中国零售业的主体，如今不过是租一个门店，招揽一些品牌商入场，依靠收取后台通道费用和联营扣点为主要盈利模式。在这种模式的误导下，零售企业逐渐丧失经营基因。商务部国内贸易研究中心的副主任赵萍表示：“他们其实已不再是商家，而是二房东。”
随着部环境的改变与租赁成本的水涨船高，“二房东模式”开始加速恶化。 这是一个加速恶性循环的模式，所有零售企业都心知肚明，包括沃尔玛、家乐福在内。在南京举行的2012零售业发展高峰论坛上，包括沃尔玛、家得利、百盛崇光、宏图三胞、孩子王等在内的零售企业率先揭竿而起，将矛头对准零售业顽疾，同时他们也抢先尝试向零售业本质回归。
二房东模式霸占零售业主流
如果闭着眼睛走进几家商场，你很可能想不起来自己进的是哪家商场。一楼都是化妆品，二楼都是女装，同质化问题严重。消费者现在的忠诚度只源自价格战，长此以往零售企业如何保持竞争力？这种局面的罪魁祸首被赵萍归结于联营模式。
进驻百货店的品牌商控制了货品的进、销、存，以及商品定价权，卖货的员工也来自于品牌商。而百货店只负责提供场地和服务，然后从交易额中拿扣率。百货企业将经营风险转嫁给了供应商，但同时也把商品经营权放弃了，它不再是传统意义上的零售企业，而沦落为做地产商行为的二房东。
过去10年，房地产价格上涨太快，相对于单纯的零售企业，房地产的利润远远超过想象，比如大连万达。在这种对比下，辛苦赚钱的零售企业很难没有想法。随着业态创新，除百货店，超市、便利店、购物中心等也开始通过联营扣点或后台费用的模式加入竞争。
对2000-2010年中国零售百强企业中的国内上市公司的调查实证分析显示，51家样本企业中，主营业务收入仅限于零售业务内的样本企业仅占9.8%，主营业务收入包含相关多元化业务和非相关多元化业务的企业较多，分别有32家和35家，占样本总量的62.7%和68.6%。其中房地产收入作为主营业务收入之一的公司比例在2000年到2010年间，从23%上升到30%。
从收租向赚取销售差价转型
同质化竞争手段导致同质化竞争。目前，电商受资本驱动，拿着风险资本来抢市场，不要命的亏欠甩卖；而线下企业，为抢市场也不惜血本折扣促销。但杀敌一千自伤八百，价格战引发了一系列业绩下滑和产品安全问题。
2012年，消费力持续疲软导致零售企业同比门店增幅下滑，同时人工房租成本进一步攀升。要消化成本，目前零售企业的模式只能依靠增加通道费用，或者提高定价来提高毛利，但现有政策环境下，两条路都不易实行。
一位供应商向记者透露，行业通道费用每年平均的增长幅度在1%-5%左右，家乐福几年前费用在销售中的比例还只有12.5%，到2009年已上调到15%。2010年随着通胀的提高，家乐福通道费用的比例已飙升到了21%。随着今年初国家五部委联手整顿零供关系，后台费用提升空间相当有限。
对此，近日有部分零售企业率先将回归零售经营本质提上转型议程。赵萍表示，“零售企业的本质是什么？是以卖东西为主，而不是靠门店收租。”重塑零售精神，零售企业就应该从二房东模式回归到赚取销售差价模式，这就涉及到零售企业采购直营。
零售业与零售服务业的差距
目前，由于国内产品分销还主要依赖分销商制度，要跨过中间商，进行直采并不容易。改变现有盈利模式，不仅零售商需要重新调整采购模式，供应商的前台进货价格也要相应调整配合。目前沃尔玛已经与几家生产企业率先合作，将后台费用转化到前台，取消了全部通道费用。这也是沃尔玛一直在努力的方向。
孩子王实业有限公司成立不久，就已成为品牌商不容忽略的渠道。董事总经理徐伟宏曾去百思买加拿大市场参观，他看到，美国零售业的本质其实就是零售服务业。他发现其卖产品其实不赚钱，当地房子建好后家电都是配套采购，真正赚钱的是延长家电保修期的保险，以及提供无线网络、家庭影院等的解决方案。
受此启示，孩子王将大部分资源集中押在与顾客的互动、维系关系等方面，将与婴童消费有关的早教、摄影等种种业态引入卖场，力图发展真正的零售服务业，并在这种模式中尝到了甜头。
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