日本大地震，让民众对房屋建筑安全更加关注。今年5月1日起，《北京市房屋建筑使用安全管理办法》将走进千家万户的生活。《办法》实施，被市住建委副主任张农科称作“是北京对于房屋建筑使用安全管理思路的根本性转变。”
北京为何要出台该《办法》？张农科说，北京已经从房屋的建设高峰期转向了使用和维护高峰期。早期建成的房屋建筑标准比较低。随着使用年限的增长，建筑结构、部件和设备逐渐老化，迫切需要使用安全的管理。
房屋从“生”到“死”全程管理
“这次是北京对于房屋建筑使用安全管理思路的根本性转变。过去的管理是从危房阶段才开始，也就是治理危房，这肯定是迟了。”市住建委副主任张农科说，此次颁布的《办法》，采用了世界上先进的“全生命周期管理”理念，规范了房屋建筑从“出生”到“灭失”的整个使用阶段的各个环节。
“我们可以把房屋的生命周期划分为三个阶段，第一阶段是开发商的保修责任阶段；第二阶段是业主对房屋建筑进行维修、养护和管理，使其在设计使用期内保持良好的状态；第三阶段是业主在房屋达到使用年限时再投入，进行大修，延长其使用寿命。”张农科说。
市民缺乏房屋保养意识
截至去年底，北京房屋建筑的总面积已达9.03亿平方米。
“另外，人们在房屋私有化的条件下，还普遍缺乏房屋建筑的一般常识和维护保养意识。比如，违法群租、超过房屋设计载荷，私自拆改承重墙。这是应被禁止的行为，但人们在感官上会觉得这是自己的房，想怎么改就怎么改。但其实买房时买的是专有空间，房屋的主体，如柱子、承重墙，是业主共有的。在日本，法律甚至规定在家中不能拍打篮球。”张农科说。
他表示，经过了4年的调研，北京自2009年正式启动了立法研究，最终出台了首个房屋建筑使用安全管理办法。
将建房屋安全信息档案
《办法》规定，住建部门将建立房屋建筑安全信息档案，记载房屋建筑安全的相关信息。若发现擅改承重墙等行为，将记入档案。如该房作为二手房出售时，将把这些情况告知买方。包括：擅自变动建筑主体和承重结构的；应当进行安全鉴定未鉴定的；经鉴定为危险房屋未治理的。房屋登记部门在办理房屋转移登记，也就是二手房过户时，应当告知买房查询房屋建筑安全信息档案。
“将对每个房屋建筑都建一个‘健康档案’，类似医院的病历。包括什么时候损坏过、有没有拆改、什么时候维修过等信息。如果有个人恶意拆改承重结构等现象，将来这个房屋在二手房交易时，房屋登记部门会告知买房人这些情况，并提醒他存在安全隐患。”市住建委相关负责人说。
由于二手房交易中，过户是最后环节，先前已经签约，过户时却发现房屋存在这些问题，还能否取消交易？会不会违约？李自强表示，具体的配套细则正在制订，有可能在房屋交易合同中明确，如果发现存在这些问题，买房可以取消交易。
房屋“大限”时必鉴定抗震
近期日本地震，引起社会对房屋抗震的关注。昨天出台的《办法》中，首次明确了房屋建筑的安全鉴定和抗震鉴定制度。当达到设计使用年限需要继续使用时，必须进行抗震鉴定。拒不改正的，处10万元以下罚款。
《办法》规定，房屋建筑出现开裂、变形等结构损伤、出现地基不均匀沉降、因自然灾害或事故可能导致结构损伤、未按规定变动建筑主体和承重结构、安全评估发现房屋存在安全隐患，出现以上情况时，所有权人应当委托有资质的房屋鉴定机构，进行安全鉴定。
房屋建筑达到设计使用年限，需要继续使用；未采取抗震设防措施或达不到现行抗震设防类别、烈度；进行结构改造、改变使用用途可能影响抗震性能，出现这些情况时，应委托进行抗震鉴定。
李自强说，安全鉴定和抗震鉴定各自有专业的鉴定标准和要求。
《办法》规定，人员密集的公共建筑的所有权人未按照规定进安全鉴定、抗震鉴定或者未按照鉴定报告的处理建议及时治理的，由住建部门责令限期改正；拒不改正的，处10万元以下罚款。
学校 医院楼5年一“体检”
《办法》规定，学校、幼儿园、医院、体育场馆、商场、图书馆、公共娱乐场所、宾馆、饭店以及客运车站候车厅、机场候机厅等人员密集的公共建筑，应当每5年进行一次安全评估；达到设计使用年限需要继续使用的，应当每2年进行一次安全评估。这也是北京首次立法明确公共建筑的安全评估。
“对公共建筑采取强制安全评估的要求，主要考虑到公共建筑的人员密集，如果出现房屋安全问题，损失相当巨大。”张农科说，此前，北京某医院建筑的一块构建掉落，曾造成路人伤亡。如果接受了安全评估，悲剧就有可能避免。
“考虑到住宅建筑的特殊性，住宅建筑的安全评估，还是本着尊重业主意愿的原则。如果一栋楼出现了隐患，可以经过全栋楼的业主同意，共同出资进行安全评估或鉴定，也可以申请使用住宅专项维修资金来评估。当然，如果安全评估和鉴定最后的结论，是因为开发商的设计或工程质量问题，维修费、评估费应该由这些责任单位来承担。如果因为使用不当造成房屋建筑出现问题，那么维修和评估的费用则自然要由业主们承担了。”
禁止擅自变动房屋建筑主体和承重结构
为保证房屋建筑的使用安全，昨天公布的《办法》中规定了若干禁止制度。禁止擅自变动房屋建筑主体和承重结构，禁止超过设计使用荷载使用房屋等。
市住建委房屋安全和设备管理处处长李自强说，如果业主装修要变动主体和承重结构，首先必须经过全体共有业主的决议同意，才可以委托有资质的设计单位出具设计方案后施工。
群租是超荷载使用房屋的最普遍现象。李自强说，如果房主存在这种行为，按照《办法》，住建部门将责令限期改正；拒不改正的，处1万元以上3万元以下的罚款。
张农科表示，房屋设计时，对建筑载荷有明确要求。比如人均面积多少平方米等，如果超过了这些标准，就可以认定为超载荷使用房屋。此外，北京市关于出租房屋的相关管理办法预计今年上半年出台，该办法里也将规定房屋出租的具体标准，超标准将被认定是违法行为。
低收入家庭还可申请租金补助
《办法》规定，如只有一套住房，且被鉴定为危房，居民搬出后，可向所在区县申请临时安置住房租住。低收入家庭还能申请租金补助。
《办法》明确，经安全鉴定为危险房屋的，应当根据鉴定报告的处理建议使用或者停止使用。如果鉴定结果为停止使用、整体拆除的，使用人应当停止使用，立即搬出。
同时，《办法》还规定，如果使用人拒不按照前款规定搬出的，住建部门应当书面责令使用人搬出，情况紧急危及公共安全的，区县人民政府可以责成有关部门组织强制搬出，并妥善安置。
对于“强制搬出”是否涉及公民人身权？市法制办相关负责人表示，该条款保证的是所有人的共同利益，危险房屋对居住在这里的所有人的安全都构成了危险隐患。北京曾出现过楼板塌陷，但住户拒不搬出，导致危房无法修理。这种出现了危及公共利益的状况，采用强制搬出，是在保证居民的人身权，也是政府必须要履行的社会责任。
低收入家庭承担危险房屋治理费用有困难，或者在危险房屋治理期间支付临时安置住房租金有困难的，可以向所在地区县政府申请补助，具体补助办法由区县人民政府制定。
“如果租住政府提供的临时安置房，租金肯定要比市场价便宜。低收入家庭租住的话，应该按照公租房或廉租房的标准收取租金。当然，这项政策只是针对主动搬出治理危房的居民。”
