在土地资源拓展空间告急时，上海已开发的土地资源利用效益低下的问题同样成为制约上海经济发展的主要问题之一。
刚刚完成工信部和上海市经信委关于上海生产服务业发展研究课题的复旦大学芮明杰教授指出，未来的上海服务业，需大力发展制造产业链内部的“嵌入式”服务业，并结合上海自身国企体量的优势，突围生产性服务业改革。
“上海传统制造业的转型与生产性服务业的发展密不可分，”芮明杰在采访中表示，“只有在经济结构转变和产业结构调整方面率先完成调整，上海的作用才能够体现。”
制造业的土地集约瓶颈
靠土地投入换发展的思路使土地资源配置过度简单。
向来重视制造业发展的上海，除了用地规模超警戒线外，单位土地产业效益低下也成为制造业发展的严重制约。
统计数据显示，上海各区的单位面积土地开发效益差异悬殊。以单位土地投入强度（土地前期开发投入资金金额）和土地投资强度（引进投资项目的投资金额）计算，表现最优的浦东每平方公里投入资金5.02亿，可吸引“产出”资金114.76亿。
而宝山、嘉定、青浦、松江、南汇、奉贤五县目前的土地投资效益低于全市平均水平，其中奉贤每平方公里土地投入开发资金约2.4亿，仅可吸引外来投资资金14.58亿元。
同等面积但不同级别的开发区，土地效益同样相距甚远。位于松江的国家级开发区漕河泾新兴技术开发区目前每平方公里土地工业总产值为127.65亿元，与其面积相若的市级开发区南翔高科技园，每平方公里的工业总产值为6.54亿元。
土地资源得不到优化配置的背后，凸显上海制造业的结构性难题。长期以来靠土地投入换发展的思路使得各郊县土地资源配置过度简单，为今天的产业结构转型升级，以及先进制造业发展带来障碍。
“上海各县工业产业结构集约度不高，产业重构严重”，上海复旦大学管理学院产业经济系教授芮明杰表示，“上海制造业转型必须大力发展生产性服务业”。
发展“嵌入式”生产服务业
应过渡到为制造业企业提供“嵌入”生产过程中的服务为主的阶段。
作为二、三产业的结合地带，生产性服务业的发展在上海制造业转型的过程中被寄予厚望。上海市市长韩正此前曾公开表示，上海目前正经历的经济转型，应是着眼于提升产业能级，培育二、三产业融合发展的新型产业体系。
按照规划，上海生产性服务业的发展包括总承包总集成、第三方物流、服务外包、融资租赁等八大领域。2009年，上海市推出首批19家生产性服务业功能区，总用地规模近3000公顷。至2009年末，上海全市770家生产性服务企业经营收入达到3350亿元, 生产性服务业占全市服务业产值比重超过60%。
但生产性服务业发展本身仍存在结构性问题。截至2009年，上海生产性服务业产业构成中，批发零售业占比最大，为34.9%，而高端的电子信息产业和科研服务则占比较低，分别为9.7%和5.9%。
上海市发展改革研究院对上海市生产性服务业进行的专题调研也反映了类似问题。根据调研报告，目前上海生产性服务业构成中，相对低端的商务服务业仍然占比最大。各工业企业对生产性服务业的发展抉择，多半不是基于企业自身的比较优势自然衍生而来。
“上海本土制造业价值链中某些环节可以通过外包完成，但企业多数选择自己去做，导致他们需要的生产性服务业都是价值链低端的生产服务，”芮明杰解释道，“同时上海的生产服务企业至今为止仍主要是低端的生产服务性企业，于是就与本土制造业配合形成了一个低端生产性服务业的封闭循环。”
如何打破这一循环，使上海的生产性服务业向高端制造业配套发展，成为上海在“十二五”期间面临的最大难题。
“上海生产性服务业的发展，应从为制造业企业提供生产前和生产后的服务为主阶段，过渡到为制造业企业提供‘嵌入’生产过程中的服务为主的阶段。”芮明杰建议。
上海发展“嵌入式”生产性服务业，首先面临上海国企转型压力。目前上海主要的制造业产业集团在生产性服务业领域表现参差不齐，华谊集团在总承包、总集成行业的利润率一度为负，电气集团提供咨询服务的利润率接近零，而在其他多个生产性服务行业领域，上海国企的盈利能力也远低于上海市平均水平。
“国企制造业的转型应是存量调整结合小部分增量调整的过程”，芮明杰认为，“如果此轮新兴制造业的发展无法结合存量调整进行，打破原有资产结构和利益关系，将成为换汤不换药，无法实现核心竞争力的提升。”
另一方面，增值税扩围也是被反复提及的促进生产性服务业发展的问题。曾承担上海市关于服务业发展税制问题重大决策咨询课题的上海财经大学教授胡怡建认为，现代服务业发展中出现的服务业增值率降低、增值税抵扣率增加等变化使目前的营业税税负呈加重倾向和趋势。
“对服务业实行增值税改革，不但有利于消除服务业重复征税，也有利于建立对产品和服务统一征收的流转税制，平衡服务与产品税收负担，合理税收制度。”胡怡建表示。
