麦田“电话营销”钻了法律空子

　　由于2012年买房时在麦田房产(博客,微博)经纪有限公司(以下简称麦田房产)留下电话，近三年来一直被电话骚扰，这实在令李明(化名)“痛苦不堪”。

　　“这样无休止地骚扰下去，已经严重影响着我正常的工作和生活。下一步，我将拿起法律武器为自己维权。”李明说。

　　那么，现行法律能否对麦田房产的这种行为进行约束?

　　电话营销在业内很普遍

　　北京(楼盘)市朝阳区望京某小区的麦田房产门店工作人员张琪(化名)告诉法治周末记者：“电话营销在中介行业中是普遍存在的。”

　　在采访中，不少消费者表示，他们并不是诟病房产中介的这种电话营销方式，而是质疑其不分时间段、即使在明确拒绝后仍然无休止地打扰的行为。

　　一位不愿具名的某房产中介公司市场推广部相关工作人员告诉法治周末记者：“其实不断给客户打电话这个事情，从我们的角度来讲，也是一个无奈之举，我们也不希望骚扰到客户。”

　　据该工作人员介绍，电话营销确实是房产中介公司最重要的一个营销手段，并且二手房和一手房不同，二手房是存在不断转手的问题的。

　　“公司新员工手里没有任何客户资源，他们来到公司之后获取客户资源最直接的方式就是打电话，打电话给以前那些买过、卖过或者咨询过房子的客户，看看它们是否有需求。”该工作人员进一步解释说。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，房产中介公司采用电话营销的方式，其实和它们当前做的业务有关。现在大多数中介公司做的业务都是租赁居间，它们称之为租赁代理，实际就是租赁经营。

　　据楼建波介绍，《房地产经纪管理办法》规定，房产中介公司只能做租赁代理业务，即房东把房子委托给中介公司，中介公司按照房东要求的租金寻找承租人，并收取佣金的行为。

　　“而实际生活中，房产中介公司做的业务属于租赁经营，即不按照房东所要求的租金去出租房屋，从中吃差价。当然客户越多，赚的也越多。”楼建波说。

　　“房产中介钻了法律空子”

　　虽然电话营销能为经营者带来利益，但在楼建波看来，房产中介的电话营销骚扰客户的行为已经违反了《房地产经纪管理办法》的规定。

　　《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益。”

　　如果违反相关规定，该管理办法第三十七条也明确规定，“由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款”。

　　那么为什么现在并没有看到有房产中介受到相关的处罚?

　　对此，楼建波认为，《房地产经纪管理办法》中有规定也管不住这种电话骚扰行为，因为现在缺少可操作的具体规则，而且关键是这个规则要更加细化、更加明确一些。比如，规则能够认定什么情况下构成不正当的推销行为，进一步明确法律责任。目前客户投诉之后，经营者也只是受到警告处分而已。

　　知名房地产律师秦兵对此表示赞同：“目前相关法律确实对房产中介的电话骚扰行为还没有太详细的规定，比如，一个人一天给你打100个电话需要承担什么样的责任，都没有具体规定。房产中介公司以及其他经营者就是钻了这个空子。”

　　秦兵也表示，对于房产中介的电话骚扰行为，目前确实还没有太详细的立法，就法律层面而言，目前唯一可以参考的就是侵权责任法，但是侵权责任法对电话销售在什么情况下能够构成侵权、需要承担什么样的责任等内容均没有详细规定，所以认定起来比较困难。据麦田房产工作人员张琪介绍，如果房产中介公司管理不完善的话，它们还会把客户信息转卖给其他企业或者机构。这种转卖信息的行为是否违反刑法中的相关规定?

　　8月29日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议刚刚通过的《中华人民共和国刑法修正案(九)》明确规定：“违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

　　在中国消费者协会律师团团长邱宝昌看来，该条规定的“情节严重”在实际生活中很难被认定。

　　“法律规定了情节严重的需要追究刑事责任，但是现实中很难将房产中介的这种行为界定为情节严重，消费者也很难举证，很难维权，所以这些经企业或者机构也很难被处罚。这是一个现实问题。”邱宝昌说。

　　也因此，陈真诚建议，一方面要完善立法，增强执法力度，提高违法犯罪或违规经营成本，另一方面要加强社会公德教育，提高企业、公民个人的社会公德感，使违法犯罪者失去社会土壤。

　　上述不愿具名的某房产中介公司工作人员也表示，目前真正需要解决的是每一家房产中介公司都要有去服务客户的意识，能够形成一个良好的社会风气。

　　道德层面亦饱受诟病

　　法治周末记者采访中了解到，电话营销骚扰客户的行为在道德层面也饱受诟病。

　　房地产专家、品牌营销专家陈真诚认为，对于经营者来说，电话营销的目的是在茫茫人海中准确找到营销对象，并找到了发送商业信息的直达渠道，确实对经营获利非常有利、有效。

　　“可目前不少企业(机构)或者个人在利用所掌握的消费者电话号码等个人信息进行相关经营活动时，往往忽视了如下几个问题，即是否尊重和保护了消费者的意愿或者权益;是否给消费者带来生活上的打扰或者麻烦;是否与社会价值观念相冲突、触及了社会公德底线?”陈真诚进一步表示。

　　根据《法人》杂志2013年做的《麦田房产中介公司电话销售调查问卷》，八成受访者表示电话销售会打扰其正常的生活。从多家论坛中记者也能发现，不少业主用“无良”“垃圾中介”等来形容麦田房产。

　　包括李明在内的多位消费者向法治周末记者反映：“像麦田房产这种无休止地骚扰客户、缺少商业道德的公司为何能够在中国市场生存下去?”

　　而上述不愿具名的房产中介工作人员表示，行业都这么做，大家都一样，加上法律目前还没有对这种行为进行处罚。

　　张琪甚至告诉法治周末记者：“即便是与客户出现纠纷，客户把店面给砸掉，一般中介公司也是不会太在乎这个事情的。”

　　“对于企业来说，缺失了职业操守和商业道德，最终断送的将是商业生命。”有业内人士表示。