。他认为，制造企业现在的情况是利润低，现金流充足，而房地产企业却是相反。制造企业是在现有形势下利用自身的优势。他还表示，企业投身房地产的目的和方式很重要，如果是完全放弃主业去追求房地产行业的高利润，这显然是很危险的。

资金为王 中小企业面临大考

　　当众多制造业企业跑步进入房地产行业时，本在这个行业承受着外在调控压力和内在竞争压力的房地产企业们将面临什么？竞争更为激烈已经不可避免，首当其冲的实力本不强大的中小企业。有业内人士提出质疑，房地产行业的门槛仅仅是一个资金门槛，市场秩序脆弱不堪。

　　“实质上，这种情况在国内是非常少见的，毕竟隔行如隔山。”姚玲珍说道。在她看来，目前的一大症结就是房地产行业的门槛不高。“国外的房地产公司基本上就是这么几个，且都是一些领域的巨头。”姚玲珍预测，由于住宅领域相比商业地产要更为好操作，更多的制造业公司有可能会进入这一领域，并对一些原本实力就不足的中小企业带来冲击。

　　陈晟也无奈坦言，房地产这个行业的现状就是如此，门槛很高，但是就高在一个“钱”字，现金为王，缺乏必要的精细化管理，导致出现“72行，行行来建房”的景象。但他同时表示，房地产行业未来是两种企业的天下，万科是一类，中粮是另一类，两类都是有一定资本实力和管理经验的大型企业。而中小企业在激烈竞争之下，无论是房企还是转投来的其他行业企业，都将面临巨大的生存压力，谋求发展的领域可能更多集中在二三线城市，旅游地产、养老地产的略微边缘的地方。

　　尹伯成也认为未来房地产行业的竞争将进一步加剧，中小企业会越来越难。买地建房并非易事，其他行业中的大部分企业没有这种平衡资产的机会。对房地产行业内的中小房企来说，在严峻的调控形势和大型房企的挤压下，即使没有制造业巨头来瓜分市场，它们的处境也越来越难。