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青岛楼市格局基本平衡 市区开发增温

来源:青岛早报字号:小

  

2010青岛楼市布局呈现居住类型分化趋势

  2010青岛楼市布局呈现居住类型分化趋势

  2010年是地产史上最为诡异的一年:一方面有号称“史上最严厉的调控”,另一方面又是楼市的持续火热。在双重力量的撕扯下,青岛楼市地理版图保持了平衡状态,只是局部地域有点震荡。

  从总体上看,青岛楼市虽然在2010年很热闹,但楼市布局并没有发生本质化转移。这与之前每年都有一个重点区域相比,2010年楼市的格局更多是在微调。

  一个值得关注的现象是:一个大区域热并不能直接带动所有项目。区域内项目的销售差异显示楼市的成熟度与购房者选择能力在增强。东海岸的价格决定了置业更多倾向高端人群,而中北部由于交通线的延伸和地铁概念的支撑,居住性被强化。西海岸桥隧通行时间越来越近,自然激发市场的想象。城阳不断有大盘入住,也给了市场更多未来背书。这些区域相对升值空间较高,因此房子的居住属性被更多投资和保值期望所覆盖。不过,这些板块中品牌好、有着优质项目在前的楼盘更受青睐。

  从城市发展进程上看,青岛市场的微妙之处在于青岛处在一个城市化快速发展的时期,有太多的改变因素可能会影响楼市,其中最明显的就是地铁。当青岛开始真正进入地铁时代,这座城市被束缚的力量才会释放出来。目前的青岛无论从城市布局,还是运行模式,还只是中等城市的形态。一个很突出的例子就是北部地产这么多年来,交通问题一直无法解决,这也成为开发企业一个始终没有兑现的承诺:北部是一小时生活圈内的房子。在当下青岛居住者的生活轨道上,缺少一种更广阔的视野。

  未来,青岛关于居住、关于生活的理解都会因为地铁、桥隧等交通设施的投入使用而改变。正因为如此,青岛地产与其他市场相比就获得一种区别性对待的机会。

  一个处于城市提速阶段的市场前景自然更有诱惑力。这也解释了为什么外地大牌开发企业近几年加速进入青岛的原因。2010年是青岛地产第二波大牌入侵潮,其背后隐含的正是对这一阶段的认可。作为有着深厚经验的城市进程参与者,大牌开发企业自然更了解一个城市提速前时机把握的重要性。

  因此,当青岛未来城市交通网络已经确定的情况下,除非出现行政中心转移这样的大动作,楼市布局会保持稳定态势。在各区域内开发企业较量的将是品牌、品质和服务。

  青岛楼市市区的销售状态已经连续几年保持增长。尤其是2010年市场上,出现了大牌开发商争相进入市区开发项目的现象。一时间,市区项目占据了销售榜前列。那么,之中又是哪个区域最热呢?

A:双山片区

选择理由:大牌集中地

  2009年就有人预言:双山片区2010会很热闹。果然,自从被万科造出“新都心”概念后,这里就成了青岛楼市的最活跃的地区。一位北京来的购房者对于这一片区有过一个判断:离地铁这个距离,房子将来一定升值。而对于这句话最好的证明就是不少大牌开发商把主力布局于此。

  M3线地铁的双山站正位于万科城洛杉矶街区内,地铁开通后,从李村广场到五四广场仅仅只需要十几分钟。

  离万科城一站地,中海·清江华府也牢固占据地铁站点。中海·清江华府是个名副其实的地铁受惠项目,距离建设中的地铁一期(M3线,2014年竣工)清江路站仅200米。

  由双山延伸至清江路片区,乃至重庆路。还不断有大牌进入,最近业界比较关注的海尔地产将在这里有一个极具个性的项目。7月30日的土地拍卖上,四方区清江路159号被海信地产最终以楼面地价5730元/平方米收入囊中,刷新了四方区5300元/平方米的地价纪录。四方区哈尔滨路52号经被青建地产以7200元/平方米成功竞得,总价约4.7亿元。该地块总占地面积20251平方米,总建筑面积64803平方米。

  地铁!地铁!地铁!这是双山片区最强有力的广告语。

B:香港路沿线

选择理由:多个高端项目集中爆发

  青岛楼市地理中的黄金海岸已经沉寂很久了。这一区域因为金贵,所以最能挑战开发企业实力。

  香港路沿线每一个项目都可以说是钻石楼盘。顺着海岸线从西往东,首先是刚刚取得莱阳路地块的中润项目,然后接连上浮山湾板块,包括万丽海景、华润中心、万邦中心、东海路9号、青岛中心、凯悦中心、鲁商中心、远雄国际广场等高端“中心”项目。加上已经奠基的“北方第一高楼”——青岛世奥大厦,这由几个“高个子”大楼聚集起来的板块形成了完善的商、住、娱乐圈。

  除了已有和即将上市的楼盘外,2010年上半年,市南区还连续拍出两个地王项目,一个是绿城拿到的原青岛市审计局、市南法院所在地,以楼面地价17800元/平方米的价格收入囊中;另一块便是原青岛市工人疗养院,折合楼面地价约19500元/平方米。

  从物业形态来看,这一区域的项目多为城市综合体,如投资过百亿的华润中心,以及凯悦中心、万邦中心,鲁商中心、青岛中心、远雄国际广场都将被打造为包括高端公寓、写字楼等在内的城市综合体。

  随着海岸线的延伸,崂山地产以山海相拥态势,正处于一个新开发高潮的前夜。2009年,上实海上海项目成功开盘,实现了高端项目的快速销售。目前,市场关注的区域高端楼盘项目有海信·天玺和天泰·品山。在石老人村附近,源泰置业在成功开发山水名园之后,正在筹划山水园的开发建设。爱丁堡国际公寓则领跑科技人文核心区。

  定义豪宅标准,这是香港路沿线项目的目标。

C:东李

选择理由:新兴居住区

  自从绿城选择了东李之后,大家意识到这里真的是有点CLD的气象。金水路、九水路、黑龙江路几条交通动脉才是这一区域发展的关键。而地铁效应使得这一区域在交通问题上有了新出路。

  金水路沿线有百通馨苑、绿城·理想之城、伟东·幸福之城、春和景明等项目。这也是东李的主战场。

  九水路沿线在售的楼盘有和达·和城、山河城,其中和达和城目前在推的为瞰景高层,另外,由于和达和城小区西临金水河,和达和城将与李沧区政府合作全力打造金水河沿河景观长廊。

  黑龙江路,有即将开盘的青山绿水,该项目前方便为虎山森林公园,由青岛百通青特置业有限公司开发,以山景楼盘为项目特色。另外,位于卧狼山和老虎山交界处的青岛嘉凯城也将掀起开发的大幕。

  海边工作,住在东李,或许会是青岛未来的一个常态。

郊区楼市哪个区域发展最快?

城阳楼市

选择理由:区域发展充分,离城效应显现

  从最初的局部开发,到后来的两大板块,直至今天的双翼齐飞,城阳地产开始步入稳定期。

  以世纪公园为中心的城阳中心区,配套最为完善,周边开发成熟,中大型规模居住社区多集中在此,多层小高层产品多,而且品质价格最高。万科·魅力之城、宝龙城市广场、万科·城市花园、天一·水榭花都、中冶·圣乔维斯、星光之城,阳光 ·公园一号、金日紫都是当前主力。城阳西翼白沙河的两岸,有卓越·蔚蓝群岛和龙湖·滟澜海岸,卓越·蔚蓝群岛经过几年的开发建设,目前社区已经蔚然成型,而龙湖·滟澜海岸一期则创造了13亿元的城阳销售纪录。城阳东部惜夏板块已经发展多年。千禧国际村、100福国际山庄、百通·香溪庭院、银盛泰·德郡、财宝山庄、香邑漫步都是成熟项目。

  城阳的配套完善,已经使得其具有非常好的宜居性。这是城阳楼盘吸引城区居住者的秘密武器。

西海岸

选择理由:桥隧效应持续发酵,大牌地产力推

  2011年5月,将是桥隧通行之时。自“南隧北桥”双引擎启动以来,胶州湾畔、开发区及胶南楼市就已经成为楼市群雄的抢占地。

  海尔山海湾 、海信凤凰金岸、城建·亚丁海岸、中冶·爱彼岸、、紫檀山、绿岛·印象等沿海一线的高端项目,一夜之间将西海岸推向青岛房地产市场的顶端。

  沿着桥隧的发展线上,不论是第一居所刚性需求的楼盘,还是投资改善型产品都在产品销售上交出了一份相对满意的答卷。桥隧的建设,让一些五星级的酒店开始落户在金沙滩沿岸,大型旅游项目也纷纷落户西海岸。日前,总投资35亿元的海上嘉年华项目正式动工,将建成中国第一座体验式水上主题乐园。

  西海岸凭借桥隧效应成为郊区楼市中的头号明星。接下来就要看桥隧直通后,是否还有后力可发。

即墨东部

选择理由:温泉加旅游产生叠加结果

  即墨东部在青岛楼市地理上有点 “世外桃源”的感觉。这一区域也是青岛低密度住宅最集中的区域,项目产品类型有独栋、双拼、联排,已有芭东小镇、海信温泉王朝、海尔原乡墅、天泰蓝泉、天泰圣罗尼克、香根温泉、 海、依泉美庐等众多别墅项目。

  2006年,滨海公路全线通车后,即墨东部一下子缩短了与城区的地理距离,而今年的市场发展则改变了双方的心理距离。从目前温泉别墅的客群来看,青岛市区的购房者约占到80%的比例,青岛市区及外地客户为购房主力,购房者多为企业主或企业高层管理人员。

  青岛楼市地理中的“香格里拉”,这句话很符合这一区域特色。

旧城改造改变楼市格局

  年初之时,有关部门就表示:今年“两改”惠及1.5万户。其中,市北区动迁1万户居民包括快速路三期、新疆路高架桥、吉林路泰山路、海泊河33号地块等17个旧城改造项目拆迁工作。 四方区确保年内嘉善路南片等6个项目主体封顶,双山村改造等5个项目实现回迁。李沧区将新开工建设住房200万平方米,竣工80万平方米。崂山区今年将重点启动午山、四姜、中北崂、中韩等4个片区的拆迁安置房建设。

  如果说政府主导的旧城改造具有很强烈的保障意义,那开发企业的积极介入就加快了楼市布局的改变。

  在我市相继推出的 “两改”项目中,一批大规模的成片开发项目令人关注。在我市启动的“两改”项目中,频频出现国内知名房地产企业的身影。中南房地产公司拿下了李沧区的大枣园、南岭旧村改造项目,这也是我市今年的“两改”项目之一。

  此前,和记黄埔参与了小港湾改造项目,万科在四方区参与了大山村改造项目和河西村改造项目,中冶参与宜阳路改造,绿城在李沧东部打造的理想之城是我市目前规模最大的“两改”项目之一。

  随着这些房地产企业的介入,青岛的“两改”项目的品质也在不断地提升。

  目前启动的“两改”项目中,建筑风格多样,有的体现了异国风情,有的则回归中式住宅,保利地产在四方区开发建设的“里院里”项目,就是以青岛最具特色的里院建筑为模板,让老青岛在这里体味青岛的历史。

浮山片区新盘年底进入爆发期

  年初的一场土地拍卖会上,位于浮山新区同安路北、劲松七路东地块,经过了37轮轮番喊价,最终该地块以7500元/平方米被北京远坤房地产开发有限公司竞得,总价80872.25万元。这一地块的价格刷新了不久前麦迪绅创下的6990元/平方米的浮山后“地王”。这似乎预示着2010年浮山后区域不会平静。果然,下半年以来,浮山新区供应量充足,鲁信含章花园、金光丽园、恒易慧心园等项目相继开盘,加上此前开盘的竹韵山色二期,几个项目总成交量超过2000套。2010年尾声,浮山新区仍有青建依山半岛、香邑暖山、利源国际公寓等新盘项目供应。未来城建御香山,证大大拇指广场等也是热捧项目。

(责任编辑:林音)
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