解说：房价刚松动，房租却猛涨，急速攀高的房租折射出房地产市场怎样的变化？《今日观察》正在评论。
主持人(王小丫)：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。今天我们要关注的是房地产市场出现的新动向，最近一段时间以来，很多个重点城市的房屋租赁价格在持续上涨，比如说像北京、上海、深圳、广州等地的房屋租赁价格的平均涨幅都超过了10%，部分城市的房源价格甚至同比超过了20%。房价刚刚开始松动，为什么又出现了租金快速上涨的局面呢？上涨的背后都有哪些原因？我们应该如何来面对这一轮的房租的上涨？今天我们将就此展开评论。
两位评论员是马光远和张鸿，同时请大家登陆央视网或者是加入号码为123456789的QQ来参加我们的讨论，稍候我们会关注到您的留言。
首先我们还是来了解一下最近一段时间房租价格的走势。
解说：房价不涨，租价暴涨，近期房地产市场出现的怪现象让人越来越看不懂，新一轮的楼市调控政策出台后，购房者关心的房价下跌速度慢慢悠悠，部分房源的租金却在急速上涨，近段时间以来，全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，部分地段好，公共服务配套好的区域，房屋租赁价格涨幅甚至达到20%，据链家地产市场研究部统计，2008年北京市平均的租赁价格为2490元，2009年平均租赁价格为2547元，租赁价格小幅上升2.3%，而2010年前6个月，北京市平均的租赁价格为2928元，比2009年上升15%，特别是5月、6月间租金上涨惊人，据统计，今年5月、6月，北京平均的租赁价格为每月3000元，同比2009年租金上涨了20.3%。
临近7月，又到了高校毕业生租房子的时候，面对依然高企的房价以及不断高涨的房租，今年毕业生的压力更胜于往年，统计显示，北京的普通住宅平均租赁水平，经过数月的上涨，达到每月2947元，已经超过2009年北京应届毕业生的月平均工资2472元。
房价刚刚开始松动，房租却出现快速上涨，市场的新动向给正在进行中的房地产调控提出了严峻的课题。
主持人：最近一段时间，大家感觉这个房价刚刚有一些松动，本来一些打算买房的人就保持了一个持币观望的一个态度，在这个时候发现房租的价格开始上涨了，而且涨幅还不小，很多城市都达到了10%，目前这个整个租赁市场的状况是怎样的？我们先来梳理一下。
张鸿：虽然我不租房子，但是最近还是能感受到房租的上涨，因为中介开始打电话的时候，已经不再说，“先生您有房？您的房子出售吗？”现在很多时候就说，“您的房子出不出租？”昨天我还跟一个中介小伙子聊天，他说现在出租市场特别火爆，我们小区门口的那些中介公司，我看了一下价格，我记得几个月前，我那个户型，两居室吧，大概也就两千多块钱，现在好像涨幅超过片子里说的是10%，直接感觉好像能有20%到30%的涨幅，都有3000多块钱，将近4000块钱一个月，能感受到，而且我原来带的一个学生，现在在广州工作，他就给我打电话，网上抱怨，说他一个月才3000多块钱，然后租的房子是1400块钱一个月，1400块钱一个月一个小房子。
主持人：这就一半多去了。
张鸿：对。但是现在房东不断给他打电话。
主持人：要涨价。
张鸿：要涨价，说你看都涨价了，所以现在生活成本一下就增加了，他现在压力也很大，而且这个上涨就是说和原来房价上涨有一个差不多一样的一个趋势，就是什么呢？就是它从一线城市开始向二三线城市蔓延，如果我们注意看媒体报道的话会发现，兰州媒体，然后济南的媒体都在报道，包括河北，然后都在报道说这个地方，我们租金都在上涨，就跟当时房价是一样的，所以现在你看老房子遇到新问题，房价的问题还没有完全解决，房租的问题又出来了。
主持人：看来这个涨幅还确实是不小。
马光远：对，我们这个涨幅有一个直觉的感受就是什么？从1998年房改以来，我们第一次讨论房租，而且第一次房租引起这么大范围的一个关注，这次我们看到这次房租上涨有两个很明显的特点，第一个是涨得非常急，就从5月份开始，5、6月份出现了一个应该说暴涨的一个格局，北京的差不多涨了20%，广州、上海，现在从各地的报道来看的话，房租的价格基本上都在20%左右，那么一些比较好的路段，一些比较热点的区域，CBD地区，学区房等等的上涨得幅度远远的多于一个平均的幅度;第二点，我们看到这个周期有一个巧合，5、6月份的时候恰好是房地产新政调控最严的时期，也就是在房地产新政出现以后，我们在打房价的同时，这个房租成了制约，房租开始上涨，而且这两个月涨的情况跟以前不一样，以前我们没有关注到说，房租会对我们的生活会造成很大的影响，这说明房租上涨的幅度还是比较合理的，但这两个月，大家明显感觉到一种压力，这个压力一个是房租本身上涨的幅度，我们看到一个统计是目前北京的月房租的平均价格，已经超过了大学生刚毕业的月薪，而且比月薪高四百多块钱，第二个呢，大家还担心，就是说目前因为五六月份，传统上来讲的话是一个淡季，过了这个淡季以后，七月份大家开始毕业的时候，这一段时间处于旺季，那么在淡季的时候涨的都这么快，那么旺季会怎么样？大家有一个恐惧。
主持人：对。
马光远：所以在这个情况下，我们看到在房地产新政，我们看到房价本身跟大家的调整预期还有一段距离的情况下，房租又上来了，所以引起了很多的说法，引起了很多关注，那么如果说，我们不对其中的问题进行分析的话，那么可能到七月份的时候，大家担心房租会不会迎来一个新的一个暴涨。
主持人：所以这是一个必须要仔细的梳理和分析的这么一个现状。今天我注意到，大家有很多跟我们连线，有一位是通过视频跟我们连线的，我们来联系他，喂，您好，这位朋友，您是在哪个城市？
网友：我在北京。
主持人：北京，你感觉到这个房租上涨了吗？
网友：因为我是80后的北漂族，所以我一直在感受房租在上涨。
主持人：目前你的感觉是怎样的？上涨了多少？
网友：上涨不少，我住在八通沿线，这边的一居室大概都涨到了两千。
主持人：一居室都涨到了两千，那你觉得这个上涨的幅度对你的生活影响大吗？
网友：影响挺大，因为我现在的状况是收入不涨，房价不跌，而且租金还在暴涨。
主持人：这是几方面的压力，好，谢谢，谢谢您的参与，谢谢，好，谢谢。
我们再来看一下其他的观众朋友他们对这个问题是怎么看的。“梦是回忆”他说“以前的600，前年就650了，到今年是700了，房租的不断上涨对于我来说压力是越来越大，工资的原地踏步让我渐渐变成了月光族，辛苦一年工资大部分都付了房租，如果房租上涨的势头依然如故，那么我只好考虑换地方，或者换一间小一点的房子了”。
再来看“太原”，他呢是在上海生活，“最痛苦的呢就是房子，房价没有降多少，房租却在飙升，真的是祸不单行。”其实大家都感觉到了这个房租上涨对自己生活影响，对自己生活的一种压力。那对于这个房租上涨的原因呢，业界人士有业界人士的说法，经济学家也有经济学家的说法，我们现在就把这个市场上有关于房租上涨的一些原因统一的梳理了一下，一起来看看。
解说：房租升温，谁是推手？对于房租快速上涨的各种原因，市场上众说纷纭。
毕业潮说，有观点认为，随着七月毕业潮的来临，数以万计毕业生涌向租房市场，间接推动了房租价格。
学区房推手说，有报道说，随着越来越多的人为方便孩子上学，选择在学校附近租房，然而学区房源有限，僧多粥少，房租自然上涨。
中介推手说，有观点认为，在此轮房租上涨中，房产中介劝说房主提价的行为较为普遍，房屋租赁的价格借风涨是一个信号，有关部门应对哄抬房租的中介严厉查处，谨防房租集体涨价，冲击楼市调控。
新政效应说，有分析认为，新政实施之后，更多的投资客为了规避未来政策的风险，而集中抛售房源，使得部分板块可出租的房源减少，同时随着买卖市场的低迷，不少购房者推迟了购房计划，而选择租房过度，从而进一步加剧了租赁市场供求关系的不平衡，供求矛盾也进一步推高了租金。
针对租赁价格的突然上涨，新华社文章援引专家观点指出，房价未见大幅下调，房租却不断高涨的现象，很容易让人们质疑房地产调控的效果，从而影响政府进一步调控房地产的决心，这也许正是某些利益集团在政府房地产调控之初，就大肆炒作房租上涨的目的所在。
财经评论人叶檀的观点认为，房租上涨不是房价下挫惹的祸，北京租赁价格上升，实在是因为太多的人希望在资源过度集聚的大城市发展，而与房屋成交量下挫，房产新政毫无关系，相反，房产新政出台，倒是让真正的需求与租客承受力水落石出了。
主持人：刚才我们看到了，这个市场上对于这一轮房租上涨道出了自己分析的原因，你们对这种怎么看？还有就是说两位评论员你们觉得这一轮房价，这个租赁的房价上涨的原因到底是什么？
张鸿：你刚才说我们统一梳理了一下各方的观点，但是你会发现它没有一个统一的答案，这个事各家有各家的说法，没有一个完全认同的，而且你说了以后别人就可以反驳你，但是总体上来讲，我觉得很多人把它归咎于供求关系的改变，就是什么呢？就是现在可供出租的房子在减少，为什么呢？因为你看这个一手房的成交量已经很小了，本来很多人买了房就是，比如说我们说的投机客，包括改善性住房，如果投机客他买了以后，他可能拿出去以租养房，就是租出去了，那改善性住房呢，他改善了以后，他第一套房有可能拿出去也到租赁市场，现在他们都不买房了，不买房的话，意味着租赁市场的房子可能是会减少的，所以他供给就减少了，那还有一种呢，就是说需求，需求增加，刚才说到毕业生潮，毕业生说，包括学区房说，但是你会发现，毕业生增加，那个学区房的住房的增加，每一年都有，为什么这两个月会突然增加。
主持人：对。
张鸿：那可能就是一个增量的需求，增量的需求什么意思呢？比如说毕业生，100个毕业生，本来可能有5个人会选择买房，现在呢，这5个人也加入到了租房行列，因为他们对未来的房地产的走势判断不明，所以也加入到租房行列，可能也会增加这个需求，还有，其实还有一种说法是成本说，就是现在因为调控房地产，所以你的银行的贷款利率，包括很多人预计未来可能会有房产税，然后房东就说那我把这些成本都加到房租上去，就开始涨价了，那我呢还可能再加一个说，叫拆迁说，因为端午节的时候我去了好几个城市，我就发现很多城市现在都在挂着横幅提出口号，叫“三年大变样”，“五年大变样”，然后“旧城改造”等等等等，这种拆迁就是集中的拆迁，包括北京的唐家岭很多蚁族生存的地方，拆迁以后他不可避免的会造出大量的对租房的……
主持人：客源。
张鸿：对。新的需求，所以整个来讲，我觉得没有统一的答案，可能这个供需现在是有了一些变化。
马光远：从这个，我觉得从供需本身去讲的话，似乎有道理，但是实际上我们现在讨论的是，不是说房租该不该涨，房租该涨多少，我们现在讨论的是这两个月为什么这么暴涨，急涨，涨幅出乎意料，无论是学区房也好，还是这个成本上升也好，还是说有些人认为是房地产新政导致一部分人由买变为租也好，等等的导致供求关系发生变化。我觉得这么一个变化不足以来解释我们目前两个月内房价上涨20%，我觉得这个很多理由并不充分，比如说我们假定，从统计数字来看的话，2008年到2009年的时候，北京的房租涨了2点几，这个等于基本没涨，我们可以这样讲，那么2009年的时候到现在也没涨多少，但是2010年的这两个月涨了20%，我觉得这种用供求变化来讲的话，事实上与事实是不符的，我们现在比如说我们在讨论这个问题的时候，我们讲供应缺少，需求旺盛，但是供多少需多少，这本身是一个糊涂账，而且我们现在看到很多数据都是中介的，我们知道在房地产买卖市场不好的情况下，那么中介的很大一笔收入都来自于租赁市场，那么没有他们的一些炒作因素在里边，我觉得这个都是大家可以去思考的，但是所有的因素，我觉得叠加在一块，我们都没法去解释，为什么这两个月涨这么多。所以现在我们看到，我们为什么解释不了，一个最重要的原因，我们数据不充分，供的也好，需的也好，全国的房源有多少？比如说北京现在有多少房源可以租，海淀区，哪一个区域的房源是多少？我们现在都没有一个准确的数据，那么在这样一种情况下，我们讨论说，把这个板子打在新政的头上，说房地产新政导致的，那么我要问，你以前你也是租房子的，现在你不买房子了，这个供求关系有没有变化，另一个我们看到二手房市场这个成交量也在下降，而且北京二手房市场上个月那么下降了40%多，这一部分房源等于是原先准备卖的，是不是变成租了？
主持人：按理说市场更大了。
马光远：也就是说整个供求关系没有发生很大的一个变化，所以我认为就是说在目前的情况下，如果说这两个月涨得这么快的话，我们看很多因素，很多解释的理由并不充分，我们一定要继续的，就是探求究竟是什么原因导致房租价格这么涨，但是其中有一个原因不可例外，就是目前的这个市场本身是不规范的，信息是不对称的，不排除有炒作的因素在里边，如果说目前的房租涨5%，我觉得比较正常，因为这几年房租的上涨是比较平稳的，那么如果说我们现在看到是20%，我们要探讨的是15%的不合理上涨，究竟是什么因素导致的，而不是探讨这5%的因素是什么原因导致的。
主持人：究竟是什么原因导致了这个房屋租赁价格的上涨，这个原因需要我们彻底的搞清楚，那么我们也注意到，这两个月突如其来的房屋租赁价格的上涨，究竟是什么样的原因？如何才能够让这个租赁市场回归它的理性？回归它的真实？稍候继续我们今天的评论。
解说：房屋租赁价格节节攀升，是需求增加，还是供应减少？房地产调控新政之下，租赁价格如何回归平稳与理性？《今日观察》正在评论。
主持人：今天我们关注的是最近一两个月以来，各大城市的房屋租赁价格的上涨，我注意到今天有朋友给我们发来漫画，我们一起来解读一下。
张鸿：这是租金觉得自己都觉得自己飞起来有点不靠谱，我觉得这是一个特别尴尬的事，就是过去我们一直说，房屋的租售比，比较大，什么意思呢？就是价格太高了，租金呢，回报没有跟上去，所以我们希望能够把这个房价打下来，它不就泡沫不就少了吗，现在的问题是房价没下来，租金上去了，你看上去泡沫好像也小了，好像也合理了，就是数字上是合理了，但是可能对老百姓的，普通住房和租房的人的伤害可能加大了。
主持人：再来看第二幅。
马光远：这个就是我们讲这个在房租上涨的原因里边，有一个原因就是，是不是中介在统计房源，在炒作这个房价，比如说他就会讲说，你们邻居的租房已经涨价了，你也赶快涨价吧，他怂恿房东去涨房租，我觉得这个因素的确不可排除，但是不是说这个因素就是一个元凶，就是一个主流的原因呢？我觉得还可以继续再去分析。
主持人：还要继续进一步的搞清楚，那么对于这一段时间以来的房屋租赁价格的上涨，各方媒体也是极为的关注，也有他们自己的一些观点和评论，现在我们就一起来了解。
解说：房租上涨折射出什么？房租暴涨比房价暴涨问题更紧迫，近期，多个城市房屋租赁价格的上涨，成为媒体关注的焦点。
《中国证券报》的文章指出，解决近期房租快速上涨的根本出路，就是增加供给，一方面政府应该“放松地根”，让开发商建造更多的商品房，另一方面，政府也要建设更多的公共出租房，包括廉租房，以增加供给，满足需求，进而降低价格。
《西安日报》的评论指出，只有加大公租房的建设力度，让公租房的房源优势，信誉优势，稳定优势来平抑市场，散兵游泳的业主才抬不起价来，高涨的租金才不会把租房者逼入绝境。
《新京报》的文章分析，总体而言，租房供求关系并没有发生很大变化，房租价格却出现大涨，这背后有利益诉求，在工资低于房租的情况下，毕业生们只能选择居住在房租便宜的城乡结合部或城中村，蚁族群体可能再次被壮大，这在另一方面又会给调控政策制定者施加压力，干涉调控周期。
新华社文章援引专家观点指出，房地产调控的效率对房价的抑制作用，存在一定的滞后效应，房地产调控事关国计民生，如果朝令夕改，必然影响老百姓对政策持续性的信心，因此政府必须沿着既往的调控路线坚定的走下去。
住建部政策研究中心副主任王玉林日前表示，包括地方政府在内的各方主体，对房产市场调控能力存疑，有的甚至认为，前数次调控均以放松或救市告终，推测中央在下半年或明年初救市，不过中央已对房地产市场调控的影响做好准备，政策不会半途而废。
主持人：面对这个上涨的房屋的租金的价格，对大家的生活明显的是有压力的，可能我们在梳理这些原因的时候，大家还关心一个问题，就是接下来这个房租的价格还会继续往上涨吗？大家对这个问题很关心，两位请先分析一下。
张鸿：其实你会发现，他们这次房租的上涨，比房价的上涨伤害的那个人群……
主持人：更大。
张鸿：它属于面更大，它属于收入更低的那些人群，因为房价的上涨，如果我们打击他的话，其实就是不让你吃面包，你不能去炒作面包，那他还有馒头吃，还有米饭吃，现在问题是馒头米饭的价格在上涨，这个你不能不住房吧，你总得住房，所以这个就是属于对住房刚性需求的伤害，而不是对买房的这个伤害，这个我觉得必须得考虑，房租上涨这个问题，肯定是政府要出台政策，要解决，要保护那些受伤害的人群，但是另外一件事情是，我们房价的调控要继续下去，千万不要让他再绑架了这个房地产的调控。
主持人：那其实对于接下来的进一步房地产市场调控，又提出了一个更严峻的一个命题。
马光远：对，我觉得非常同意张鸿的观点，就是说不要因为房租价格的上涨，我们就把正在进行的，而且初见成效的这么一个调控政策放在一边，或者说放松，它的这么一个执行力度。事实上，这么一轮房租的上涨，给我们提出了一个新的话题，也就是说，我们长期在关注房价，关注一个房屋买卖市场，但是对于房屋租赁市场，我们一直缺乏一个很强烈的制度方面的关注。我们总是讲，比如说中国人要改变这个居住的观念，你买不起的时候可以租吧，但是对于房屋租赁市场这一块，在制度建设方面，包括在我们的信息透明度方面，我们到现在来看的话，出现房租上涨以后，我们发现去找原因的话，找不到这么一个原因，找数据的话，找不到这么一个数据，找管理的话，管理也很缺乏，找监管的话，现在房屋租赁市场的监管应该来说的话比较买卖市场应该要包容很多。所以这个市场本身，因为今年的时候，温总理在政府工作报告的时候，特别提到要撬动租赁市场，那么这个租赁市场怎么样来撬动？怎么样来管理？怎么样来增加供给？这个来讲的话，现在来看的话，这么一次房租的上涨以后，给这个制度建设提供了一个契机。而且我们看到，就是说政府在整个房地产调控过程中，那么关注廉租房，关注公共租赁房，但是这个供应本身来讲的话，它需要一个周期，更大量的人还必须通过这么一个商品租赁房市场去满足自己的这么一个居住需求，所以对这一块市场怎么样，我们怎么样来完善，包括对价格本身，现在我看到有些人讲，应该打击这个哄抬价格，但是这个价格怎么样进行打击？怎么样算一个比较合理，对整个房源怎么样进行统计？比如说现在，我们老是讲，我们现在的租赁市场本身，其实本身来讲，是一个结构性的这种短缺，比如说热点地方，学区房，一居室的这样的一些房源比较短缺，但是整体供应应该说还是比较平衡的，但是这些数据本身要通过一定的途径告诉居民，告诉大家说这个房源并不缺的，我们缺乏这么一块，那么再一个对整个市场本身怎么样进行规范？我们仍然是比较缺乏的。所以我觉得，在加大房地产调控力度的同时，对这一块市场，我们在制度上一定要给予关注，除了政府，除了加大公共租赁房的建设，除了加大廉租房的建设以外，对大量的需要通过商品租赁市场来解决自己居住问题的这么一部分民众，那么一定要，我们去思考怎么样建立一个让他们也能通过商品租赁市场，圆自己租房梦的这么一个制度设计。
主持人：这个居者有其屋，你可以通过不同的方式来达到自己有一个家的这样一个目的，所以这个租赁市场的管理也是相当重要的。
就这个问题，我注意到“阳光下的小猫”这位朋友他就觉得“应该继续加大房屋销售调控的力度，早一点挤碎房地产泡沫，让房价回归理性，到时候租赁市场也必将回归正常。”
就这个问题，我们再来听一听特约评论员他有什么样的观点。
黄瑜(中国指数研究院常务副院长)：从我们的二手房的租赁价格指数来看，新政之后特别是五月份六月份以来，租金是上涨的比较明显，租二手房通常是假期的时候稍微差一点，七八月份可能会有一个稍微稳定的水平线，开学比方说九、十月份，那时候我们预期可能还会有一个小幅的上涨，而且每次这个市场也有一个特点，一到销售市场成交量减少的时候，租赁市场都会好一些，包括2008年的那轮调整的时候，也是有这个特点。下一步我们觉得，其实在居住观念的引导上，以及租赁市场促进的活跃上，我觉得还是要给一些相关的支持。
国世平(深圳大学国际金融研究所所长)：租金上涨还是要根据市场来决定的，原来很多人是买房子，没有想到要租房子，社会上提供租房子的不多，因为原来很多人买房子，他是囤积在那里让它涨的，可供租的房子相对少，市场的需求就会少，但现在有很多人已经开始把房子已经拿来出租了，这个市场的供给就会增加，所以我觉得租金在上涨，也涨不到哪里去，我估计可能最多大概涨到20%，对政府来讲，现在我们的政策路线对了，就是要多建一点廉租房和经济使用方，比如深圳市政府今年要建五万套廉租房和经济适用房，从这个意义上来讲它是必要的。
主持人：我们今天节目的最后一个问题，我是想替一些朋友，就是目前呢，买房还有困难，同时现在租房又面临着租金涨价，这样中间的一个夹心层，他们应该如何来面对？同时政府应该替他们做些什么？
张鸿：我们站着说话的时候总容易不腰疼，比如说房价很高的时候，我们说那你可以租房，不用去买房，但是现在我们发现，房屋租赁市场并没有那么规范，除了马光远说的信息不对称等等这些，还有就是对租房人的这种权益的保护，没有那么强，所以这个规范是需要政府来做的，还有一点就是像很多国家一样，对租房者，通过租房来解决自己住房需求的这些人，应该有一些杠杆来使用，比如说补贴，政府补贴，比如说租金的减免，比如说返还税等等这些办法，而这样才能不必要把所有的这些中低收入人群，都赶到那个商品房的买卖当中去。
马光远：就我的观点来看的话，我认为这个目前的这种房租的这种暴涨，应该说不可持续，那么这种暴涨最重要的根源是由于我们在信息不对称，包括在房屋租赁市场本身不规范的情况下，那么人为的放大了房租上涨的这种预期，这种预期如果说我们把这个房源的供需情况，那么如果说告诉大家的话，应该说这个预期是可以打掉的，所以我觉得总体来看的话，我们这种房屋租赁的供需基本是……
