二手房涨价 有价无市

　　在全市二手房价普遍有所降温的背景下，张江地区近期不少门店却反映房东报价上涨。

　　经过一番调查之后，记者发现，不少人把这种涨价原因归结为当地的一个政策利好。据了解，继北京中关村和武汉东湖开发区后，本月22日，国务院已正式批复同意张江高新区为我国第三个国家自主创新示范区。

　　此利好消息推出一周多时间里，张江及其周边地产受到“刺激”，不少楼盘应声涨价，不过至今未有涨价房源获得实质成交。在记者看来，虽有规划利好，但在严格的调控政策下，整个市场跌势明显，该地二手房涨价，其结果恐怕不外乎就是“无效挂牌”及“有价无市”。

二手房带看量上升 区域内需求大

　　上周日，记者在张江古桐新村的一家中介门店，碰到了前来看房的王先生一家三口。据王先生介绍，这几天，附近的中介轮番电话热情邀约他们一家过来看房子，他们已经辗转看了六七套房源了。

　　“近段时间，张江板块的带看量呈明显上升走势。”来自21世纪不动产的统计报告也如此显示。一位当地的中介人士介绍称，在目前张江板块看房人群中，有五成以上都是张江园区的工作人员。像上述王先生这样周末奔波于多个楼盘的人，比比皆是。

　　“上海张江高科技园区经历了20年的开发，已经聚集了各类高新技术企业5800余家，大多是国际和国内的知名核心企业。”有分析称，“这也使得张江板块内聚集了大量高收入白领，且大部分都是园区的企业员工和中层管理人员，区域内刚性或自住的需求量非常大。”

　　据了解，这些买家一般关注面积70—100平方米的2房房源，总价在150万—250万之间。对于这部分人群来说，当地并不缺乏高档品质楼盘。据了解，近几年，张江板块新开发的一些次新楼盘均以大户型为主，主力楼盘有城市经典、阳光花城、汤臣豪庭等知名社区，平均价格至少都在2.1万元/平米以上。

　　“区域的房价水平不低，但如果是在张江、金桥工作的青年白领，不妨选择一些性价比较高的楼盘，比如香楠小区等，70—80平方米的小两房，总价在120万左右，非常适合年轻人过渡型首套房需求。”汉宇地产的物业顾问建议称，但值得指出的是，该类型住宅区附近的生活配套仍待成熟，如春港丽园、古桐新村等小区，最近的商业网点（如家乐福大型超市）也要3公里之外。

挂牌涨价 少获成交

　　现在，中介正在催促王先生抓紧下订，给出的原因即是获批国家自主创新示范区后，张江的房价从长远来看，上涨趋势不可避免。

　　记者发现，张江当地的二手房东心态转向积极，一部分人已开始涨价，涨幅在5%—10%不等。福美来不动产一位业务员给记者举了个例子，如他手上操作的一个春港丽园楼盘70多平方米的小两房，之前房东报价130万元，而获批消息放出后，上涨到了140万元。

　　不过，值得关注的是，据不完全统计，不少涨价楼盘却少获成交。从目前的现象来简单判断，经历了一段时间市场观望，部分急于结婚、生育但又不符合经济适用房申请标准的本地人、外地人的确会开始试探性入市。而在整体市场回暖不畅，新房、二手房市场跌价预期强烈的大背景下，张江地区部分房东却挂牌涨价，房源的挂牌有效性或有“折扣”。目前少获成交，或确是“有价无市”的表现之一。

商住两用型物业受欢迎

　　“目前的限购政策，已促使部分力量转投当地的商用物业。”有分析称，“而眼下，这部分物业或将获得新的利润空间。”从早前中关村的发展历程看，尤其是商住两用类型的物业，最受中小企业欢迎。

　　不过据21世纪不动产监测，张江板块内的商住两用楼盘较为稀少。今年以来，张江还没有这类型的新盘推出，因而该类型楼盘的买卖成交也以二手为主，占地该区域内整体成交量的10%以下，如在地铁边上的展迅公寓，前年开盘时价格为1万元/平方米，现已升至1.5万元平方米左右，并颇受创业初期的小规模投资公司的青睐。

　　“目前商住两用楼盘的买卖单价，普遍还低于同地段的住宅楼和商铺。”一家中介门店的负责人向记者坦言，如张江东区人才公寓，均价在5000元/平方米，而周边住宅小区的均价在13000元/平方米。