潘石屹
“外地人以后很难在北京买房了？”2011年2月16日，北京市《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（被业界称为“京十五条”）刚一公布，便引出了这样的疑问。“京十五条”规定：对已拥有1套住房的北京户籍居民家庭，持有北京有效暂住证但在北京没有住房且连续5年（含5年）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的北京户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非北京户籍居民家庭，无法提供北京有效暂住证和连续5年（含5年）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停向其售房。
除此之外，今年影响房地产行业的因素还有很多。2月9日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。业界据此猜测，今年的加息行动可能还会继续。同时，目前银行已收紧购房贷款，一旦再收紧开发贷款，一批房地产企业就可能倒下去。
在政府一次比一次严厉的楼市调控措施下，房地产开发商和二手房中介机构将面临洗牌。那么，2011年中国的房价将有什么走势？记者就此专访了SOHO中国有限公司董事长潘石屹。
“‘住房投资需求’在北京将会成为历史”
记者：您认为“京十五条”跟以往的房地产调控政策相比，有什么特点？
潘石屹：“京十五条”中最重要的一条就是对外地人在北京购房的限制，其他几条都是对过去的政策或国务院政策的重复和强调。这项政策的实施，将彻底消灭北京的住房投资需求。“住房投资需求”这个概念，在北京将成为历史。对用于长期出租目的的房产投资和短期炒作来说，都是如此。
记者：限制外地人购房，对北京房价将产生什么影响？
潘石屹：“京十五条”明确规定，有5年连续纳税和社保证明的外地人才能在北京购房。“5年时间”和“连续”这个条件是非常严格的。若一个人其间有一年找不到工作，没有纳税记录，前面的几年就被清零了，又要从头开始。它比上海、重庆试行的房产税的影响要大得多。有些媒体报道说，外地人在北京所购住房，占全部住房的44.8%。一家地产研究机构分析认为，限制外地人购房会使北京的住房需求量减少15%。单从这些数据上看，它对北京房价的影响就是巨大的。我认为，这可以从未来几周的房产成交情况中得到验证。
记者：这会不会导致北京周边的住房成交量和房价大幅上涨？
潘石屹：北京城区面临着巨大的人口压力，政府也希望通过这一政策将人口分散到北京周边的一些卫星城市去。这项政策的出台，对北京来说的确是一箭双雕，既有力打压了房价，也控制了人口的流入。
“今年，房地产商的现金状况非常好”
记者：您如何看待楼市调控政策对2011年房地产企业的影响？
潘石屹：在物价上涨的压力下，政府不得不实施从紧的货币政策。现在，存款准备金率已经提高到了19.5%，存贷款利率也提了0.25%。这都标志着2011年跟2010年、2009年相比，是“钱紧”的一年。
其次，房地产业得以发展的两大最重要因素是土地和货币。刚才已经说了2011年货币政策的趋势，我们再来看看土地政策：第一，全国耕地面积确保不低于18亿亩这条“红线”，不可能在2011年放松，尤其是今年旱灾严重、粮食减产的情况下。第二，土地政策出现的唯一变化是国家推出了《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》，即新拆迁条例。对这一条例，有两点值得注意：一、没有包括农村集体土地；二、条例颁布后，各省要出台实施细则，之后才会根据新例实施拆迁，这个过程大约需要半年时间。这意味着，2011年有半年时间将很少有土地供应，这将直接影响到一年后的住房供应量。
记者：银行收紧信贷后，对开发商来说，自有资金就很重要了。那么，2011年开发商的自有资金充裕吗？
潘石屹：今年，房地产商的现金状况非常好，因为去年的销售总额超过5万亿元，购买土地只花了2.7万亿元，其中大部分还是央企花的钱，实际上不算是房地产行业的资金。2008年年底，是房地产开发商最缺资金的时候，这个困难时期已经过去了。
记者：最近，有消息称，上海市规定，居民住房的土地使用权满70年后，政府要无偿收回。作为一名开发商，您对此有什么看法？
潘石屹：从上海传出来的消息，已经让当天的房地产股票大跌了。普通购房人、政府和房地产开发商，依据的应该是同一样东西：法律。这部法律就是《物权法》。
“单纯谈2011年房价没有任何意义”
记者：您认为银行加息对房价有什么影响？
潘石屹：今年，抑制房价的最重要因素是货币政策，即加息，或者是提高按揭首付款的比例。今年房子的供应量已成定局，这取决于去年和前年的土地供应量。我认为银行加息的空间并不大，不会超过4次。如果利息太高，地方政府和其他企业所承受的压力会非常大。
记者：您觉得2011年的房价会如何变动？
潘石屹：其实，单纯谈房价没有任何意义。房价的变化取决于政策以及影响房地产市场供求关系的各种因素。新拆迁条例的效果是减少房子供应，最起码，在2011年从旧办法向新办法过渡的时期是这样。从紧货币政策的作用主要是减少住房需求，同时，房产税也能抑制住房需求。
记者：作为一名业内人士，您认为中国的房地产行业今后会不会健康发展？
潘石屹：今年过后就是2012年，电影《2012》曾带给人们许多关于这个年份的恐惧和悲观情绪。仅仅是分析影响2011年经济发展的因素，也会让人们没有方向感。其实，人类社会正在一步步走进世世代代所期盼的“黄金时代”——成熟时期。现在遇到的任何困难和问题，都是我们成长过程中必须要面临的考验。在这个过程中，我们需要人类成熟期文化的指引，只有在新的文化和信仰的指引下，我们才能在达到自己进步的同时促进社会进步。这个进步，一定是物质和精神两个方面的同时进步。
记者：最后问您一个私人问题。前不久，宋丹丹在微博里批评说，您建造的建外SOHO破坏北京的景观。这引发了网友的跟帖和热议。您怎么看待这个问题？
潘石屹：对城市建筑的批判是每个人的权利，而批评和点评的过程，会让我们的城市变得更好。
