普通香港人怎么理财?买楼、买楼、还是买楼。从菜市场师奶到影视歌明星，很多人攒够了一定的钱就去“买砖头”。香港楼市从2008年一路上涨，最近这半年才出现了降温的行情，新界一些炒家集中的楼盘甚至出现了高达30%的跌幅，租金价格也随之下调了不少。
那么，买楼收租还是个好的理财途径吗?仍然可以是，但投资楼市有不少技巧和经验值得留意。
比如同样是放租，不同楼盘的回报可谓天差地别。乍一看，造价数亿的山顶公寓，月租可以收入几十万港元，而仅2平方米的木板隔间房(香港媒体称之为“棺材房”)月租只有2000多港元，似乎前者更划算。但很多人一定想不到，后者的均价比前者要高!
有香港地产中介算过账得出的结论是：越小的楼盘(面积、购买价格)租金回报率越高。那么市场上没有那么多超小户型的楼盘怎么办?答案是：业主自己装修成套房然后出租。
套房指的是在一个住宅单位里面间隔成几个独门独户的房间，每个房间都有独立的卫生间和简单的煮食设施。套房的面积从几平方米到十几平方米不等，租客主要是单身白领、刚毕业的大学生、经济拮据的小情侣，甚至是家境贫困的一家老小。
据地产中介介绍，现在香港市面上很难找到1万元以下的整套公寓，除了那种天台搭的窝棚或者漏水严重的顶楼等。因此，预算不过万的人，很多时候都会选择套房。尽管面积狭小，但麻雀虽小五脏俱全，基本能够符合日常使用需求，而且好歹算是个独立空间。
什么样的房子适合改建成套房?香港套房改建多出现在楼龄老、物业管理松散的楼盘中。主要原因是这种房子一般使用率很高，比较容易隔出多个套房;此外，很多老型屋苑的物业公司管理松散，有的甚至只是业主法团请几个看更人，根本没什么管理，如此一来套房业主被邻里投诉的概率也就小很多。
套房的租金回报率到底比整套出租能够高多少?以一个位于港岛、楼龄30年以上、实用面积50平方米的低层单位为例，如果整套出租的话月租金1.6万元左右，如果隔成五个套房，平均每个租金至少6500元，扣除物业管理费、差饷费、印花税等等，预计每个套房净收益6000元，那么五个套房总共可收租金3万元，几乎是整套出租的两倍。当然，间隔成套房的装修成本也比整套翻新要贵不少，但是一般情况第一年的租金就足以把装修费用赚回来了，第二年开始则是纯现金流入。
再计算一下租金回报率，还是以这个楼为例，目前市价大概要600万港元，如果是全款购买，那么租金回报率即为6%(3万×12/600万港元);如果用按揭贷款购买，以首付200万港元，30年的400万港元银行贷款、年利率2%计算，租金回报率大概为9%。在香港几乎零利率的环境里，每年能够有6%～9%的稳定现金流入，已经算非常“合味”(粤语，意为“划得来”)的投资了。一些地产中介占据信息优势，碰到类似楼盘、业主急于出售套现的情况，往往会自己买下来，隔成套间做投资。
当然，套房租金大幅高于整套出租的情况也有前提条件，即地理位置一般集中在办公楼林立的地区或者小商业集中的地方;此外，该地区类似的套房供应没有饱和——在开篇提到的“棺材房”集中的旺角等地，套房已经遍地开花，套房的租金回报率已经没有太大的优势，相反在港岛部分中产集中区，同时又是较重要的写字楼区，这种超小户型的单身公寓至今仍然供不应求。
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