对于跑银行的记者来说，2010年的采访，无疑离不开“房贷”二字。这一年，银行个贷经理在介绍完房贷政策后，一定会加一句“政策随时可能变，指不准过两天又是什么政策”。当然，也不乏这样的说辞：“我不确定最新的政策有没有变化”。
从2008年底开始竞相以7折利率挖其他银行的存量客户，到2010年7折利率逐步退出市场，银行的房贷政策总是这样磕磕绊绊。当初，以低贷款利率间接托市的是银行；2010年，参与打压楼市收紧贷款利率的也是银行。不过，在房地产调控高压政策频出的2010年，银行在业绩压力之下的“暧昧”态度或多或少给楼市调控打了点折扣。但是，总的来说，这一年的房贷，总让人纠结的。
房贷这一年里的那些人——
准房奴：辛酸并期待着
“今天吃方便面，明天吃方便面，后天还是吃方便面”。看到这样的心情签名，你以为这人超爱方便面？错，他是因为要省钱。省钱做什么？还房贷！
不过别看何成心情写得辛酸，其实能够在今年买到称心如意的新房，他的心里还是乐开了花。目前还住在出租屋内的何成对能够在今年年底住上新房充满了期待。
“观望了好长时间了，可是眼见着调控之下房价还在涨，我觉得房价是降不下来了。 ”去年10月份心仪已久的楼盘也在此时开盘了。何成觉得不能再等了，于是他东拼西凑终于抓住了10年的尾巴，买了一套86㎡的两室，顺利当上了房奴。 “现在加息、还贷对于我来说都是幸福的烦恼。 ”何成告诉笔者，他每个月的工资3000出头，贷款50万，还贷时间20年，每个月的月供要接近2000，以他的工资勉强支撑。而实际上，这还得益于何成父母对儿子的支持。“每个月的工资除了还房贷之外就所剩无几了，所以生活费出现困难的时候还是需要家里接济。目前对我影响比较大的是才出台的加息政策，我每个月的月供又增加了100多元，日子没法过了。 ”于是才出现了以上的心情签名。 “不过，相比于那些问题，我终于有了自己的房子才是最重要的。 ”
加息：怎能让我不郁闷
第二次加息后，徐勇先生一早就给银行打电话咨询，让银行快算算账，看此次加息到底能给自己带来多大经济压力。徐先生去年9月底开始申请贷款27万元，按照当时的利率标准，可以享受八五折的利率优惠。可到12月份，银行工作人员告诉他因为年底贷款额度紧张，暂时放不出款来。这期间徐先生经历了一次加息、一次利率折扣下调。
徐先生告诉记者，刚开始申请时，他的月供是1789元。上月26日打电话一问，按照那时的标准，他的月供已经达到1897元，涨了一百多。徐先生说，这下可好，房贷还没办下来，月供就涨了一百多。事实上，不少购房者都是由原来的“存钱到银行”变为“向银行借钱”，而借钱成本的增加，对不会轻易变现的普通贷款买房者而言，是个不小的压力。而最主要的，还是预计进入加息通道之后的心理压力。
“实在是太郁闷了！对我们来说，压力好大啊！ ”徐勇摇着头说。
个贷员：纠结的一年
2010年可谓是实至名归的房地产政策“调控年”，已经做了五年个贷员的张庆对此深有体会。新政频繁出台，张庆的最直观感受就是，“自己跟不上政策的步伐了。 ”
“最直接的感觉就是跟不上政策的步伐了，几乎是我刚刚把一个政策完全弄通，可以比较熟练地处理业务时，国家又出台了新的政策。感觉在研究政策上没有喘息的时间，这方面的精力比往年多。 ”张庆说，“去年4月中旬，国家出台了楼市调控政策，那个时候每天要比平时多接30多个电话。基本都是问房子还能不能申请下来贷款，首付会不会提高，一个月还款额有没有变化之类的。最忙的时候我几乎要双手同时接电话。 ”
在“政策年”里，张庆的另外一个感受就是贷款人群发生了非常大的变化。原来办贷款是“来者不拒”，但是现在，银行的个贷员对客户把关更加严格。张庆说，去年年初至4月份，好的时候，一天就能接十多个件。但是新政出台“卡”住外地人之后，每月所接的业务数量出现了大幅减少的趋势。 “最近两个月，我总共才接了20多个件。跟以前没法比了。 ”张庆并不愿意多谈自己去年的收入，但是他表示：“新政不光针对外地人，还有三套房贷，这些原来都可以做，但现在也都停了。这些都直接影响到个贷员的接件数量。那么收入自然也会跟着减少。 ”
2010房贷中的那些关键词——
去年关于房贷的政策非常多，以至于被称为史上最严调控年。那么多的政策，有的是国家公布的，有的是银行业内执行的。虽然当时显得神神秘秘，但是过后回头一看，原来就是一条条勒紧房贷的绳索。
关键词：“4·17”调控
2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称 “国十条”）发布，实行更为严格的差别化住房信贷政策。其中最引人注目的是规定购买二套房首付比例不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
2010年要出调控，似乎是一个没有悬念的期待。从历次房地产调控的措施来看，无论是扶持还是打压，基本主要靠的就是信贷一条路。毫无疑义，信贷确是一个简单有效的方式，但总让人感觉缺乏灵活的手腕。而且，对二套房购买的限制，误伤了一大批改善型的买家。
关键词：取消7折利率
2010年1月底，中国银行率先宣布取消首套房贷的7折优惠利率，并将其升至8.5折。此后，各大银行纷纷跟进实施。将申请购买第二套房的家庭贷款首付比例提高到40%，表明国家要抑制投资性购房，加大房地产贷款监管的力度。这与2009年12月14日国务院常务会议提出的政策思路是一致的。该会议曾提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。
关键词：认房又认贷
2010年6月4日，住建部、中国人民银行、银监会发布通知，进一步明确了 “既认房又认贷”的二套房认定标准。 2010年房地产贷款市场又一出镜率极高的词即“认房又认贷”，二套房“认房又认贷”细则于去年7月份进入正式实操阶段。对于借款人购房时查出名下现有全款购买的房屋，在未出售的情况下，再贷款购房仍会被认定为第二套房；对于借款人之前曾贷款购房，即使是贷款购置的房产已结清出售，再贷款时还是会被认定为第二套房。根据二套房政策，如果是被认定为第二套房的购房者，那么再贷款时一律按照首付50%、利率上浮1.1倍来执行。二套房贷款的从严，对于投机投资型人群给予有利打压。
关键词：存量房贷
在4月的调控出台后不久，中国银行又开始有所动作了，在利率调整方式到期时，将根据与客户合同中的约定，提高存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
关键词：“9·29”调控
承接“4·17”调控，“9·29”被称为“二次调控”。两次调控一脉相承，不过更加严厉了，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。各商业银行禁止把消费性贷款用于购买住房。
关键词：两度加息
去年10月19日及12月26日，央行两次宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。虽然首次加息调整的幅度并不是很大，但是对于借款人来说，更多担心的是央行是否开启了加息通道，如同2007年一般，央行祭出加息“利剑”使得2010年宏观调控政策变得更加风云莫测。临近年末，央行于12月10日晚宣布，自12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第六次、最近30天内第三次上调存款准备金率。有关人士分析，春节前后，将有再次加息的可能。
关键词：存款准备金率
去年，我国分别于1月18日、2月25日、5月10日、11月10日及12月20日五次上调存款类金融机构存款准备金率。此外，央行于10月13日还对工行、农行、中行、建行、招商、民生等六家银行差别化上调存款准备金率。央行如此频密地采取上调存款准备金率的政策，体现出对当前流动性过剩和通胀压力的担忧，这对购房者和开发企业来说都会受到影响。部分银行贷款额度用完，以至于买家不能办理银行按揭。而开发企业的融资也受到一定程度的限制。
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