被称作“楼市调控年”的2010年结束之际，上海楼市走出了一波出乎意料的“翘尾”行情：众多楼盘扎堆12月份开盘，年末最后5天，还有11个项目推出新房源。不过此波热潮并未因为新年假期的来临而延续。不完全数据显示，上海2011年1月只有不到20个项目开盘，而去年12月上海有60个左右楼盘上市推新房源，新年首月供应量严重缩水七成。据此，有业内人士分析，本月成交量也将随之惨跌。
本月开盘项目缩水七成
数据显示，本月或仅不足20个项目推新，与12月的开盘量相比，新年首月供应量严重缩水超七成。“首先是受到2009年旺市作用的影响，开发商资金状况大为改善，出于提高项目整体利润水平的考虑，并不急于一时，而是选择最利于项目销售的时间段再推出房源，许多项目均计划在春节后或者三四月开盘，这也导致1月开盘项目锐减，”更有市场人士分析认为，“2011年全年的预计开盘量将只有2010年的一半。”
从开盘楼盘区域分布上看，1月开盘楼盘中逾五成集中于外环外，其中以浦东和宝山居多，其余楼盘均零星散落于各区。对此，有关专家分析认为，这也是土地供应状况所致，有关数据显示，自2006年以来，公开出让地块中，外郊环间占比达42%，郊环外占比达38%，上海土地供应向外扩展趋势明显。
而根据目前得到的价格情况分析，近期高端住宅成交明显回升，四季雅苑、绿城玫瑰园、远雄徐汇园、上海星河湾均在12月集中成交，这一波的豪宅热将在新一年得到延续。据数据中心统计显示，在即将开盘的20个左右楼盘中，中、高、低端房源分布较为均匀，单价2万以下住宅占到三分之一，5万元以上的豪宅比例占据近三分之一。
对此，有专家认为，豪宅上市，将直接推动市场均价再度飙升。虽然政策对于单价3万元以上楼盘预售许可“严格审批”，但对豪宅的影响其实只在于延缓推盘，不可能长期不让卖，而且不会影响豪宅的定价。此外分批分时段上市，反而降低了豪宅集中开盘互相竞争的可能，当然，也就无形中维持了豪宅的价格。总体来说，一手豪宅市场近期的火热是毋庸置疑的，而且其热度还将持续一定时间。
此外，受上海调控细则的影响，不少投资客倾向于一次付款购买高价住宅绕过限购政策，而一些改善型客户也倾向一步到位购入大户型，以规避日后可能出现的高成本信贷。记者发现，此次开盘项目延续了12月大户型唱主角的态势，从开盘户型上看，90平米的小户型房源不足三成，逾五成项目以大户型为主，户型面积为130-200平米不等。
由于2011年的农历新年2月初即至，一些没来得及赶在去年12月份结束前开盘的开发商们，为了避免开盘就面临淡季的风险，已经停止了新推房源，开始为春节后的开盘做准备。不过，另一部分开发商则选择以大幅度优惠吸引购房者，以达快速消化房源的目的。据了解，1月份预计总共有160个楼盘有打折优惠措施，其中推出8至9折、总价减10万元以上、单价降1000元/平方米以上优惠措施的楼盘占16%，环比去年12月份将增加2个百分点；9折以上或者总价减10万元以内的楼盘占53%，环比上月减少7个百分点；单价降100元至800元/平方米的楼盘占9%，与去年12月份基本持平；限量特价房和赠送面积的促销方式均有所增加，各占8%；其他还有送契税、精装修、送车、车位等促销手段。
多个纯独栋别墅今年上市
截至2010年12月30日的统计显示，上海（含上海周边地区）预计在2011年推出的别墅楼盘达60个。在这60个别墅中，35个为全新别墅，占到了58.3%的比重，其中不乏2010年“呼之欲出”许久的口碑楼盘。
“从2010年上海别墅实际情况来看，受政策冲击明显的多为经济型别墅，高端别墅尤其是占据稀缺地理资源的顶级别墅，虽然也受到一定冲击，但由于买家对豪宅的保值预期增长而始终热度不减，使得成交量始终保持在一定的水平。”分析师认为，而对开发商来说，淡市里定价是一个制胜武器，先看清市场方向再做决定不失为上策，这也是2010年高端别墅延迟上市而集中在2011年开盘的一个重要原因。
记者发现，不少老牌别墅区的经典产品就将在2011年推出后续产品，如位于青浦徐泾的圣地维拉，其三期大华云庭2010年“憋”了一年都未上市，2011年有望亮相；同样位于青浦徐泾的圣堡别墅，2006年一期售完之后，沉寂3年于2009年9月二期动工，也将于2011年建成上市；位于浦东三林的美林别墅，自2010年初售完前期房源之后再未开盘，后续房源2011年也再度加推。
不少在2010年成交表现突出的别墅盘也将继续推新，如位于青浦朱家角的海上湾，2010年9月23日开盘推出了125套别墅房源，目前已基本售罄，2011年春节后将乘势加推；位于奉贤海湾的招商海廷，2010年5月推出的首批别墅已全部售完，2011年3月也将推出全新房源。此外，还有旭辉依云湾、长泰东郊御园、富顿街区等在2010年皆有不错表现的别墅都将在新年继续加推。“在当下市场态势下，逆势热销别墅的市场号召力是非常大的，乘胜追击销售成绩有望继续保持。”招商海廷售楼处相关人员如此告诉记者。
“在欲推的别墅项目中，不乏各区顶级豪宅，虽然具体售价都没有明确，但从其规划、品质以及所占据的地理位置来看，总价多数都在3000万元以上。”某业内人士分析称，例如崇明的东滩花园，是由北京国华置业和美国贝林集团合作开发的超低密度高尔夫别墅社区，其楼王预计可达亿元；位于松江佘山的月湖山庄，是一个户均占地1500-5500平方米，拥有私家高尔夫和山水园艺的大户豪宅，其价格预计也至少在数千万元之上。
值得注意的是，2010年由于政策频出使得许多别墅延迟了开盘时间，在楼市不明朗的整体态势下，由于对市场预期的有所保留使得延迟开盘现象较为频繁。从多家网站数据监控目前显示的情况来看，这60个楼盘明确了开盘时间的只有21个，其余都有待在2011年酌情而定，开发商不确定心态可见一斑。
房产税仍无动静
上海房产税试点将于2011年1月1日开始执行的传言，在2010年的最后一个月直接影响了上海楼市的成交。按照一份所谓“上海细则”：若新增购房，对每户名下超出200平方米的部分房产面积进行征收。
2010年12月最后几天，上海房地产成交井喷，一反常态。不少楼盘销售和中介人员以房产税出台为卖点，“劝导”客户买房。
佑威房地产研究中心数据显示，2010年12月27-29日三天，上海成交的20万平方米商品住宅的均价已高达27513元/平方米。对此，有业内人士分析，不仅是一手房成交在年末翘尾，二手房交易在12月底也出现井喷，很多购房者赶在12月最后一天过户。
但是，房产税再次和市场开了一个“玩笑”。截至2011年1月4日，房产税并没有如期而至。对此，有不愿透露姓名的政府人士透露，上海上报给中央的房产税细则有4-5个之多，究竟最终获批的是哪一套，中央和地方政府之间意见存在分歧，这或许是导致上海版房产税迟到的原因。也有声音称，2011年第一季度上海或重庆极有可能率先进行试点征收。
最新一期新世纪周刊发表的题为《房产税改革中央地方现分歧》的文章中称，当重庆和上海将房产税试点的申请提交国务院，现实的矛盾和冲突便浮出水面。“对很多重大问题，各方存在很大分歧。”文章引用一位接近财政部和国家税务总局的专家表示，房产税可能比设想得要慢，遇到的实际问题，也比想象复杂得多。
文章提到，一位财税专家表示，财政部和国家税务总局对改革已达成共识，不只是取消1986年《房产税暂行条例》中对个人所有非营业用房产的免税优惠，而是要在不动产保有环节，将现有房产税和城镇土地使用税整合为全新的房地产税，同步出台房地产税暂行条例。
而从目前已经“曝光”的多个方案来看，无论是重庆版本，还是上海版本，两个城市的方案都是修改现行房产税，将已有房产税的征税范围扩展到居民自住房屋，这与两部委的思路并不一致。
财政部财政科学研究所研究员孙钢认为，试点地区的税率、免征额、税收优惠等可以有所不同，但税制的整体框架应该统一。目前，财政部、国家税务总局起草房地产税暂行条例的工作也在进行，立法思路即是以整合房产税和城镇土地使用税为主体。
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