在风云变幻的“政策调控”之下，住宅地产的日子似乎是“越来越不好混了”。那接下来商业地产就成为开发商们“淘金”的全新舞台？
对不起， 你out了。
如今，万科、万达、世茂等地产大鳄已纷纷将目光转向了另一条“最in”的开发运营之路——旅游地产。
和住宅地产、商业地产相比，旅游地产又有哪些难点和不同点？旅游地产开发模式究竟是地产巨头的“专利”，还是可以复制？
回顾 “三巨头” “新大陆”勇拓
1月4日，世茂集团以3.6亿元一举拿下鼓岭的3幅地块，总面积327亩。而据相关信息透露，这3幅地块容积率为0.5，绿地率≥45%，建筑密度≤20%，建筑层数不超过3层，将用于建设低密度的旅游项目。
一言以蔽之：世茂进军旅游地产了。在此之前，万达、万科也已向旅游地产抛出了“绣球”。
2010年12月22日，万达集团对外界证实，将联合国内多家知名地产商共同在琅岐岛投资建设集购物、餐饮、旅游、娱乐、文化、休闲等功能为一体的大型综合旅游项目，一座全新的国际旅游岛呼之欲出。
而另一国内地产巨头——万科则将地盘延伸到了永泰大樟溪岸，将利用丰富的温泉和景区资源打造高端山水温泉休闲社区。
另悉，世纪金源亦有意在贵安打造大型温泉旅游地产项目。同时，有一些本土开发商打起了“旅游地产运营商”的旗号，为自身的发展壮大擂鼓呐喊。“应该说，福州这一波‘旅游地产’开发潮当中，有真正以旅游地产运营模式进行开发的地产公司，但也不乏个别开发商只是借‘旅游地产’的概念进行炒作和变相营销。”前线地产策划机构董事长缪斌指出。
但无论真假与否，这些事例都证明：旅游地产已经成为许多开发商眼中的“新大陆”。
调控声渐紧 开发商“求变”在即
“限购令”元旦顺延，房产税高悬头顶，房贷利率正式上调，第三轮调控步步逼近……2011年才刚刚开始，种种迹象就已表明，今年的住宅楼市将“不太给力”。
“当前各种政策调控已经很明显地向市场表明，住宅楼市已不再适合投资者介入，而对于开发商而言，‘不要把鸡蛋全放在一个篮子里’也是一种明智的决断。”福建省理财规划师协会副会长唐伟解释道，所以，在整个楼市都迫切“求变”的氛围中，旅游地产也理所当然地成为一些开发商的“新篮子”。“而且，与抑制房价过快上涨的住宅地产不同，目前各地方政府正大力推广发展文化创意产业，其中文化休闲旅游业就是重中之重。”业内人士林先生分析道，在政府支持和楼市调控这“一正一反”作用力下，旅游地产自然成为闲散资金的新流向。
事实上，不仅福州，俯瞰全国，万达、万科、保利、龙湖、恒大、富力等手握重金的地产大腕们已经在二、三线城市摆开旅游地产的新阵势，在当前房地产市场遭遇密集调控之时，这一趋势比以往更加明显。
老牌大腕欲领新潮流
第一个吃螃蟹的人，就是英雄。
万达集团董事长王健林在接受记者采访时曾说过，万达集团引领了一股商业地产的开发潮流，而今，商业地产已经成为大家竞相追逐的对象，万达也应开辟另一块地产新天地。
有业内人士称，万科、世茂等老牌地产大腕想必也是怀着同样的想法介入旅游地产。“旅游地产的特点和优势就在于它实现了旅游和房地产的无缝嫁接，既有优良的自然景观、建筑景观，又有完善的配套和极高的投资价值。”中原地产福建分公司营销总监翁闽伟谈道，一些具有前瞻性的开发商看到了旅游地产的巨大潜力，便将其作为确保自身行业“老大”地位的新阵地。“不仅如此，从客观的投资环境来说，福州2010年的商业地产、城市综合体等已全面开花，且不论福州当下是否有足够的商业体量来支撑，从大经济环境发展来看，目前已有提前透支未来商业体量的迹象。”唐伟补充道。
然而，这不是谁都“玩得起”。
尽管看起来很美，但实际操盘中，旅游地产不是普通开发商就能“玩得转”的。“国内比较成功的旅游地产开发模式当属深圳华侨城。”翁闽伟介绍道，先建设例如主题游乐场、旅游度假村这类的娱乐休闲设施，以吸引足够的人流，然后再逐步引入商业地产配套，或自持、或外包，最后再以住宅项目介入，“因此旅游地产的开发模式属于后期盈利型，投资战线长，需要有极其充足的资金储备”。
对此，缪斌亦表示赞同：“由于地块远离中心城区，旅游地产的前期拿地投入与住宅和商业地产相比较为廉价，但回报时间往往又最长，更考验开发商的运作能力，所以当下也只有国内一线地产开发商开始介入。”
战线愈长，风险愈大，相对回报也就越高。一旦项目兴起，这种复合型地产的多种功能就实现良性循环，旅游综合业务收益与房地产业务便能相辅相成。
所以，想吃“螃蟹”就要“摸石头过河”。
虽说国内已有一些成功实例，但实际情况是，在福州，旅游地产还是新兴的开发模式。“所以，除了资金运营要求极高之外，优质自然资源自身的稀缺性，也注定让这个地产‘新宠儿’短期内无法成为主流。”缪斌说道。“另一方面，新机遇，也孕育着新风险，大家都是在探索中前进。”林先生强调，投资旅游地产，要转变只想卖房赚钱的观念，诚心地为当地政府打造出良好的旅游产品，即使投资回报期长一点，但只要旅游项目人气上去了，住宅的价值也自然能得到更好的体现，再搭配适当比例的住宅，最终达到双赢甚至是多赢的效果。
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