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打政策擦边球 杭州房企“偷面积”乱象

来源:中国房地产报字号:小

  所谓“偷面积”,即开发商以各种手段绕开政策监管以获取更多的建筑面积牟利。“偷面积”,这在杭州几乎是一个公开的秘密。

  “修改容积率(增加建筑面积)的方式,只有和地方政府‘关系好’的大开发商,才有能力做到合法变更。”杭州市拱墅区一位不愿透露姓名的开发商告诉本报记者,但不通过容积率变更,仍然有多种渠道增加建筑面积平衡利润。

  “可以说每个开发商都搞。同时,操作手段也是花样繁多。”杭州市一大型房产建设公司施工负责人也对本报记者表示,这些项目只要不踩到政策“红线”,都不会被追究。

开发商多种招数偷面积

  “买一层送一层就是一招。”上述不愿具名的开发商表示,杭州市下沙板块下沙钱塘江畔一品牌房企开发的项目就推出了“买一层送一层”的优惠活动。

  所谓“买一层送一层”即开发商将每层建筑的层高抬高到4.7米,做成跃层形式,这样一层就能隔成两层出售。记者就此事致电咨询了该项目销售负责,他表示,隔层是属于“免费赠送”。

  对于这一做法,业内人士认为,其所赠送的面积均是容积率以外的部分,表面看是赠送,实际上则成为开发商抬高房价获利的借口。记者了解到,当前该项目尚未开盘,销售人员表示售价将定在14000元/平方米~18000元/平方米之间。实际上,该项目属于酒店式公寓,产权仅有40年。借助跃层设计,其售价和同区域高档住宅均价持平。

  开发商将阳台设计成了可以改造为次卧室的半赠送空间,这也是杭州比较流行的做法。按照当前的相关法规,只要阳台面积不超过8.8平方米,只计算一半的容积率面积。除了阳台外,可以做手脚的则是飘窗。飘窗面积小于2.2平方米,均以1平方米计算容积率面积。

  例如,杭州萧山区绿都湖滨花园打出“最大赠送面积30平方米”的优惠措施;位于杭州西城区的青枫墅园项目则明确表示赠送的阳台可以改造成卧室;余杭板块的金城华府则在宣传中表明有“多阳台、多露台”赠送。来自当地房产网统计的信息显示,今年5月前后开盘的项目几乎都存在赠送面积的宣传。

  还有,地下室结构改动增加建筑面积也比较常见。即将架空层搬到地下(地下部分不计入容积率面积),同时把正负零的标高放低,这样就额外增加了一层的建筑面积。

  “修改商业裙楼规划也是惯用的做法。”中天建设一位负责人告诉记者,原来规划2层,可以建成12层到15层之间,商业物业之上再布局写字楼或者住宅。他参与建设的杭州下沙板块一品牌房企就采取了这类方式增加了相当一部分建筑面积。

  通过这些招数,开发商偷到了面积,获得了收益。

“偷面积”是在打政策擦边球

  其实,这种“偷面积”的方式,多数都在打政策擦边球。

  为了规范市场,杭州市早在2005年就曾出台《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》,明确提出,当住宅建筑层高大于等于4.5米、办公建筑层高大于等于4.8米、商业建筑层高大于等于5米三种情况下,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。

  显然,杭州下沙钱塘江畔的酒店式公寓项目层高设计为4.7打擦边球规避了政策监管。“杭州房地产市场这类大打擦边球规划跃层的项目非常多,在售的跃层项目几乎都存在这类问题。”宝华建设负责人告诉记者。

  2009年,杭州市也曾在全市范围内开展“杭州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理”工作。同一年,杭州市又把投资强度容积率等指标列入土地出让合同确保执行规范。

  但是,上述多种违规或钻政策空子增加建筑面积现象仍普遍存在,“这说明地方政府监管仍有疏漏。”业内人士认为。

  在调查期间,记者曾就开发商打政策擦边球、变向调整产品规划增加建筑面积的行为致电杭州规划局滨江区分局,其相关负责人表示,“规划局一直是按照相关法规实施监管,你们所提到的现象,我们并未发现。”

  “主管部门会不知道?”龙湖地产一位投资部负责人反问。他表示,开发商修改容积率增加建筑面积,后续会补缴相应土地款给地方政府。同时,高价地推高区域地价、房价,依赖土地财政的地方政府也是“长线收益”。

(责任编辑:孔祥玉)
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