本周楼市成交整体环比下降-23.5%

　　本周楼市成交量环比下跌。从跟踪的重点城市成交数据来看，本周成交整体环比下降-23.5%。

　　重庆、成都、北京、福州环比下降幅度较大。截止至今，样本城市整体成交同比下降-19.83%。可售量保持稳定，供应将小高峰：与第18周相比，样本城市可售量整体可售量环比增加0.11%，可售面积已经达到2010年四季度以来的最大量。正如我们之前所提到的，市场供应将在2季度末和3季度达到高峰。随着供应逐渐增大，价格将面临小幅调整。土地市场：本周20个主要城市整体推出量上涨，而成交量有所下跌，本周共推出住宅用地31宗，比上周增加15宗，推出土地面积142万㎡，较上周增加约1倍，一线城市仅北京无住宅用地推出，其余一线城市均有住宅用地供应，二线城市住宅用地推出量越是上周的2倍；成交住宅用地7宗，较上周减少4宗，成交土地面积25万㎡，环比下跌46%，一线城市仅北京和杭州有住宅用地成交，二线城市比上周减少6万㎡。

　　投资建议：

　　本周地产行业指数平均涨幅为-0.72%，上周-4%跑赢于沪市指数-1.64%。涨幅居前的，华远地产（15.7%）、鼎立股份（14.8%）、华业地产（13.7%）。

　　尽管4月份房地产市场整体的成交量，呈现环比下滑的态势。但是房地产价格的坚挺，以及非限购城市推盘热销的结构化差异，使得房地产市场在感观上并没有降温。但是实质上，土地市场成交大幅下滑，溢价率降低，商品房成交量在重点调控城市萎缩等先行指标，已经表明政策的效应开始显现。

　　到目前住宅类企业NAV平均折价20%左右。一线住宅龙头11年PE10倍，二线城市为12-13倍，估值再次回到安全底部。在此背景下，房地产板块的争议已经弱化于估值，而是对于市场调控与效果之间的拉锯战何时休止。

　　在配置上，我们认为可以适当的配置，做波段操作。当前地产+X类型的表现明显好于纯地产开发。不过我们对于投资矿产的类型相对谨慎，“地产+X”可以关注建发股份、华侨城A。

　　对于纯地产开发类：首先以目前具有绝对估值优势并且销售去化仍然较快的龙头公司，万科、保利。其次，从区域分化来看，重点关注去化率较快的二三四线城市公司（济南、廊坊、南通等地）：中南建设和广宇发展；以及以城市综合体为开发模式的商业地产：鲁商置业、世茂股份、金融街。

　　风险提示：流动性紧缩超预期带来的系统性风险。调控政策不可预期。