“一两个月前，朋友们说‘现在不好买房吧？’这段时间，则问‘现在可以买房了吧？’”知名房地产研究人士蔡为民观察到，“楼市有一些微妙变化。”
个案和数据印证了这种变化。8月以来，一些热点城市住宅成交量明显回升，部分区域的房价也随之上扬。从调控确凿无疑的决心、持续收紧的“银根”和不断加大的供应量等因素判断，房价的合理回归是大势所趋，但局部“试探性上涨”的苗头值得关注。业内人士认为，此轮楼市调控成效不容否认，但目前未到“盘点战果”之时，调控还应加入“制度性因素”，以确保长期目标的逐步实现。
楼市成交回升明显局部房价呈现“上涨”苗头
最近，上海一房企员工刘浩察觉到了楼市“回暖”的气息。“公司最近在成都新开了一个楼盘，并对在公司工作6年以上的老员工给予购房9折优惠。没想到，大家争着买，甚至几个人拼凑了首付一起买！这在以前是很少见的。”
上海中原地产闵行区一门店一位业务员也觉得生意似乎有起色了。“5月份我们一组人的二手房佣金是5万元，6月是6万元，8月有9万元左右。”
部分热点城市成交上行之势显而易见。北京市房地产交易管理网及北京美联市场研究中心的数据显示，截至8月30日，北京8月二手住宅共成交11859套、111.2万平方米，环比分别增长14.4％和10.1％。中国房产信息集团的数据显示，8月上海一手住宅成交面积为69.87万平方米，环比上升61％。中国指数研究院的数据显示，8月最后一周，在监测的35个城市中，半数以上城市成交环比上涨，上涨幅度最大的超过100％。 价格方面，局部出现了“价随量升”的苗头。比如，上述统计数据显示，北京8月的二手住宅成交价环比增加5.5％；上海的一手住宅成交价在持续三个月下调后，在8月重新回到每平方米2万元以上，环比上涨达5.8％。在35个重点城市中，8月有近一半城市一手房价出现上涨。
许多楼盘经历了“降价促销－见好复涨”的过程。比如，上海市区的“上海滩大宁城”为近一段时间当地的“明星楼盘”，7月份曾以一定的降价迎来热销，8月下旬该楼盘再次推出240多套房源，但每平方米28400元的开盘均价，已比7月上涨7.16％。
调控正在显效结果尚需观察
多年研究楼市的蔡为民认为，现在许多城市房价涨跌不一。比如，一热点城市目前在售的楼盘约有650个，其中降价的约有110个，涨价的有10－20个，其余价格大致不变，一小部分是“试探性涨价”。“如果上涨后卖不动，就按兵不动；如果涨价被市场接受了，就可能持续上涨，别的楼盘也会依样画葫芦。”
是什么力量为这种试探性上涨提供支撑？蔡为民认为，原因多样。比如，各部门、机构释放的信号各不相同，市场预期较混乱，一些购房者看空，认为调控将继续显效，现在不急着买；一些人则认为楼市已逐步走出“谷底”，尤其是一些自住刚性需求和投资性需求正逐步进场。另外，随着实体经济的好转，一些企业家资金情况好转，但不愿用于实业生产，而倾向于把钱投向楼市。
中国房产信息集团分析师薛建雄认为，从近期市场来看，只要比前期或周边同质楼盘低10％左右，就能获得热销，但还是有大量的开发商不愿稍微降价，这表明至少目前房企还没有太大的资金和库存压力，对后市也有比较好的预期。搜房网等机构近日联合进行的一项调查显示，面对即将到来的九、十月份这一传统销售旺季，有38.8％的开发商表示，仍将继续观望，没有明确的降价意愿。 SOHO中国董事长潘石屹说，从目前市场来看，有一股强大的力量，让住房价格和土地价格回归理性，但也有另一股力在反向作用，比如已经购买了房子的人和开发商肯定不愿意住房价格下降。
财政部财政科学研究所所长贾康9月1日在上海的一次论坛上表示，目前看来，遏制房价过快上涨的一系列措施已经见到效果，调控的成效不能否认，但调控还在进行中，还没有到可以作总结的时候，其效果究竟如何，还要拭目以待。
“一旦任由房价上涨的预期扩散、乃至形成燎原之势，调控的成效就可能得而复失。”蔡为民说，“在此情形下，政府必须明确释放信号，驱散市场关于‘政策将要松绑’之类的联想。”
坚持调控不动摇促使房价理性回归
政府对目前楼市形势的认识是清醒的，调控决心也确凿无疑。国家发展改革委主任张平日前表示，部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。不过，他强调，将稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。
总体来看，目前的市场态势正朝着调控预期的方向演进。中原地产研究董事程澐认为，在房企资金压力不断收紧的同时，未来一段时间市场面临的供应压力也将增加。据中原地产统计，今年第二季度全国商品住宅新开工面积达到3.77亿平方米，为2006年以来的最高值；同时，全国住宅新开工面积和销售面积的差值达14083万平方米，比市场较低迷的2008年均值还高一倍以上。 她说，按照住宅的项目施工周期，未来半年将迎来住宅供应的高潮，“因此，房企的明智选择应是合理定价、快速销售，加快存货的周转速度”。
一些房企正顺应大势。复地集团董事长范伟日前表示，下半年房地产企业在销售策略上应随行就市，坚持不捂盘、不惜售，“一盘一策”的总体策略，以合理的价格吸引市场的刚性需求。
“目前很关键的是，要坚持调控不动摇，明确市场预期，让市场形成足够的风险意识，尤其是‘见好就涨’带来的风险。”蔡为民说。
贾康还指出，此轮房地产调控应避免表面化，而要加入“制度性因素”，以确保长期目标逐步实现。
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