如果不是年底二手房市场突然升温，成交量与价格涨幅惊人，整个2010年二手房市场定论将为“冷淡开场，冷淡收尾”。2010年北京二手房市场在调控政策的大背景下，虽历经起伏，但仍保持着全年近20万套的成交量。随着年关将至，二手房交易的再次回暖，已把新房远远甩在身后。不同于等待中的期房，也不同于价格更贵的现房，二手房凭借成熟的社区环境、完善的配套设施成为购房人的重点选择。
全年二手房成交降三成 市场比重仍高于新房
根据中原地产提供的数据统计，2010年1-11月份，北京市存量住宅网签量为174557套。预计2010年全年，北京市二手住宅网签总量将达到近19万套，与历史最高峰2009年26.7万套的成交纪录相比，下降约三成。
回顾今年北京的二手房市场，成交轨迹总体是先扬后抑。2010年春节过后，一、二手住宅交易量都大幅回升，并在3-4月份达到顶峰。随后，“国十条”、“京十二条”等调控政策的陆续出台，使得北京楼市开始陷入低迷，成交量急剧回落。7-8月随着价格的回落，成交量逐渐回升，并最终导致9月底第二轮调控的出台，使得10月份成交再次回落。
即便如此，与新房相比，今年北京的二手房仍旧占据着市场交易的主体地位。数据统计，2010年1-11月份，北京市新房住宅网签成交总量为9.5万套，成交面积1061.9万平方米。预计今年全年新房住宅成交总量将为11万套，面积总计1187万平方米。而目前一、二手房成交比基本为0.5:1，全年二手房成交量近19万套，所占比例依旧远高于新房。
二手房价格回落至2009年末 均价首次超越新房
与成交量的先扬后抑类似，2010年二手房的成交均价也因为楼市调控出现了明显回落。北京中原地产市场部表示，今年1-4月是二手房价格上涨最快的一段时间，通州、望京等区域几乎一天一价。5月份后，随着交易量的大幅回落，房主不再待价而沽，溢价空间再次出现，二手房成交价格开始步入下行通道。北京中原地产数据显示，2010年1-11月份，二手商品房价格约为21000元/平方米，与2009年底二手房均价基本持平。
另外，值得关注的是，今年二手房的成交均价甚至首次超越新房。统计数据显示：2010年1-11月份北京新房成交均价19967元/平方米，二手房成交均价达到了21179元/平方米。虽然暂缺12月份的统计数据，但每平方米1000多元的差价，基本可以确定今年北京的二手房成交均价也超越了新房。
对此，业内人士表示：与以往北京一、二手房价倒挂只发生在局部区域不同，这次全年二手房均价超过新房，则是市场发展阶段和城市发展布局造成的。由于今年新房的成交主要集中在大兴、房山、通州等新城区，90%的新开楼盘项目散布于五环以外，而二手房80%的交易则集中于四环以内，新盘交易越来越郊区化，而二手房市场相对集中城市核心区域，使得最终全市二手房交易均价高于新房。
此外，2010年这一政策调控之年，楼市调控对新房市场的影响相对要大于二手房市场。在以自住型购房为主的市场中，二手房的地段优势、配套优势和现房优势，使得二手房的刚性需求更加旺盛。
“转购为租”增多
2010年“让房租飞”
根据北京市交易管理网租赁备案数据显示，2010年北京市租赁成交量与2009年相比出现了较大的上涨。究其原因，除了传统的季节性租赁需求变动以外，买卖市场的互动影响也成为今年租赁市场新的特点。从今年二季度开始，频频出招的楼市调控政策，加深了购房人对买卖市场的观望态度，买卖市场的迅速冷却相反刺激了租赁市场。“转购为租”的购房人和“转售为租”的业主双双增加，从而开始了持续多个月的租赁需求旺盛阶段。
在2010年上半年，租金价格一路飞涨，且上涨的幅度较大。年中时的租金价格与年初相比上涨了8.4%。直到2010年下半年，随着市场逐渐明朗，租金价格开始稳定，目前，北京市租金均价为51.1元/平方米·月。
正是由于租金上涨的影响，在租赁交易中，可以用于合租的二、三居比例明显上涨。据中原地产统计，2010年，二居室成交占比跃居第一位。一居室占比则由2009年的39.8%下降到了今年的37.9%。二、三居室以上的大户型成交占比均有上涨，分别为39.8%和18.6%。
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2010年二手房热点区域
2010年可谓“政策年”，从年初到年终不断出台的调控政策，在抑制市场投机需求的同时，也影响着一些区域楼市成交的变化。但纵观2010年房地产发展仍有不少热点成交地区，如地铁的兴建，带动了沿线房地产的升值；新城规划带动区域成交的攀升；成熟大社区、学区房促房产保值增值等。
学区房代表区域：万柳、世纪城。万柳、世纪城区域住宅市场最重要的优势即学区房，万柳区域有中关村三小和万泉小学，世纪城区域有人大附小上学名额，教育资源丰富成为两区域二手房价格持续走高、保值增值性强的最重要的原因。目前两区域成交均价分别为38500元/平方米和35000元/平方米左右。
成熟大社区代表区域：望京、方庄。这两个区域房产市场发展较早，生活配套十分完备，交通便利，居住人口较多，周边学校、医院、商场、酒店、公园等完善，受到众多购房者的关注，成交量持续走高。目前望京、方庄的成交均价为23500元/平方米和25000元/平方米。
轨道交通沿线代表区域：马家堡、亦庄。马家堡在地铁4号线沿线，2009年4号线开通后，带动了区域二手房市场的快速发展，便利的交通吸引了众多的中心城区工作人群前来购房，目前二手房均价为24000元/平方米。
亦庄区域是2010年新开通轨道交通沿线区域的代表，2010年底北京市将开通大兴、房山、昌平、亦庄、15号线一期五条轨道交通，亦庄区域在亦庄线地铁的周边，新轨道开通促区域关注度增加，成交上涨。目前区域二手房均价在18500元/平方米。
新城规划代表区域：通州。受通州新城规划出台的影响，2010年上半年通州市住宅市场发展迅速，新增楼盘供应增加的同时，沿线二手房市场成交也逐渐走高。虽然新城规划的优势被超前过度利用，但是通州区依旧成为年度成交热点区域，目前该区二手房成交均价在19000元/平方米。 （记者：李桁）
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