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两面民资:商品房趋之公租房避之

来源:第一财经日报字号:小

   “十二五”期间,上海市拟计划新建住宅1.3亿平方米,其中,保障性住房约占新建住宅总面积的50%,保障性住房套数约占新建住宅总套数的60%。

  这是昨天下午,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在上海市政协委员年末视察活动中透露的。

  刘海生表示,目前,上海市住房发展“十二五”专项规划的修改稿已经编制完成,并已报给上海市“十二五”规划办。

  但他也承认,在公共租赁房建设上遇到了资金瓶颈——与商品房不同,公租房民间资本不愿投资,仍然需要政府兜底。

社会资本兴趣不足

  今年以来,公共租赁房作为一种新的保障房类型一下子占据了各地保障房建设的重要地位。北京市的《“十二五”住房保障事业发展规划》明确未来五年将重点建设公租房。重庆、上海等地此前曾先后出台地方公租房建设意见。

  中央层面也对公租房青眼有加。

  今年6月,住建部等七部门联合制定并发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(下称《指导意见》),对公租房建设和运营进行了规范。

  “十一”前夕,财政部和国家税务总局又联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(下称《通知》),对公租房建设和运营中涉及到的土地使用税等多项税收给予了政策上的优惠。这项措施主要是为了吸引社会资金投资公租房建设。

  11月16日,财政部、国家发改委、住建部等3部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》,允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房,允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。

  显然,建设资金来源能否得到保障是公租房政策成败与否的关键所在。事实上,各地之所以热衷公租房建设,很大程度上是由于认为相对于经适房、廉租房,可能更吸引社会资金投入。《指导意见》便明确表示:“公共租赁住房建设实行‘谁投资、谁所有’,投资者权益可依法转让。”

  事实上,的确有社会资本对公租房感兴趣。在《通知》下发之后,路劲、北京城建等房地产企业和房地产PE公司以及金融企业便联合设立了国内首个公租房建设投资产业基金。

  但来自民资的热情并没有当初想象的那么高。

  “现在最难的问题是房价过高,租售比失衡,民间资本不愿意投资。民间资本看重的是房价升值而不是租金回报,现在公共租赁房租金回报率只有3%不到,没有人愿意做,只有政府来促进这件事情。”刘海生表示。

寻找稳定资金来源

  各地的公租房建设实际上仍是以政府投资为主。重庆的做法是政府投资,国企承建。今年第一批公租房建设即由重庆市国资委管辖下的重庆地产集团、建工集团、城投集团和一家国有大型建筑企业负责实施。上述企业分别完成土地准备、资金筹措、施工建设等任务。公租房建成后,其收取的房租和物管费仅够支付建设资金贷款的利息,而参与建设的国企投入的建设本金,将由这几家企业用10年左右时间“内部消化”,即用企业利润冲抵建设资金投入的欠账。

  而上海在公租房房源的筹措上更加多元化。

  “‘十二五’期间,我们将根据投融资渠道、房源的筹措方式,组建一批公共租赁住房专业运营机构,组织公共租赁住房的投资、经营和管理,积极采取新建、配建、改建、收购和转化等方式建设和筹集房源。”刘海生表示。

  刘海生还透露,上海的廉租房和公租房房源可以共享,“你是公租房的对象,你就按照低于市场租金,你是廉租房对象,就按照你的收入,政府给你补贴。”

  据透露,根据上述专项规划,“十二五”期间,上海还将积极引导社会机构经营管理公共租赁住房,争取公共租赁住房投资经营管理主体的多元化。积极鼓励产业园区、大型企事业单位和农村集体经济组织等单位,发展单位租赁住房和市场化租赁住房。

  尽管11月16日3部委的新规定在一定程度上给公租房建设提供了一个稳定资金来源,但11月17日,审计署发布的19个省(直辖市)2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果显示,包括北京、上海、成都在内,共有22个城市从土地出让净收益中提取廉租房保障资金的比例未达到10%的最低要求,这些城市共计少提取146.23亿元。因此即便有了上述规定,公租房资金能否足额提取,仍是值得怀疑的事情。

(责任编辑:羽篪)
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