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诺亚财富: 一半惊喜一半忧?

2016-03-01 15:20来源:和讯网字号:小

  2016年开年,外围股市动荡下跌、油价低迷、汇率争贬、负利率突现及银行不良贷款率上升,迷雾已经笼罩着全球经济。然而,继2015年深圳房价非理性暴涨之后,上海楼市的疯狂上涨如同票房一飞冲天的“美人鱼”一样,一半惊喜一半忧愁。这次的上涨是昙花一现还是楼市变天?

  正文:

  现今,上海千万价位房子顶多也就能称得上改善型,瑞虹新城六期352套住房在5个小时内售罄,均价在8.3-8.4万左右。且当前开发商捂盘惜售,等待三四月的小阳春行情。二手房东亦跟风收缩供应,二手房目前作为卖方市场,违约现象及跳价幅度更甚。就在2月25日,江苏中南及融信双双在上海青浦区拿下“地王”,以期用“贵过面包的面粉”烹调出“美味佳肴”。无独有偶,北京五环外首拍大兴区黄村镇楼面价高达4.7万元/平方米。另外,南京、苏州及厦门等城市楼市成交亦甚嚣尘上。

  从短期角度分析:

  

  从长期角度分析: 人口净流入是一个城市房价涨价动力的一个很重要条件。统计数据中,人口净流入超过170万的城市共13个,也是目前中国房价最高的城市,这是推动房价上涨的源动力。从下图城市的常住人口/户籍人口比值可窥见一斑。

  

  房价疯狂背后,我们更为担心的是来自于金融市场的传导。得于前车之鉴,2007年美国次贷危机之后,2008年深圳房价大跌,曾经出现短暂的、个别的断供现象,若无四万亿刺激,则深圳断供数量必定不在少数。近期上海、深圳及广州的个别有序调整政策给我们道出了不少苗头。

  

  值得我们深刻反思的是,政策初衷在于有针对性地去库存,但目前却颇有背道而驰之势,楼市结构性矛盾正在加剧。2015年以疯狂的股市开端,其结局惨烈程度有目共睹,类比2016年疯狂的北上深超级一线楼市,疯狂的舞蹈总有随着音乐停止的一天。总而言之,诺亚研究预期2016年整体楼市稳定中震荡,成交量将不会超越2013年的高点,但全年来看,不排除一线超级城市及重点二线城市价格仍有合理上调空间。另外,其它外围二线城市及三四线城市仍以去库存为当务之急,房价或存下行风险。

(责任编辑:新不颖)
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