一场突如其来的“回暖”，打乱了宏观调控下楼市的阵脚，原本蹒跚的步履又显得“轻快”起来。
成交量数周持续上扬、开发商即便小幅优惠促销房价也仍在高位震荡、土地市场上“地王”又重出江湖。
这一局面，同房地产宏观调控的预期是否相符？如何盘点宏观调控在这5个月的成败功过？逆流反弹后，更严厉的宏观调控政策是否会增加出台指数？
逆流回暖
“从8月28日开盘到现在，我们的优惠政策过一天少一天。因为南北通透的房源比较少，我们开过会，应该还会提价的。所以最好抓紧时间买。”9月4日，开盘一周的北京蓝光云鼎项目现场，销售人员一边告诉时代周报记者42套南北通透的房源已经只剩下四五套，一边“透露”开发商的涨价预期。她还告诉记者，刚开盘时还有1万顶4、5万的优惠，后来就只有部分楼层享受一定程度折扣的优惠了。
近期楼市一片飘红的数据似乎给了开发商酝酿提价的底气。
9月10日，国家统计局公布最新数据，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点，房价环比继续基本持平。全国商品房销售面积较上年同比下降10.1%，但较7月份增加6.5%，商品房销售额比7月也高出近15%。此外，包括全国房地产开发投资、商品住宅投资、土地购置面积等在内的多项数据都比7月有不同程度的上涨。
“8月楼市反弹是刚需集中入市所导致的必然结果。”世联研究根据数据平台统计，发现8月各大城市楼市反弹呈现如下特点：在新政没有任何放松情况下的反弹；成交物业以90平方米左右的中小户型为主。中小户型总价较低，符合目前自住型购房者的需求；刚需爆发性入市导致楼市反弹，8月置业群体多位于 30-40岁的年龄段，以企业的高薪白领、中高层管理者、政府公务员以及中小企业主为主导，其中，小两口年轻家庭占据较大比例。
在万年花城同男朋友一起排号的小孙，就属于着急涌入市场的“刚需”。“我们其实从2008年就已经开始看房了，但是因为同家人住在一起，一时间没有特别上心。眼下要结婚，才发现之前错过了无数次的买房机会。现在不买，估计又会继续错过。”
调控临败？
业内对这场没有任何征兆的回暖做出了不同定性，也让人们对接下来是否会引发更严厉的政策出台，有了不同的预期。
“据我观察，8月底反弹的销量都是刚性需求，这符合调控预计的效果，这种反弹再大也不怕，千万别滥杀无辜！”中国经理人联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰就在微博上表态：“千万别拿房地产二次调控吓唬人！8月一线城市销售才回暖一点点，就有人认为政府必须立即采取严厉措施来防止楼市调控成果毁于一旦，简直危言耸听。”
中国不动产研究中心给时代周报记者提供的《中国房地产宏观调控走向分析》报告显示：目前消费者和开发商，对于本轮宏观调控政策的效果和未来宏观调控政策的走向，出现了明显的分水岭。
该中心对消费者的调研结果显示：80%的消费者认为宏观调控没有达到预期结果；76%的消费者表示宏观调控会持续一年以上；58%的消费者认为未来楼市调控仍需加码；23%认为应坚持目前严厉的调控政策；只有16%认为会转为适度宽松的调控政策。
而该中心对一线房地产开发商的调研却显示，只有25%的被调研开发商表示宏观调控没有达到效果，而30%的表示宏观调控达到预想结果，而45%的比例则认为仍有待观察；分别有10%选择“已经降价”和“通过促销变相降价”，15%正在考虑降价，幅度视市场情况而定，有15%表示坚决不降价，50%继续观望再做决定；40%的开发商认为宏观调控持续到年底，25%的却表示可以鸣金收兵；表示持续一年以上的只有10%，25%表示持续一年；对于未来政策的走向，45%认为维持现有调控政策；10%认为楼市应继续加码；35%选择应该适当宽松政策，10%表示应全面放弃楼市调控。
经济学家、天则经济研究所所长、山东大学经济研究中心教授盛洪在接受时代周报记者独家专访时明确表示，政府的宏观调控政策没干政府该干的事儿，没从财政政策和货币政策这些宏观角度来进行调控，却干了企业该干的事儿，干预银行的贷款政策，干预消费者的消费决策，这注定了调控只是治标不治本的权宜之计，必然宣告失败。
但上海中原研究咨询部总监宋会雍向时代周报记者表达了不同的看法：执行中的“新国十条”可能在效果上，跟大家预期的不太一样，特别是在“最严厉调控” 这个高调之下，大家觉得房价走向跟心理预期落差比较大。但第一轮调控并不能说失败，遏制泡沫进一步膨胀是消除泡沫的第一步，目前来看还是有效果的。
根据上海中原研究咨询部的跟踪，上海楼市目前的投资性客群比重为10%左右，较新政调控之前明显减少，同时实现一次性付款置业的客群占到了约1/3，市场新增消费的泡沫成分确实在减弱。此外，房价水平也开始趋于稳健，二手住宅交易价格已经连续3个月走平，一手房价也比新政前有小幅回落。
“就政策重点及市场走势来看，眼下的‘新国十条’有它的片面性，我们可以看到在买卖双方信心恢复之后，局部市场出现反弹，8月份的统计数据也表明在全国多个城市中房价继续上扬的现状。它还需要进一步完善与更加严格的执行监管，以及其他政策的配合。”宋会雍说。
调控步入深水区
在业内对此轮宏观调控的是非功过争论不休时，市场已经走到了一个敏感的十字路口。市场上的风吹草动，都不禁引发遐想，更严厉的宏观调控是否已经箭在弦上？
8月中下旬，系列对开发商资金利空的消息在市场上传开。
在广东和山东多年前就开始执行预售资金的监管之后，北京市等地也开始酝酿商品房预售资金的监督管理办法。
之后，市场又传出包括农行、建行在内的多家银行均接到监管层口头通知，暂停发放房地产贷款的消息。但工商银行董事长姜建清、中国银行行长李礼辉、光大银行副行长单建保等银行业高管随即在公开场合澄清，并未接获监管层暂停发放房地产贷款的通知。
“收紧开发贷对于房企，尤其是非上市房企影响是负面的。国内房地产企业融资渠道比较单一，负债率都比较高，杠杆高。但在预售模式下，如果销售情况好，资金回笼快，收紧开发贷影响就不会很大。”中信证券研究部研究员鲍荣富对时代周报记者表示。
“相对来说，如果真的是加强预收款监管，回笼的资金不能马上进行下一轮拿地、经营周转，那可能整个行业的开发模式都会改变了。”鲍荣富称，“此前，预售款的监管就是要把钱放在指定账户上，什么时候用，用在什么环节，这方面的监管很少的，并且你账户上有钱的话，银行可以给你条件最优惠的流动资金贷款。不知道这次的预售款监管会严格到什么程度。如果真的像有些地方政府要出的那种措施，严格节点，严格用途，那对开发商影响还是蛮大的。”
住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹对时代周报记者表示，预售款是房地产开发企业最重要的资金来源之一，占到开发企业的30%到40%。预售款作为房地产开发企业主要来源之一，主要的客观背景在于房地产开发直接融资的渠道比较少，主要靠银行资金，造成开发企业资金的需求受到信贷政策约束非常大，对银行的风险也影响很大。在直接融资渠道非常有限的情况下，房地产的预售款成为房地产企业开发的资金之一。加强预售款的管理，这是非常有必要的。
但宋会雍认为，目前预售标准已经接近封顶竣工，预售资金监管实际效用有限；而停止开发贷款若一旦实施，遏制供应同样会强化后期市场反弹的预期。
而针对买房者的购房贷款同样慢慢收紧。时代周报记者从北京银行相关人士处获悉，如今北京除了北京银行仍能享受首次置业首付二成、利率7折优惠外，其他多家银行已经陆续取消了7折优惠。而暂停第三套房贷的政策在各地执行不一时，八月初又传银监会把京沪深杭纳入“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”行列，建议各家商业银行暂停这四地区的第三套房贷。
“但若要在重点城市全面停止三套房贷，目前围追堵截的大网还没有建设好。”宋会雍称，“必须完善城市家庭房屋登记信息系统，以及加强持证抵押消费贷款的监管追踪。”
相比之下，业内对呼声颇高的房产税或物业税在近期的出台指数预期却相对较低。
著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在给时代周报记者提供的一份研究报告中即认为，政府暂时不会出台进一步更为严厉的调控措施，而是将采取静观其变的态度，近期欧洲主权债务危机恶化，以及主要宏观指标的逐步回落，强化了这一观望基调。“从这个角度讲，针对近期争议较多的房产税，我们认为一刀切地在全国范围内开征房地产税或物业税，短期看面临很高的操作成本。”
“预计2010年底可以进行实质性试点，信息系统的建设至关重要。”宋会雍表示，初始阶段，不论征收税率高与低，都将带来真正意义上的抛售潮。价格骤然下挫难以避免。
北京社科院财贸研究所研究员杨志勇，在认为楼市政策目前不宜再加码的同时，也指出，新“国十条”当中，扩大有效供给的政策没有得到真正落实，给未来调控带来了困难。开发商意识到供给存在的问题，在商言商，提价准备是正常的。要消除这种预期，惟有扩大有效供给。
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