公寓市场有回暖，价格仍比去年低
近日，记者到广州(楼盘)大道北踩盘时，途经2013年地王项目同宝路项目，眼见该项目依然处于外部围蔽状态，但已有附近楼盘销售人员在路边拉客：“公寓1.8万元/m2起包装修，要不要考虑一套?”记者抬眼看到，这个名叫佳润云凯雅寓的公寓项目就在同宝路地王对面，销售人员表示该公寓还可明火煮食。而同宝路地王项目在2013年5月成功拍出时，在刨去配建保障房部分，楼面地价已高达2.5万元/m2。而两年后，尽管地王威风犹在，但从附近公寓项目报价看，地王对楼价的促进作用并没有想象中大。有公寓项目负责人表示，尽管最近楼市略有回暖，但也是热在住宅市场上。公寓市场成交量比去年惨淡时有所抬头，若板块公寓量比较大，公寓项目还是不敢涨价，追求的还是先跑量去库存，“特别是黄埔、番禺的公寓供应量还是相当吓人。”
公寓平均售价低过住宅上万
事实上，公寓面包价便过住宅面粉价，并不只出现广州大道北，甚至市中心公寓项目有类似的尴尬。以目前住宅均价全市第一的越秀区为例，据网易房产对“阳光家缘”监控数据统计，越秀区近一季住宅均价高达4.3万元/m2，部分住宅项目签约价从4.6万~4.9万元/m2不等，但同一时期的办公物业(包括写字楼和公寓)签约均价仅为3万元/m2，不少近地铁的平层公寓签约价在2.8万~3.1万元/m2，复式公寓也不过3.2万元/m2(毛坯)至3.8万元/m2，和同区域住宅签约价差基本达1.5万~2万元/m2。荔湾区也有公寓便宜过附近地价的情况。广钢新城附近某公寓楼盘近期签约价仅1.6万元/m2左右，但广钢新城首次推地时，楼面地价曾达2.3万元/m2，第二轮地块楼面地价在1.4万~1.8万元/m2。地价还贵过附近公寓售价。
不过，市民对近期几个新开公寓项目的反应却要好过预期，这也和这些公寓项目有区域政策利好、题材新颖或者在板块内相对稀缺有关。6月13日,花都的广州万达文化旅游城首次开盘推出475套Loft公寓,不到一小时即售罄。同一天黄埔的万科黄埔仓项目开盘，售价1.7万~1.9万元/m2之间，一天之内400多套公寓几乎卖光。即便是偏远的南沙区，由于正式成为自贸区，当天推售的方兴金茂湾项目也创造了难得的日光记录。
去化周期降至11个月仍偏高
据房价点评网数据，今年1~5月广州公寓库存量高达88903套，同比去年1~5月增加七成多，去化周期也从去年的7~8个月延长至今年的11~13个月。也就是说，少数公寓热销，并不能改变广州楼市公寓存量过大的局面。房价点评网分析师李权基表示，从成交量看，5月份公寓市场比起3、4月份要有比较明显的上升，存量出现下降势头。但正常公寓去化周期应该在8个月左右，而今年5月份广州公寓去化周期仍要11个月，属于偏高。相对于住宅产品，公寓产品更需要买家考虑交通便利性和未来租金收益，如果附近同类产品太多，可以预见未来的楼价涨幅和租金收益都不会特别理想。还有的项目可能现在已经开始透支未来地铁或者板块市政的利好，同样如果投资者现在入手，未来的升值前景可能不如预期。 广州日报记者 陈白帆
新黄埔区 有的门可罗雀 有的坐满了人
“楼市限购、股市动荡，思前想后，我这点小钱，也就买个公寓出租才能保值增值。”林女士端午节带着孩子奔走在新黄埔区多个商务公寓，也在犹豫纠结。“我看过绿地中央广场、万科黄埔仓、汇丽国际，我看好万达广场公寓，是因为这种商业体和知名度对我的投资保障会稳妥很多。”
据不完全统计，今年广州至少有20个公寓项目入市，而新黄埔区是商务公寓竞争最激烈的区域之一。记者于端午节当天跑了新黄埔区的多个商务公寓项目，有的门可罗雀，有的坐满了人。如锐丰中心、融达领寓、飞晟文汇等项目，看楼的人很少。而萝岗敏捷广场、万达广场、万科黄埔仓看楼的人则不少。
从6月1日到6月20日，番禺销售写字楼公寓72套5829平方米，销售均价24485元/m2，排在第一位，南沙销售写字楼公寓33套共3248平方米，均价35933元/m2，值得注意的是，新黄埔区销售写字楼公寓33套共2474平方米，销售均价20666元/m2，从套数看，从以前的全市第三爬到与南沙并列第二。 记者梁红举
无学位房优势 公寓价格难雄起
虽然老城区住宅价格居高不下，但无法提供附近名校学位的老城区公寓盘，等于失去了老城区楼盘最明显的优势。据网易房产签约数据，2015年1月1日~6月21日，越秀、荔湾和白云三区，公寓销售冠军为绿地时代云都汇，共签约230套，均价1.8万元/m2，套均面积仅51平方米，套均总价为90万元。越秀区公园前地铁上盖的捷登都会，签约单价仅为30877元/m2。白云的百信广场、邦华·星际广场、方圆越秀时光都算是比较热销的公寓。但位处六号线团一大广场站附近的方圆越秀时光，近半年仅签约61套，签约价也不过29825元/m2。
某公寓项目负责人表示，在老城区买公寓的，除有私营业主因没有广州户籍而买公寓自住和办公登记外，另有不少住在附近房改房，苦于迟迟不能安装电梯、不得不“卖一买一”换房客。当然也有不求学位只求舒适的买家，因公寓不限购，一次性买家2套或3套公寓打通做大户型。荔湾、越秀和白云三区近大半年的签约量和去年同比持平，但单价还比去年低，大约同比有13%的跌幅。 记者陈白帆
番禺华南板块
库存全市最多 售价平过南沙
南部板块的南沙、番禺近两年一直是公寓扎堆，其中，南沙在自贸区挂牌利好之下，公寓项目因受买家追捧售价节节走高，目前，南沙一般公寓售价都已达1.5万元/m2以上，最贵的价格更飙升到2万元/m2。番禺华南板块核心区目前小复式公寓毛坯价一般在1.7万~1.8万元/m2之间，板块外围的项目单价更只是“万字出头”。
“阳光家缘”数据显示，目前番禺区可售办公商品房约4700套，未售单位近7900多套，均居全市各区之首。实际上，番禺区库存的绝大部分是公寓单位。来自克而瑞的数据显示，番禺区公寓的库存达到5000多套，去化周期或达到20个月。同时，番禺的公寓产品同质化也较为严重。以万博商圈为例，大多在售的都是50平方米左右的小公寓，尽管有平层或复式之差，但不外乎就这两大类。
如汉溪长隆地铁站上盖的奥园城市天地、保利大都汇都以50平方米左右的小Loft为主打产品，单价在1.8万元/m2左右。而在万博商圈，荔园地产中心与即将上市的招商城市主场同样是推Loft公寓，面积也有50平方米左右。此外，在万博商圈的边缘地带，还有敏捷华美国际、信业悦都荟等盘的loft公寓在售。而形成直接竞争的是这些边缘楼盘的单价在1.2万~1.3万元/m2左右。市场人士认为，同区产品同质化，且受项目周边楼盘的价格的影响，直接导致了整个板块公寓产品竞争激烈化。目前华南板块不少住宅项目如招商金山谷、富豪山庄等一手售价在1.6万元/m2左右，同时，二手租售价格也相对实惠，买家选择大，导致了番禺公寓产品的目标客户群受到分流。
