在年初“史上最严”的楼市限购政策出炉半年后，楼市在限购猛药的作用下，成交量急剧萎缩，开始迈入价格博弈区间。而多位观察人士指出，存量房数量的攀升，无疑变成房地产开发商心头越来越沉的隐忧，僵持多时的价格僵局，或已到破冰临界点。
成交量萎缩存量房攀升
记者在杭州调查发现，上半年杭州楼市呈现出“一降一升”的格局。即成交量大幅下降，存量房大幅攀升。
据杭州透明售房网统计，杭州市区（不含萧山、余杭）上半年商品房总成交10545套（新房，数据截至6月28日）。其中住宅成交6523套，这一成交量是2007年以来同期成交的最低点，较2009年同期下降77.4%，较2010年同期下降9.2%。
与此同时，根据住在杭州网发布的报告显示，截至2011年6月30日22时，杭州主城区存量房达29371套，住宅存量达18065套。两者均刷新了两年来库存最高纪录。
进入7月，杭州楼市成交量虽呈逐渐上升趋势，但杭州的存量房数量依旧不减。数据显示，7月17日，杭州主城区商品房存量达29999套，再创新高，其中住宅就占18568套。
杭州快房网首席评论员程伟明说，年初实施限购政策以来，杭州楼市供应量增加了50%（不含萧山、余杭），但成交量却创近五年来的新低，这使得杭州楼市存量房大幅增加。
按透明售房网的数据，照杭州楼市上半年的成交量，现有存量房也要卖16个月。
成交量的下降也体现在二手房交易上，据杭州我爱我家房产租赁公司市场研究中心周包军经理介绍，今年上半年公司的成交量同比下降了30%左右。
观望情绪浓厚多方“博弈”明显
类似的情况在北京、上海、深圳同样存在。
据北京市房地产交易管理网的数据，截至7月31日，北京有存量住宅36504套，而6月份的存量住宅签约是7955套，按此成交速度，北京的存量住宅要卖近5个月。为了促进存量房的销售，北京从7月1日起将试点北京市存量房交易服务平台。
上海的多方房产研究机构数据显示，截至今年5月1日，上海商品房存量面积达1813.98万平方米，存量套数120831套。即使在没有新增商品房的情况下，按照前12个月的销售速度，上海商品房存量套数大概需要12.9个月才能消化掉。
改善型客户大量减少、投资客户被逼出楼市。据周包军观察，二手房市场的投资客户和改善型客户下降非常明显，如今在杭州二手房市场，投资客户和改善型客户不到两成，八成以上的购房者是刚性需求者。
据程伟明分析，在调控政策下，人们预期房价下调，但成交量持续萎缩，主要是人们“买涨不买跌”的心理使然。杭州楼市绝对价格自2009年以来翻了一番，所以开发商零星的优惠、打折失去了号召力。绝对价格太高，打完折后公众依然不能接受，观望情绪弥漫。
“史上最严”的限购政策拉低了成交量，消费者多持观望情绪。不过，在此关口，开发商却有自己的“算盘”。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾表示，前段时间，开发商碰面聊得最多的话题就是“什么时候取消限购”。很多房地产开发商以为，限购政策不会持续太久，年内肯定取消。在此预期下，即使成交量大幅萎缩，开发商依然捂盘惜售，房价始终没有松动。
因为限购只针对住宅项目，不少开发商提出“转住为商”“商住混搭”对策。转战二、三线城市，也成为很多开发商“博弈”限购的有效手段。
目前浙江一些二、三线城市的概念板块升温，投资性购房增加，呈现量增价涨的态势。统计显示，今年6月房价涨幅居前的均为二、三线城市，且同比涨幅大都超过5%。
一些开发商也进行战略性的降价，暂时性地抛盘回笼资金。但总体上看，在严苛的楼市调控政策下，开发商运用多种办法“博弈”，宁愿增加库存，也要确保房价相对稳定，以化解楼市整体下行的趋势。
调控力度加码存量房能否消化
7月12日，国务院常务会议提出，房价上涨过快的二、三线城市也要纳入限购范围。
22日，中央政治局会议强调，要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨。
住在杭州网首席评论员丁建刚说：“政治局会议强调房地产市场调控，值得注意。此次政治局会议提出房地产市场调控，显示了最高决策层对房地产市场调控的重视，释放的信号将对市场产生重大影响。”
就杭州楼市来看，存量房已接近历史高位，在二、三线城市限购的影响下，存量房将很难短时消化。丁建刚介绍说，杭州楼市下半年潜在的供应量仍然很大，存量房有进一步攀升的可能。
与此同时，不断趋紧的货币政策也将进一步压抑需求，拉低成交量，推升库存。据了解，目前杭州大部分银行已经开始提高房地产贷款的首付比例，要求首付比例为40%，有些银行甚至达到了50%，而且利率优惠已经取消。货币政策趋紧不光影响购房者，对开发商的影响更大—发商融资渠道变窄、融资成本增加。这也使得存量房的增加更容易导致开发商资金周转不灵，资金链条有断裂的危险。
分析人士指出，随着存量房的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，甚至呈供过于求局面，房价下降动力应十分充足。
程伟明认为，楼市反转处在“一触即发”的关键时间。
丁建刚的研究支持这一看法。据他观察，杭州的楼市正在发生变化，新的价格体系正在悄然形成，一些新开楼盘的价格下降达到了15%-20%，甚至更高。
程伟明说，将房价过快上涨的二、三线城市纳入限购范围，将改变开发商的“博弈”预期—发商托市二、三线城市的愿望将落空。
二、三线城市限购名单呼之欲出，房价合理回归的“时间窗口”正在打开。分析人士提醒，房地产市场调控关键看政策执行，二、三线城市限购刚刚浮出水面，如何操作，政策执行力度如何，都还需要等待、观察。
多位分析人士都指出，此轮楼市调控主要借助政府政策，在房价合理回归“窗口”打开以后，要更加充分运用货币政策和银行信贷按揭政策调控房价，使得房价合理回归具有持续性、稳定性。
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