冯仑的梦想：“中国中心”“立体城市”

　　“资本家的工作岗位，无产阶级的社会理想，流氓无产阶级的生活习气，士大夫的精神享受。这个人死了，但尸臭未绝……”

　　这就是冯仑——万通集团的董事长——为自己设想的墓志铭。

　　相对于地产商而言，冯仑绝对是个另类，和很多开发商买地皮做项目不同，他常常有些异想天开的举动。最近，他在忙着两件事儿：一是经过7年的努力，万通实现了在纽约新世贸建立“中国中心”的设想；二是构思在河北廊坊建一个“立体城市”。

先输后赢的纽约“中国中心”

　　“中国中心”，具体说来就是万通通过承租纽约世贸中心重建项目世贸中心1号楼64层部分与65-69整层，打造一个集会务、商务路演、文化展览、餐饮为一体的商务中心。世贸1号楼目前已完成近半的工程量，预计最终将在2013年竣工。

　　近日，万通联合美国纽约市经济发展局在北京高调召开发布会，为3年后才正式营业的“中国中心”提前聚拢人气。

　　会后，在万通集团位于北京的会议室里，冯仑向记者讲述了2003年他站在纽约世贸大厦废墟现场时的情景。“拥有新世贸中心99年经营权的犹太人莱瑞·希尔维斯坦告诉我，往上三百六十度看，看到的天空都是他的。”

　　冯仑说，这句话更加坚定了他参与新世贸中心建设的决心，但如何合作是一个彼此了解的过程。在当时，莱瑞·西尔维斯坦想知道的是这位来自中国的企业家到底有没有钱？会不会是骗子？为此，莱瑞·西尔维斯坦通过各种关系侧面打听冯仑以及万通在中国的情况。

　　最后的结果很好，莱瑞·西尔维斯坦很满意。

　　而在这一边，冯仑锁定了最先完成重建的世贸中心7号楼。在随后的7年间，冯仑和其团队开始了一波三折的谈判，“过程本身就是中国企业熟知美国商业规则的洗礼。”冯仑说。

　　纽约新世贸的重建项目是在地球上最引人瞩目的地点进行，投资密度非常大，共15公顷土地上投入了350亿美元，金额近似于举办了一场北京奥运会。同时，楼的高度在整个北美是最高的，加上恐怖主义的历史原因，万通要在那里进驻，过程极其复杂。

　　冯仑说，由于世贸在当时还是一片废墟，所以价格也很低，而当万通一下子租了两万多平方米后，市场价格也随之涨了起来。

　　然而，随后发生的一件事，让冯仑有些措手不及。

　　2006年1月开始，由于新世贸中心的市场预期租价开始上升，这提高了美国人在谈判桌上的砝码。他们提出了许多要求：如出于安全考虑，应该限制进入的人数。这让万通每年可能损失500万美元。最关键的是：万通要在10天内开具4500万美元的信用证，第二是纽约港务局将对合同进行审批，这个过程要60～90天。

　　信用证需要在中国的银行开具，再由汇丰银行作为转让行，最终送达业主手中。条件十分苛刻，冯仑表示尽量完成。20天之后，当冯仑终于带着4500万美元信用证赶到纽约后，得到的却是莱瑞向媒体宣布中止合同的消息，原因是他们认为万通“错报财务资源”，已经超过了约定时间，两年多的谈判戛然而止。

　　冯仑至今认为这是他自做生意以来最感到惋惜的一桩买卖，“万通完全可能取得一个超级成功的项目，就差了7天，结果租金到现在涨了一倍。”

　　正当冯仑对入驻新世贸中心失去了信心时，他得知了另一个消息：为了尽快恢复重建新世贸中心，纽约港务局给了西尔维斯坦家族一笔补偿，把新世贸中心1号楼和3号楼的开发权要了回去。

　　冯仑觉得“机会来了”。2007年起，万通与纽约港务局开始谈判。两个月后，全球经济危机爆发，这让冯仑的“中国中心”项目非常顺利地谈成。2009年3月，万通和纽约港务局达成协议，成为世贸中心1号楼的第一个租户，租金从每平方英尺80美元起，逐年递增。

　　在外界看来，“中国中心”协议的达成对中国企业来说具有开创性的意义，但冯仑却说，“这只是简单的生意”。

“立体城市”：400米高空建社区

　　在成功“登顶”纽约新世贸中心后，冯仑又开始“折腾”。

　　他在酝酿着对中国轰轰烈烈的城市化和都市居住方式发起一场“梦想风暴”——在2平方公里的土地上，打造一个建筑面积达600万平方米，可容纳10万人口、3万个家庭，容积率（指总建筑面积与用地面积的比率）为6的“立体城市”。这个城市可以做到，在同一座大楼里住人、养猪、养牛；这个立体城市还可能引进荷兰最有成效的科学养猪经验，可以做到楼顶养猪、中间杀猪、下面吃肉。

　　“‘立体城市’平均高度400米，相当于上海金茂大厦的高度，具备一个城市的大部分功能。”冯仑说。

　　2009年底，冯仑在丹麦哥本哈根气候大会上首次透露这一梦想时，很多人都把它视为童话、狂想，“但我觉得这就是中国城市的未来。”

　　为把梦想尽快变为现实，2009年4月，冯仑注资1000万元成立北京万通立体之城投资有限公司，并在新加坡组建了研究中心。

　　“立体城市的设计费用将达到15亿～20亿元人民币。”冯仑坦言，一个企业不会光进行科学幻想，一个商人也不会花这么多钱来开玩笑。“我的底气来自于已经聚集起的多个国际顶尖的设计团队，以及现在可以支持快速施工的科学技术。”

　　“到2020年，约3.5亿中国人将从农村迁移到城市，从而导致城市用地的极度紧张。因此，中国的城市化进程很难按照低密度模式发展，这也正是我提出‘立体城市’计划的一个重要原因。”冯仑说，“立体城市”至少拥有50种城市功能，10万人生活可“足不出城”。绿地、游乐场、体育场、购物中心应有尽有，居住、工作、购物、健身、娱乐一个都不少。

　　“一站式生产、生活改善了城市功能分散的现状，减少了物流和人的出行，也减少了交通拥堵和碳排放。”在冯仑看来，立体城市可将一般城市具有的上百种功能中的一半以上整合到一起，可以满足居民生活“足不出城”的要求。

　　有评论认为，北京的望京、回龙观、天通苑区域加起来有上百万人口，由于没有产业，居民白天进入城市中心区工作，晚上回来睡觉，使这些地方白天成为“空城”，晚上就是“睡城”。

　　为了避免这种情况的发生，冯仑想到的新办法就是在“立体城市”重点发展立体医疗健康产业。

　　“由于立体城市的空间所限，我们要发展的产业肯定是不会被淘汰的产业。”冯仑说，就像医疗健康产业，“只要有人存在，这个产业就不会消失，就能保证产业和城市的稳定性。”。

　　他认为，“立体城市”发展医疗健康产业的同时，还可以带动培训、观光、会展等产业发展，可最终实现60%的居民在城内就业的目标。