旅游地产投资火热 或陷“被牛市”困境

　　严控住宅的驱导效应正在让“地产”的热门前缀不断异变，一波商业之后，又是一波旅游。

　　新年伊始，海南省开展旅客购物离境退税政策试点，旅游为主导的“海地产”再度升温，雅居乐、富力、万科、鲁能、中信、新世界、保利等纷纷继续布子；而万达、中信、龙湖、方兴们则纷纷以十位数资金规模投向“山地产”，旅游地产着实红得发紫。

　　一方面，是住宅地产高处不胜寒，另一方面，政策面对于商业、旅游业利好不断，旅游业作为国内消费主力军之一，似乎前景无量，旅游地产或将成为继住宅地产、商业地产之后的房地产业第三驾马车。

　　中国已是世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。而且多个地方政府纷纷将文化休闲旅游业作为地方支柱产业，对旅游景区和旅游地产的招商引资政策优惠力度巨大，政府的支持加上调控对住宅领域资金的挤出效应，使得旅游地产真正迎来一波牛市。但这轮行情是否有“被牛市”的味道？香饽饽并不是谁都可以吃，上世纪90年代海南地产开发失败殷鉴不远，而日本长崎、北海道等诸多旅游地产项目资金链纷纷断裂的惨剧也值得警醒。

　　旅游地产的开发模式属于后期盈利型，由于地块通常远离中心城区，加之拿地政策优惠，通常前期土地投入较低，但由于基础建设投资大、后期运营成本高、收益周期冗长，对开发商的资金实力和运作能力是一个严峻考验。

　　而且，旅游地产需要地方政府对旅游项目进行长期支持和投入，对景区辐射范围内的整个经济环境和消费能力也要求很高，如果不充分考虑地域特色，不考虑景区资源的成长衰落周期，就盲目建设酒店、会所、娱乐设施和度假房产，后期就可能面临巨大的系统性崩盘风险。除此之外，优质自然资源的稀缺性，注定让这个地产领域的新蓝海只能成为少数大佬的游戏，而无法成为中小开发商的“救生艇”。

　　再从地方政府的角度来看，必须把旅游业做成真正的经济支柱，而不是将属于国民的稀缺旅游资源变成少数富人的私享领地。更要规避对自然资源的过度开发，要能从制度上把控，判断以牺牲土地利益为代价招来的究竟是“财神”还是“瘟神”。

　　从中国本轮城市化的特点来看，如果把住宅定义为刚性需求，以城市综合体为特点的高端商业定义为改善型需求，那么旅游地产则无疑应是相对的投资型需求，很难说，这种以“楼堂馆所”为代表类奢侈品需求所面对的政策环境会不会风云突变。作为开发商，有必要也必然该把鸡蛋放在不同的篮子里，但一旦篮子翻了，鸡蛋也会碎掉。