据悉，陆家嘴目前已经明确定位为商业地产开发及运营商，正从“地产+房产”向“房产+物业租赁”的模式转型。
中金公司对此分析认为从公司2011年实现的营业收入来看，主要来源于塘东地块的土地批租收入17亿元以及房地产结算收入和出租收入各10亿元。公司对土地批租项目计提了7.2亿元的土地增值税清算准备金，而过去五年来公司计提的土地增值税合计额仅为3.3亿元。未来土地批租将淡出公司的主营业务，因此此次较为充分的计提虽然对2011年业绩造成了负面影响，但将保证未来盈利的释放。
从公司2011年收入来看，房地产租赁业务实现营业收入9.69亿元，占营业收入的比重为23.25%。申银万国研究显示，2009年以来，公司竣工开业办公楼进入成熟期，租赁收入已从2009年的4.7亿元增长至2011年的9.7亿元，租赁毛利率也从2009年的27%提升至68%，超过浦东金桥、中国国贸等商业地产公司租赁毛利率。
目前，陆家嘴长期在营甲级写字楼共8幢，总建筑面积超过38万平方米。截至2011年末，运营一年及以上的甲级写字楼平均租金达6.71元/平方米/天，平均出租率为93%。公司长期在营的高品质研发楼总建筑面积已超过23万平方米，平均租金达3.77元/平方米/天，平均出租率为92%。此外，公司在营的商铺物业总建筑面积超过8万平方米，平均出租率均在90%以上。
公司表示，计划2012年土地和房产销售收入（含预收款）不低于40亿元。包括公司持股50%及以上的下属公司在内，全年物业租赁收入不低于17.5亿元，物业管理及服务性收入不低于6亿元。
中金公司认为，公司的战略转型将在2012年基本完成，将全面转变为持有物业和出售物业并举的营业模式，并逐渐退出土地批租业务。
