2010青岛楼市布局呈现居住类型分化趋势
2010年是地产史上最为诡异的一年：一方面有号称“史上最严厉的调控”，另一方面又是楼市的持续火热。在双重力量的撕扯下，青岛楼市地理版图保持了平衡状态，只是局部地域有点震荡。
从总体上看，青岛楼市虽然在2010年很热闹，但楼市布局并没有发生本质化转移。这与之前每年都有一个重点区域相比，2010年楼市的格局更多是在微调。
一个值得关注的现象是：一个大区域热并不能直接带动所有项目。区域内项目的销售差异显示楼市的成熟度与购房者选择能力在增强。东海岸的价格决定了置业更多倾向高端人群，而中北部由于交通线的延伸和地铁概念的支撑，居住性被强化。西海岸桥隧通行时间越来越近，自然激发市场的想象。城阳不断有大盘入住，也给了市场更多未来背书。这些区域相对升值空间较高，因此房子的居住属性被更多投资和保值期望所覆盖。不过，这些板块中品牌好、有着优质项目在前的楼盘更受青睐。
从城市发展进程上看，青岛市场的微妙之处在于青岛处在一个城市化快速发展的时期，有太多的改变因素可能会影响楼市，其中最明显的就是地铁。当青岛开始真正进入地铁时代，这座城市被束缚的力量才会释放出来。目前的青岛无论从城市布局，还是运行模式，还只是中等城市的形态。一个很突出的例子就是北部地产这么多年来，交通问题一直无法解决，这也成为开发企业一个始终没有兑现的承诺：北部是一小时生活圈内的房子。在当下青岛居住者的生活轨道上，缺少一种更广阔的视野。
未来，青岛关于居住、关于生活的理解都会因为地铁、桥隧等交通设施的投入使用而改变。正因为如此，青岛地产与其他市场相比就获得一种区别性对待的机会。
一个处于城市提速阶段的市场前景自然更有诱惑力。这也解释了为什么外地大牌开发企业近几年加速进入青岛的原因。2010年是青岛地产第二波大牌入侵潮，其背后隐含的正是对这一阶段的认可。作为有着深厚经验的城市进程参与者，大牌开发企业自然更了解一个城市提速前时机把握的重要性。
因此，当青岛未来城市交通网络已经确定的情况下，除非出现行政中心转移这样的大动作，楼市布局会保持稳定态势。在各区域内开发企业较量的将是品牌、品质和服务。
青岛楼市市区的销售状态已经连续几年保持增长。尤其是2010年市场上，出现了大牌开发商争相进入市区开发项目的现象。一时间，市区项目占据了销售榜前列。那么，之中又是哪个区域最热呢？
A：双山片区
选择理由：大牌集中地
2009年就有人预言：双山片区2010会很热闹。果然，自从被万科造出“新都心”概念后，这里就成了青岛楼市的最活跃的地区。一位北京来的购房者对于这一片区有过一个判断：离地铁这个距离，房子将来一定升值。而对于这句话最好的证明就是不少大牌开发商把主力布局于此。
M3线地铁的双山站正位于万科城洛杉矶街区内，地铁开通后，从李村广场到五四广场仅仅只需要十几分钟。
离万科城一站地，中海·清江华府也牢固占据地铁站点。中海·清江华府是个名副其实的地铁受惠项目，距离建设中的地铁一期（M3线，2014年竣工）清江路站仅200米。
由双山延伸至清江路片区，乃至重庆路。还不断有大牌进入，最近业界比较关注的海尔地产将在这里有一个极具个性的项目。7月30日的土地拍卖上，四方区清江路159号被海信地产最终以楼面地价5730元/平方米收入囊中，刷新了四方区5300元/平方米的地价纪录。四方区哈尔滨路52号经被青建地产以7200元/平方米成功竞得，总价约4.7亿元。该地块总占地面积20251平方米，总建筑面积64803平方米。
地铁！地铁！地铁！这是双山片区最强有力的广告语。
B：香港路沿线
选择理由：多个高端项目集中爆发
青岛楼市地理中的黄金海岸已经沉寂很久了。这一区域因为金贵，所以最能挑战开发企业实力。
香港路沿线每一个项目都可以说是钻石楼盘。顺着海岸线从西往东，首先是刚刚取得莱阳路地块的中润项目，然后接连上浮山湾板块，包括万丽海景、华润中心、万邦中心、东海路9号、青岛中心、凯悦中心、鲁商中心、远雄国际广场等高端“中心”项目。加上已经奠基的“北方第一高楼”——青岛世奥大厦，这由几个“高个子”大楼聚集起来的板块形成了完善的商、住、娱乐圈。
除了已有和即将上市的楼盘外，2010年上半年，市南区还连续拍出两个地王项目，一个是绿城拿到的原青岛市审计局、市南法院所在地，以楼面地价17800元/平方米的价格收入囊中；另一块便是原青岛市工人疗养院，折合楼面地价约19500元/平方米。
从物业形态来看，这一区域的项目多为城市综合体，如投资过百亿的华润中心，以及凯悦中心、万邦中心，鲁商中心、青岛中心、远雄国际广场都将被打造为包括高端公寓、写字楼等在内的城市综合体。
随着海岸线的延伸，崂山地产以山海相拥态势，正处于一个新开发高潮的前夜。2009年，上实海上海项目成功开盘，实现了高端项目的快速销售。目前，市场关注的区域高端楼盘项目有海信·天玺和天泰·品山。在石老人村附近，源泰置业在成功开发山水名园之后，正在筹划山水园的开发建设。爱丁堡国际公寓则领跑科技人文核心区。
定义豪宅标准，这是香港路沿线项目的目标。
C：东李
选择理由：新兴居住区
自从绿城选择了东李之后，大家意识到这里真的是有点CLD的气象。金水路、九水路、黑龙江路几条交通动脉才是这一区域发展的关键。而地铁效应使得这一区域在交通问题上有了新出路。
金水路沿线有百通馨苑、绿城·理想之城、伟东·幸福之城、春和景明等项目。这也是东李的主战场。
九水路沿线在售的楼盘有和达·和城、山河城，其中和达和城目前在推的为瞰景高层，另外，由于和达和城小区西临金水河，和达和城将与李沧区政府合作全力打造金水河沿河景观长廊。
黑龙江路，有即将开盘的青山绿水，该项目前方便为虎山森林公园，由青岛百通青特置业有限公司开发，以山景楼盘为项目特色。另外，位于卧狼山和老虎山交界处的青岛嘉凯城也将掀起开发的大幕。
海边工作，住在东李，或许会是青岛未来的一个常态。
郊区楼市哪个区域发展最快？
城阳楼市
选择理由：区域发展充分，离城效应显现
从最初的局部开发，到后来的两大板块，直至今天的双翼齐飞，城阳地产开始步入稳定期。
以世纪公园为中心的城阳中心区，配套最为完善，周边开发成熟，中大型规模居住社区多集中在此，多层小高层产品多，而且品质价格最高。万科·魅力之城、宝龙城市广场、万科·城市花园、天一·水榭花都、中冶·圣乔维斯、星光之城，阳光 ·公园一号、金日紫都是当前主力。城阳西翼白沙河的两岸，有卓越·蔚蓝群岛和龙湖·滟澜海岸，卓越·蔚蓝群岛经过几年的开发建设，目前社区已经蔚然成型，而龙湖·滟澜海岸一期则创造了13亿元的城阳销售纪录。城阳东部惜夏板块已经发展多年。千禧国际村、100福国际山庄、百通·香溪庭院、银盛泰·德郡、财宝山庄、香邑漫步都是成熟项目。
城阳的配套完善，已经使得其具有非常好的宜居性。这是城阳楼盘吸引城区居住者的秘密武器。
西海岸
选择理由：桥隧效应持续发酵，大牌地产力推
2011年5月，将是桥隧通行之时。自“南隧北桥”双引擎启动以来，胶州湾畔、开发区及胶南楼市就已经成为楼市群雄的抢占地。
海尔山海湾 、海信凤凰金岸、城建·亚丁海岸、中冶·爱彼岸、、紫檀山、绿岛·印象等沿海一线的高端项目，一夜之间将西海岸推向青岛房地产市场的顶端。
沿着桥隧的发展线上，不论是第一居所刚性需求的楼盘，还是投资改善型产品都在产品销售上交出了一份相对满意的答卷。桥隧的建设，让一些五星级的酒店开始落户在金沙滩沿岸，大型旅游项目也纷纷落户西海岸。日前，总投资35亿元的海上嘉年华项目正式动工，将建成中国第一座体验式水上主题乐园。
西海岸凭借桥隧效应成为郊区楼市中的头号明星。接下来就要看桥隧直通后，是否还有后力可发。
即墨东部
选择理由：温泉加旅游产生叠加结果
即墨东部在青岛楼市地理上有点 “世外桃源”的感觉。这一区域也是青岛低密度住宅最集中的区域，项目产品类型有独栋、双拼、联排，已有芭东小镇、海信温泉王朝、海尔原乡墅、天泰蓝泉、天泰圣罗尼克、香根温泉、 海、依泉美庐等众多别墅项目。
2006年，滨海公路全线通车后，即墨东部一下子缩短了与城区的地理距离，而今年的市场发展则改变了双方的心理距离。从目前温泉别墅的客群来看，青岛市区的购房者约占到80%的比例，青岛市区及外地客户为购房主力，购房者多为企业主或企业高层管理人员。
青岛楼市地理中的“香格里拉”，这句话很符合这一区域特色。
旧城改造改变楼市格局
年初之时，有关部门就表示：今年“两改”惠及1.5万户。其中，市北区动迁1万户居民包括快速路三期、新疆路高架桥、吉林路泰山路、海泊河33号地块等17个旧城改造项目拆迁工作。 四方区确保年内嘉善路南片等6个项目主体封顶，双山村改造等5个项目实现回迁。李沧区将新开工建设住房200万平方米，竣工80万平方米。崂山区今年将重点启动午山、四姜、中北崂、中韩等4个片区的拆迁安置房建设。
如果说政府主导的旧城改造具有很强烈的保障意义，那开发企业的积极介入就加快了楼市布局的改变。
在我市相继推出的 “两改”项目中，一批大规模的成片开发项目令人关注。在我市启动的“两改”项目中，频频出现国内知名房地产企业的身影。中南房地产公司拿下了李沧区的大枣园、南岭旧村改造项目，这也是我市今年的“两改”项目之一。
此前，和记黄埔参与了小港湾改造项目，万科在四方区参与了大山村改造项目和河西村改造项目，中冶参与宜阳路改造，绿城在李沧东部打造的理想之城是我市目前规模最大的“两改”项目之一。
随着这些房地产企业的介入，青岛的“两改”项目的品质也在不断地提升。
目前启动的“两改”项目中，建筑风格多样，有的体现了异国风情，有的则回归中式住宅，保利地产在四方区开发建设的“里院里”项目，就是以青岛最具特色的里院建筑为模板，让老青岛在这里体味青岛的历史。
浮山片区新盘年底进入爆发期
年初的一场土地拍卖会上，位于浮山新区同安路北、劲松七路东地块，经过了37轮轮番喊价，最终该地块以7500元/平方米被北京远坤房地产开发有限公司竞得，总价80872.25万元。这一地块的价格刷新了不久前麦迪绅创下的6990元/平方米的浮山后“地王”。这似乎预示着2010年浮山后区域不会平静。果然，下半年以来，浮山新区供应量充足，鲁信含章花园、金光丽园、恒易慧心园等项目相继开盘，加上此前开盘的竹韵山色二期，几个项目总成交量超过2000套。2010年尾声，浮山新区仍有青建依山半岛、香邑暖山、利源国际公寓等新盘项目供应。未来城建御香山，证大大拇指广场等也是热捧项目。
