没有国企的强大背景，没有特权的支撑，中坤集团董事长黄怒波必须对这个市场保持着清醒的判断。他在2009年对房地产市场的预测被人评价为“精准，有见地”。
对于2011年，黄怒波说，明年CPI会达到6%-7%。“CPI下不来，房价就会更高。”黄怒波预计，明年房地产行业的形势会以“僵持”为主。
以下是记者对黄怒波的专访：
控制通胀很难实现
记者：国家统计局数据显示，11月CPI达5.1%，为年内高点。通胀预期强烈，央行也因此上调了存款准备金率，市场还存在加息预期。您如何看待通胀形势以及市场今后走势？
黄怒波：我认为，通胀形势比较严峻，决不是想控制在4%就能实现的。
今年我们讲通胀，从官方的角度来讲，预期通胀不会超过3%。经济学家讲，我们实际上要放宽对通胀的容忍度达到4%，但实际现在到5.1%了。所以预期是理想的东西，我们希望把它控制住，但是非常难。为什么？因为这一轮金融危机到来，我们采取刺激政策，投放了大量的货币，而这些货币的回笼是非常难的。真正的通胀高峰还没有到来，我认为是明年。
记者：是说2011年CPI会比5.1%更高吗？
黄怒波：当然会更高。这么多的货币像老虎一样到处跑，不是简单的“关在笼子里”。所以通胀方面，明年依然是一个严峻的任务。我不相信任何一个政府靠几个政策就能把它打压下去。
我想政府的愿望是一回事，但CPI的上涨，不是简单行政政策就能推动或者压制的，本身就是钱太多了。这个钱多也不是民间老百姓的，老百姓的已经能收回来了。
上届政府做的国企改革这项工作，背后非常重要的因素，是变卖国企资产，把钱收回来，才保持了低通胀。明年我们可能要经过一年痛苦的僵持阶段。我现在想，CPI涨幅可能在6%，也可能在7%，我不相信能够简单降下来，这是我的个人预测。
加息容易导致热钱流入
记者：您对加息的预期如何？为什么央行迟迟不加息？
黄怒波：加息对经济增长的打击很大，一旦加息，热钱便全进来了。
美国实行量化宽松政策之后，大部分钱，甚至一半都流出了美国。因为美国经济增长乏力，企业拿到的钱在美国投资是没有什么回报的。这些热钱基本流向了新兴市场国家，像中国，你加息热钱就进来牟利。这对中国是两难境地——不加息，通胀则无法缓解；加息，热钱立刻涌进来，加剧了资金流动，进而把CPI推上去。
另外，加息对中小企业，对民企打击较大。国企可以不计成本，民企的压力却更大，这是这一届政府应该考虑的问题。
明年是非常微妙的一年。
一批中小地产商将消失
记者：谈及货币政策，必然涉及到信贷问题。银监会要求，对房地产开发商贷款进行严格控制。您认为2011年地产房地产信贷会受到很大影响吗？
黄怒波：肯定受到影响。比如说商品房，从住宅市场这块已经非常严格了。可是，只要CPI不下来，房价就下不来。房价会更高，这时政府用行政手段更加控制流向房地产的资金，从而控制房地产价格，希望稳定下来。但是反过来说，这个市场的资金又没出去。
有学者说，抗击通胀最好的办法是买房子，所以房地产又变成了一个领涨的重要因素。房地产价格上涨会领涨许多行业，所以对企图把CPI控制4%的政府来说，他会严密关注房地产住宅市场，一定会在信贷上更加严格。过去从来没有收缩这么多存款准备金率，明年有可能加息，并严格控制房款流向住宅市场。
政府会干什么？例如北京市，提出明年要解决600万套保障房，慢慢的会让保障房市场占据住房大部分市场，信贷的资金会流向保障房。保障房的工作主要留给了国企。
记者：对信贷的控制，会不会导致一些中小开发商消失？
黄怒波：这是肯定的，明年会有一批中小开发商出现问题。但这个范围不会太大，因为现在房地产市场中，大部分房企都已经成熟了，中小的房地产商已经很少了，资产价格依然坚挺。
明年是个僵持的年代
记者：您认为2011年的房价走势将会如何？
黄怒波：明年会僵持。政府会限制按揭，限制房贷。但是只要调控政策一退出，如果没有新的措施出现，房价一定会疯狂地报复性反弹。房地产税会对地产行业影响很大。
而商业地产价格会继续上涨。热钱的涌入导致必然的价格上涨，但还不知道体现在什么行业，也许农产品，也许别的产品。
记者：回顾2010年，再展望2011年，你有何感想？
黄怒波：回顾2010年，地产日子还过得去，地产行业走向游戏规则改变的前夕。展望2011年，明年是一个莫测的年代，一个僵持的年代，我想地产界的创新转折是2011年的事。
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