面对疯涨的房价，决策者表现出了前所未有的决心和勇气，分别于2009年4月和今年的9月29日出台了号称史上最严厉的“国十条”和“新五条”，打出包括信贷政策、交易税费、土地交易、保障房供应、地方官员问责等在内的一系列沉重组合拳，各省市更是纷纷推出极其罕见的“三限令”（限贷、限购、限外）。即使如此，市场在出现短暂的“量跌价稳”僵持局面后，一二线城市再现回暖势头，媒体上关于“日光盘”、开发商超高价拿地的新闻一次次刺痛着老百姓敏感的神经。
中国的楼市到底得了什么病？未来的房价又将向何处去？专家的看法迥异。要作出准确的判断，我们必须先把内在的问题理清。
调控失效的原因关键有五：一是开发商的资金链未受到实质性打击；二是负利率和通胀预期逼着居民投资不动产保值以及国内热钱投资领域的狭窄；三是地方政府对土地财政和房地产拉动GDP的强烈依赖；四是种种短期性及未改善供需关系的调控政策增强了市场对房价报复性上涨的预期；五是目前来看尚缺乏有杀伤力的后续调控手段。
首先，虽然各地调控细则都重在收紧信贷以增加开发商的资金使用成本，但地下融资渠道和外资流入的加快显然消解了国内信贷收紧的影响。从数据来看，今年前10个月国内房地产业利用外资增幅同比增加了43%左右，仅10月份新增外资就达到87亿。实践证明，只要开发商的资金链无忧，降价就是一件不可能的事。
第二，连创新高的CPI让目前的实际存款利率成为负值，同时出现的高物价和负利率相当于对居民的二次征税，如果不投资保值，财富缩水将是必然。但目前投资价格处于高位的黄金，意味着要冒一定的风险。此外，货币政策的转向也将给未来的股市带来很多的不确定性。在这种情况下，楼市有可能继续扮演“大热钱池子”的角色。目前来看，进入楼市的资金既有国内的游资也有国外的热钱，流动性过大必然会进一步推高资产价格。
第三，今年1月19日，温家宝总理在国务院一次会议上，曾把“尽快制定规范地方融资平台的措施，防范潜在财政风险”列入今年宏观政策方面重点抓好的工作之一。来自经济观察报的数据显示，到2011年末，地方政府债务总额将到达15万亿元。另一项数据则显示，2009年全国财政收入为6.84万亿，而作为预算外资金的土地出让金就达到1.59万亿。可见，在目前的GDP总量考核机制下、在地方政府债务高企之下，地方政府对土地出让金的依赖难以消除，房地产业无论有无文件明确仍可能继续充当实际上的支柱性产业。
第四，无论是“国十条”还是“新五条”，虽然调控在压制需求的同时强调保供，但具体实施时重心并没有调整到位。我们知道，购房需求中既有投资、投机性需求，也有无法否认的大量刚性需求。对刚性需求的强行压制必然会导致需求的报复性反弹，这是前几次调控失利的教训之一。此外从地方出台的“限购、限贷、限外”细则来看，种种行政措施仅仅是一种短期的、临时性的手段。既然是短期行为，市场必然会增加调控无法长期坚持的强烈预期，这也正是所谓的“利空出尽”。
最后，目前，社会各界对后续宏观调控措施的出台存在诸多猜测，有的猜测加息周期的开始及货币政策的转向将进一步增大开发商的资金压力，有的则寄希望于房产税的出台能在保有环节挤出更多的存量房。但事实上，这些预期存在很大的不确定性。首先，在全球定量宽松的环境之下，作为新兴市场之一的中国不可能频繁或大幅地加息，否则利差之下会引来更为汹涌的境外热钱。况且，加息动作过猛肯定会严重损伤实体经济的发展和加大地方融资平台的压力。其次，房产税虽然在媒体上炒得火热，但由于缺乏相应的评估等配套机制以及法理上的障碍，短期内出台房产税的可能性不大。
照此说来，目前的调控政策虽然手段不可谓不严厉，各级政府的决心不可谓不大，但只要土地财政、财产分配不均、土地供给垄断、保障房长期缺位、高物价负利率以及供需关系失衡等楼市泡沫的推手不能有效地消除，楼市退烧恢复理性是很难企及的。
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