房地产私募基金“四两拨千斤”

　　房地产行业作为资金密集型行业，需要多元化的融资渠道。除了良好的银企关系、母公司的财务支持、权益签约，或者资本市场的再融资、发行公司债或中期票据，还需要“房地产私募”等机动灵活的融资方式。综观房企的私募路径，首先是与国内信托公司的深度合作，其次是与国内外私募基金的稳健结盟，再其次是自己发起设立房地产私募基金，最后则是培育房地产私募基金的自主品牌。

　　房地产私募基金是房企的“惊险一跃”，也是房企迈向制高点的关键步骤，更是房企在快速扩张过程中“四两拨千斤”的利器。如果房地产私募基金运作得不错，则可能是有惊无险、一本万利的飞跃发展。

　　作为房地产私募基金本身而言，不论其采用公司制基金、信托制基金、有限合伙制基金或者上述三种方式的组合型基金等模式，均能使房企对自身的专业管理能力进行整合放大，撬动巨大的资金池，从而实现房地产专业管理服务能力的“四两拨千斤”。

　　作为房地产私募基金的专业化运作而言，“借力打力”仍是运筹帷幄的关键，房企的资源整合能力应该借此进一步提升和放大。一方面，房地产私募基金可有力地补充自有资金投入，尤其可以助力房企在撬动信托资金、银行资金以及进军资本市场等方面发挥“四两拨千斤”的作用；另一方面，房地产私募基金有助于在房企内部打造专业化的金融团队，进一步对房企自身的专业能力和品牌资源形成“整合放大”效应，从而实现房地产无形资产的“四两拨千斤”。

　　作为房地产私募基金的战略价值而言，其作用巨大、意义深远。第一，房地产私募基金多数属于非金融的融资方式，监管较少、操作灵活；第二，房地产私募基金通常属于权益类的融资方式，融资条件和担保方式灵活，在降低企业资产负债率等方面功效显着；第三，房地产私募基金属于专业化的融资方式，有助于房企的专业管理能力与资本之间实现软硬“合璧”；第四，房地产私募基金一般需要品牌化的持续运作，这对于房企提升知名度和美誉度具有重要价值。一言以蔽之，房地产私募基金是房企自建融资渠道的有益尝试，也是房企减少外部融资依赖的必经过程，更是房企迈向“金融资本化”的关键一步。

　　“无限风光在险峰”。房地产私募基金是房企转型、突破自我的华丽转身，虽然目前还有不少困难险阻亟待化解，但是运用之妙、存乎一心，房企之间的差距也将由此拉开。如若登上私募基金的险峰，房企的“跨界”一跃将会水到渠成，即由实业经营跨越到资产管理，由产品供给跨越到服务输出，由实业投资跨越到准金融投资，由下游产业跨越到上游的资本运作。

　　尤其在房地产市场调控的大背景下，银行贷款急剧收缩，信托融资亦不稳定，房地产私募基金已成为房企绝处求生的突围之战。“其进愈难，而其见愈奇”。房地产企业应摆脱仰仗自有资金、依赖银行贷款的传统思维，在私募融资领域适时迈出勇敢的步伐，真正走上基金化运作的创新求变之路。而当下之关键在于，房企应深谙信托、基金之道，熟稔私募、投行之法，在信息、人才和渠道等方面早做积累。