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京城二手房交易升温 环境成熟是优势

来源:中国新闻网字号:小

  如果不是年底二手房市场突然升温,成交量与价格涨幅惊人,整个2010年二手房市场定论将为“冷淡开场,冷淡收尾”。2010年北京二手房市场在调控政策的大背景下,虽历经起伏,但仍保持着全年近20万套的成交量。随着年关将至,二手房交易的再次回暖,已把新房远远甩在身后。不同于等待中的期房,也不同于价格更贵的现房,二手房凭借成熟的社区环境、完善的配套设施成为购房人的重点选择。

全年二手房成交降三成 市场比重仍高于新房

  根据中原地产提供的数据统计,2010年1-11月份,北京市存量住宅网签量为174557套。预计2010年全年,北京市二手住宅网签总量将达到近19万套,与历史最高峰2009年26.7万套的成交纪录相比,下降约三成。

  回顾今年北京的二手房市场,成交轨迹总体是先扬后抑。2010年春节过后,一、二手住宅交易量都大幅回升,并在3-4月份达到顶峰。随后,“国十条”、“京十二条”等调控政策的陆续出台,使得北京楼市开始陷入低迷,成交量急剧回落。7-8月随着价格的回落,成交量逐渐回升,并最终导致9月底第二轮调控的出台,使得10月份成交再次回落。

  即便如此,与新房相比,今年北京的二手房仍旧占据着市场交易的主体地位。数据统计,2010年1-11月份,北京市新房住宅网签成交总量为9.5万套,成交面积1061.9万平方米。预计今年全年新房住宅成交总量将为11万套,面积总计1187万平方米。而目前一、二手房成交比基本为0.5:1,全年二手房成交量近19万套,所占比例依旧远高于新房。

二手房价格回落至2009年末 均价首次超越新房

  与成交量的先扬后抑类似,2010年二手房的成交均价也因为楼市调控出现了明显回落。北京中原地产市场部表示,今年1-4月是二手房价格上涨最快的一段时间,通州、望京等区域几乎一天一价。5月份后,随着交易量的大幅回落,房主不再待价而沽,溢价空间再次出现,二手房成交价格开始步入下行通道。北京中原地产数据显示,2010年1-11月份,二手商品房价格约为21000元/平方米,与2009年底二手房均价基本持平。

  另外,值得关注的是,今年二手房的成交均价甚至首次超越新房。统计数据显示:2010年1-11月份北京新房成交均价19967元/平方米,二手房成交均价达到了21179元/平方米。虽然暂缺12月份的统计数据,但每平方米1000多元的差价,基本可以确定今年北京的二手房成交均价也超越了新房。

  对此,业内人士表示:与以往北京一、二手房价倒挂只发生在局部区域不同,这次全年二手房均价超过新房,则是市场发展阶段和城市发展布局造成的。由于今年新房的成交主要集中在大兴、房山、通州等新城区,90%的新开楼盘项目散布于五环以外,而二手房80%的交易则集中于四环以内,新盘交易越来越郊区化,而二手房市场相对集中城市核心区域,使得最终全市二手房交易均价高于新房。

  此外,2010年这一政策调控之年,楼市调控对新房市场的影响相对要大于二手房市场。在以自住型购房为主的市场中,二手房的地段优势、配套优势和现房优势,使得二手房的刚性需求更加旺盛。

“转购为租”增多

2010年“让房租飞”

  根据北京市交易管理网租赁备案数据显示,2010年北京市租赁成交量与2009年相比出现了较大的上涨。究其原因,除了传统的季节性租赁需求变动以外,买卖市场的互动影响也成为今年租赁市场新的特点。从今年二季度开始,频频出招的楼市调控政策,加深了购房人对买卖市场的观望态度,买卖市场的迅速冷却相反刺激了租赁市场。“转购为租”的购房人和“转售为租”的业主双双增加,从而开始了持续多个月的租赁需求旺盛阶段。

  在2010年上半年,租金价格一路飞涨,且上涨的幅度较大。年中时的租金价格与年初相比上涨了8.4%。直到2010年下半年,随着市场逐渐明朗,租金价格开始稳定,目前,北京市租金均价为51.1元/平方米·月。

  正是由于租金上涨的影响,在租赁交易中,可以用于合租的二、三居比例明显上涨。据中原地产统计,2010年,二居室成交占比跃居第一位。一居室占比则由2009年的39.8%下降到了今年的37.9%。二、三居室以上的大户型成交占比均有上涨,分别为39.8%和18.6%。

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2010年二手房热点区域

  2010年可谓“政策年”,从年初到年终不断出台的调控政策,在抑制市场投机需求的同时,也影响着一些区域楼市成交的变化。但纵观2010年房地产发展仍有不少热点成交地区,如地铁的兴建,带动了沿线房地产的升值;新城规划带动区域成交的攀升;成熟大社区、学区房促房产保值增值等。

  学区房代表区域:万柳、世纪城。万柳、世纪城区域住宅市场最重要的优势即学区房,万柳区域有中关村三小和万泉小学,世纪城区域有人大附小上学名额,教育资源丰富成为两区域二手房价格持续走高、保值增值性强的最重要的原因。目前两区域成交均价分别为38500元/平方米和35000元/平方米左右。

  成熟大社区代表区域:望京、方庄。这两个区域房产市场发展较早,生活配套十分完备,交通便利,居住人口较多,周边学校、医院、商场、酒店、公园等完善,受到众多购房者的关注,成交量持续走高。目前望京、方庄的成交均价为23500元/平方米和25000元/平方米。

  轨道交通沿线代表区域:马家堡、亦庄。马家堡在地铁4号线沿线,2009年4号线开通后,带动了区域二手房市场的快速发展,便利的交通吸引了众多的中心城区工作人群前来购房,目前二手房均价为24000元/平方米。

  亦庄区域是2010年新开通轨道交通沿线区域的代表,2010年底北京市将开通大兴、房山、昌平、亦庄、15号线一期五条轨道交通,亦庄区域在亦庄线地铁的周边,新轨道开通促区域关注度增加,成交上涨。目前区域二手房均价在18500元/平方米。

  新城规划代表区域:通州。受通州新城规划出台的影响,2010年上半年通州市住宅市场发展迅速,新增楼盘供应增加的同时,沿线二手房市场成交也逐渐走高。虽然新城规划的优势被超前过度利用,但是通州区依旧成为年度成交热点区域,目前该区二手房成交均价在19000元/平方米。 (记者:李桁)

(责任编辑:林音)
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