又至年终，再到年终楼市盘点与预测的阶段。那么，在经历“330新政”、央行累计六次降息五次降准等“救市”政策之后，一线城市、部分二线城市楼市出现量价齐升的状态。那么，2015年全国楼市呈现出什么样的特征?2016年全国楼市又将有什么新的变化?
回顾：2015年市场继续分化，但是仍然有去库存压力
从政策面来看，截止2015年12月底，除了多轮“救市”政策之外，央行也累计有六次降息五次全面降准，截止11月末，中国M2余额137.4万亿元，同比增长13.7%，明显高于2015年12%的目标，楼市调控政策与货币政策已经走向宽松。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，正是由于上述政策背景的变化，对于楼市来讲，业内人士普遍看好基本面较好的一线城市、部分二线城市楼市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如南京(楼盘)、合肥(楼盘)、苏州(楼盘)、郑州(楼盘)、南昌(楼盘)等等)，大多数业内人士认为，在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。从二季度以来市场表现来看，在多轮救市政策刺激之下、在各地规划政策利好频出的市场背景下，开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标，积极推动改善型需求集中释放，此时，一线城市、部分二线城市迎来了市场反弹。
从2015年前11个月来看，楼市“救市”政策频发，北上广深等一线城市、部分二线城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)楼市需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放，楼市基本面好转。至年底，由于房企冲刺销售业绩指标等因素，年底楼市出现翘尾行情已经是既定的事实。2015年一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。
从市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在年底已经坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲，接下来3-6个月势必还会出现涨价的现象。
但是，楼市“大年”的背后也有其不乐观的一面，楼市“分化”的特征仍然较为明显，楼市仍然有去库存压力，尤其是针对大多数三四线城市、半数二线城市而言，并没有在这一轮楼市“大年”出现基本面逆转。
为此，2015年年底中央经济工作会议的决定：中国2016年将减税以减轻企业负担;中国2016年将适度扩大总需求，推进“供给侧”改革;中国2016年将适度扩大财政赤字;中国2016年将着力减低工业和房地产库存。
此外，2015年11月10日上午，中央财经领导小组第十一次会议召开。在这次会议上，习近平提到了全国民众都关心的两个市场：楼市和股市。关于楼市，习近平的表态仅18个字，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。” 几乎同时，李克强总理也发表了类似的观点。
那么，习李政府明确表示“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”是否利好2016年楼市?2016年楼市“大年”是否可以继续?
我们来看国家统计局发布的数据。国家统计局12月12日发布的数据显示，2015年1-11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点，继续呈回落态势。
很明显，在宏观经济触底，前三季度GDP增速仅仅为6.9%，经济大环境并不乐观的市场背景下，官方希望通过“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”策举措帮助提振中国经济。
那么，对楼市来讲是利好吗? 笔者观点是不能一概而论。
笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，在2015年一线城市、部分二线城市基本面好转及楼市年底翘尾之后楼市怎么样?2016年以后的房地产市场怎么样?这才是当前经济下行阶段应该关心的话题。
笔者认为， 中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。
虽然2015年以来楼市“救市”政策频发，习李政府也开始表态继续去库存，部分城市楼市成交量价会有所表现，“金九十银”与年底翘尾行情已成事实，也会促使楼市一线城市、部分二线城市楼市在年底出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极对于2016年楼市来讲反而是重大利空，楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“降价潮”也将来临。 以下是笔者对于上述观点的五点解释：
首先，楼市供求基本面已基本平衡，2015年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。
同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。
从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，2015年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。
从投资增速来讲，国家统计局数据显示，2015年1-11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点，继续呈回落态势。这也就意味着房企投资意愿继续回落，这也反映出楼市下半场的市场背景下，楼市需求不足导致房企投资动力不足，2015年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。
其次，货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期，“救市”政策频发是对2016年楼市是重大利空。
2015年 “330新政”以来，大中城市(一线城市、上述部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年以来货币政策持续宽松，央行累计至今已经有六次降息五次全面降准，此外，央行在今年年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施，以及美国进入加息周期引起的中国宽松的货币政策对冲措施，意味着新一轮中国式量化宽松来临。虽然中国式量化宽松对2016年楼市有短期利好，但是由于需求在2015年下半年的过度释放，中国的量化宽松措施反而对2016年楼市是重大利空。
从市场基本面较好的城市(库存去化周期在15月以下的一线城市、上述二线城市)楼市发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，下半年以来，上述基本面良好的城市已经不存在去库存的问题，也基本不再需要政策层面的刺激，尤其是货币政策继续宽松的刺激，但是，下半年仍然有三次央行“双降”，仍然有其他的刺激性政策出台，笔者认为，这些不必要的政策出台导致这些城市的楼市需求过度释放，甚至相当部分城市成交量在2015年前三季度已经超过去年全年。
笔者认为，由于央行三次“双降”等去库存政策的刺激，上述城市本轮楼市量价齐升仍可持续，但最多持续到2016年第一季度，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在2015年下半年大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，并且经历2016年上半年的市场博弈期之后，下半年极有可能进入深度调整阶段，届时，由于2015年以来的市场需求透支导致2016年下半年市场需求释放低迷，下半年尤其是2016年三季度以来极有可能再现大规模“降价潮”。届时，如果企业没有在2016年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
对于市场基本面不好的城市(库存去化周期在15月以上二线城市、大部分三四线城市)楼市而言，由于宏观经济低迷、人口红利衰减，市场需求难以持续增长，当前上述城市仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，并不会因为 “救市”去库存政策有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。当新一轮的房地产市场调整极来临之时。届时，上述城市楼市仍然有较严重的去库存问题，甚至调整的幅度和降价的范围都要比一线城市、部分二线城市深刻，届时，大量中小房企资金面将再度陷入危机，更多的中小房企将面临破产、倒闭或被其他大型房企收购。
因此，在当然“救市”政策仍然有市场作用的“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，当前市场尚未进入调整期的跑量去库存的“窗口期”，在2016年上半年继续积极跑量去库存，防止市场环境在2016年下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。
第三，“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期
2015年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉(楼盘)等城市“地王”频现。笔者认为，2015年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果2015年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。
无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。
从历史经验来看也是如此，2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从2015年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在2015年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。
第四，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险
同策咨询研究部总监张宏伟认为，去年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计六次降息五次降准，货币政策宽松与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，习李政府也开始明确表态“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前经济形势依赖楼市越严重，中国未来的楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。
第五，对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。
事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变;此外，2015年下半年以来，一线城市、部分二线城市需求被透支，待市场需求在第四季度或2016年第一季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为， 2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，楼市仍然有较严重的去库存问题。
国家统计局数据显示，1-11月份，商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%，增速比1-10月份提高0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长7.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长2.7%。商品房销售额74522亿元，增长15.6%，增速提高0.7个百分点。其中，住宅销售额增长18.0%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额增长0.3%。
对于房企来讲，无论是此时还是2016年，仍然面临较大的去库存压力，甚至当前部分房企比如浙江广厦(600052,股吧)等房企选择退出房地产市场;而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。
