1月6日下午，“运筹2011·调控背景下城市运营商发展论坛”在济南举行。来自省内外城市运营领域的多位专家学者和房地产开发商齐聚一堂，就2011年房地产市场形势进行了深层次交流及前瞻性分析。
经历了连年的疯涨，在中央及地方一系列“降温”措施调控下，中国楼市的“拐点”是否会在2011年出现？
2010:“史上最严厉政策”未能拴住“野马”
经历了2009年楼市的“疯涨”局面，2010年中央及各地纷纷出台了密集的调控措施，试图为楼市“野马”套上笼头。但楼市就像是陷入了“调控——观望——反弹——再调控——观望——再反弹”的怪圈一样，虽然小有起伏，但总体上还是保持了全年的上涨势头。
“所谓房地产调控史上最严厉的政策，其实并没有使部分城市的高房价应声而降，充其量只不过是成交量有所下降。”住建部中国城市发展研究院副院长章惠生认为，从全国新增房贷来看，去年5月份是1425亿元，6月份下降到840亿元，随后继续下降，8月份仅有600亿元。但尽管如此，8月份全国70个大中城市新建商品住宅的成交均价还是同比上涨了11.7%；9月份楼市成交量又开始反弹回暖。就济南市的最新数据来看，去年12月全市新建商品住宅成交2219套，成交量创下了自去年4月份以来的新高。
2011:供不应求仍将成为楼市常态
专家认为，房价的持续走高以及最新一轮的上涨，都说明房地产市场前两轮调控政策的效果已经被彻底消化，新一轮的楼市调控政策相信很快就会出台。而在中央的相关文件正式出台之前，市场上其实已经出现了各种各样的调控“前奏”。
2010年12月19日，国土资源部下发通知，提出要坚决抑制地价过快上涨，进一步规范房地产用地出让行为。随后山东省国土资源厅发出通知，要求对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土部门要上报省国土资源厅以及国土资源部。济南市于2010年12月20日发布了公积金贷款新政，明确“第二次使用住房公积金个人住房贷款，首付款比例不得低于50%，贷款利率执行1.1倍；停止使用住房公积金个人住房贷款购买第三套及以上住房。”
中原地产华北区董事总经理李文杰认为，一方面是我国的快速城市化进程所带来的住房需求旺盛，另一方面却是住宅供给不足，房地产市场供给和需求之间存在的严重不匹配状态在2011年仍将持续下去。既然供不应求仍将是2011年楼市的常态，那么楼市上行压力及相应的调控和限制措施也必然是2011年楼市的常态。
“双轨制”时代即将到来
纵观2010年的楼市调控政策，整体仍以抑制需求为主。由于调控房价下调效果不够理想，增加保障住房的有效供给被提升到了前所未有的高度。
2010年11月23日，住房和城乡建设部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，要求2011年全国安排建设保障性住房和各类棚户区改造性住房1000万套，相比2010年的580万套增长了72.4%。2010年12月25日，省经济工作会议明确提出2011年全省将建设各类保障性住房26.4万套，是2010年的2.3倍。随后召开的济南市经济工作会议提出，2011年全市将新建公共租赁住房2.3万套，提供廉租住房2000套。整个“十二五”期间，济南市将建设公共租赁住房550万平方米、廉租房55万平方米、其他保障性住房60万平方米。
如此庞大的保障房计划，似乎正在向外界传递着一个强烈的信号：由政府主导的保障性住房建设，将加速挤入已被商品房所垄断的住宅市场，“商品房+保障房”的双轨制时代即将真正到来。李文杰认为，“商品住宅配建保障性住房”将成为今后土地出让的一个重要评价标准，因此房地产企业积极参与保障性住房建设、积累相关经验，对于企业的长远发展十分必要。 （记者：马清伟 黄露玲）
