曹少山：精细化地产投资时代刚刚开始

河山国际资本集团有限公司总裁曹少山

　　地产基金的话题最近一度备受热论，日前，记者就此问题采访了河山国际资本集团有限公司总裁、主管合伙人曹少山。

　　曹少山表示，开发商的盈利模式投融资模式的转变是中国地产基金发展的大前提，现在绝大多数开发商没有放弃维持原来重资产加高杠杆加投资开发的盈利模式，这样的状况不利于形成有利基金发展的外部环境。

　　目前，这个行业规模小，影响力有限，前景广阔，但速度不快，真正要形成势力还需要相当长的时间现在做房地产基金有几百家，比较纯粹的地产基金从投资规模讲，一年下来融200、300亿，这个和每年4、5万亿的房地产投资最规模讲还是比较小的。

　　他依然强调地产私募基金的核心首先是资产。是社会资本用一种新的代理形势参与房地产开发的组织形式。其次才是开发商可以运用的融资形势，所以地产服务的核心意义是投资人的利益，能够有能力影响主导地产行业格局的应该是LP群体，尤其是有组织的LP群众，大型LP群体对这种房地产意识没有完全觉醒，在如何评判的核心认识还是比较粗放，在行业起步阶段，LP缺乏对评判GP很好的尺度，现在看绝大多数看品牌，看谁的名气大，看背后的股东背景势力，对真正绝对GP实际问题关注不够。

　　同时，他认为，市场上严重缺乏具备良好机构特征的基金管理人，而且一般投资人追究短期化的收益，这种不利于培养好的管理人，会制约行业发展。

　　不少开发商发起并担当实质基金管理人，不再做母体以外的投资，这都不能称为真正意义上的基金，在PE企业里，没有听过把钱投到自己企业的事情，但是同样的利益冲突在地产私募基金领域没有被广泛的认识。

　　中国地产基金现在发展阶段正好遭遇了比较复杂的外部经营环境，也是考验基金管理人的时候，调控是个双刃剑，以前投资地产闭着眼也可以赚钱，现在没有，这样有利于锻炼培养好的团队。

　　谈到对未来的预测，他认为，在我国专业化、精细化的地产投资时代才刚刚开始，再糟糕的市场当中，优秀的私募基金都会找到赚钱的机会。在泡沫破裂的20多年很多私募在日本的地产中是赚钱的，好的私募基金是和大势相反性比较弱的，地产基金业不例外。“未来需要我们促进更加完善健康的地产基金。中国所有创新都是创新实践先行。我们要有使命感，作为一个集体会影响和改变行业的格局，我们要承担起引导教育投资人的责任，不要急功近利，要培养真正的风险识别能力，彻底摆脱原来银行体制延续出来的案头风险管理的方式。”